东莞楼市:这类房产被低估,涨幅惊人,可是普通人却看不上

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提问：你好广叔，坐标东莞，工作松山湖香蜜松湖附近～卖了常平的两房，想买一套改善房，能出大概65万的首付三成，由于大朗和松山湖都比较贵，买不起～最近看了东坑的海伦堡，和常平的天林湖，两个价格都可以接受～预计住八到十年～只要是自住，但又希望保值，不知道哪个好点呢？或者是否有更好的推荐呢？

回答：你好。建议选海伦堡，比天林湖要新很多，景观好，而且在配套方面也要好一点。另外还可以看下东坑的碧桂园豪庭、龙泉幸福里

提问：广叔您好，本人莞户，现在黄江锦绣老房80平一套自住无贷款，手头现金200、年入40-50左右，计划入手改善房3-4房，兼顾投资，东莞黄江保利和光尘樾（3.1万)，黄江富基悦湖（估计要三万)，黄江中泰（2.3万)，常平金地名京（2.3万)，常平翔龙天地（2.4万)，这几个看过，帮忙给个建议，或者推荐黄江周边盘，谢谢！

回答：你好。保利和光尘樾，地铁1号线在建，近黄江中心站，地铁开通还有一定的利好，可以考虑的。富基悦湖居住环境还是挺好，依山傍水，但配套方面欠缺。黄江中泰峰境可以考虑，周围配套成熟。常平在东部产业园区，常平在片区目前在售楼盘最多，华润、碧桂园和恒大等知名房企已经进驻。金地名京和翔龙天地都可以考虑，优选翔龙天地。黄江可以看看：碧桂园翡翠山、中信红树山、花样年江山

提问：家里有二孩，大的明年读初中，小的明年读幼儿园。广州两套房：万科欧泊95平，有贷款90万，化龙汽车小镇85平，内部房七月刚买单价1.6万。东莞清溪一套95平，现出租。希望：满足小孩学位，改善住房条件。

回答：你好。万科欧泊在万博，次新，花园社区，离地铁不是很近。化龙汽车小镇作为特色小镇，汽车产业作为推动，靠近大学城，有优质的教育资源。东莞清溪临深，有来自深圳外溢，中长期看也有潜力。

提问：广叔你好，我今年十一月有一张深圳房票。现在盐田住，小孩二年级。现想入手一套三房，有初中学区。想要小区配套齐全.而且有升值空间可以小孩读完高中和自住的小区。现在不知在福田.南山.宝安这三个区域哪里买房。预算1500，广叔推荐区域和小区入手一套三房。目前小孩上小学，.不知是选二手房还是新房求指点。

回答：你好。建议先尝试打新，福田海德园可以试试。二手考虑宝中：幸福海岸、第五大道；南山：中海阳光玫瑰园、鼎太风华；福田：绿景虹湾、金地名津，现在行情比较平稳，不要急，慢慢淘笋。

提问：你好广叔，本人刚卖掉龙岗的房子，手上资金量500万，个人较注重居住舒适性，想买个刚需改善盘，在保值同时提高生活质量。生活半径在笋岗及龙坂片区，不太考虑南山中心及宝安。目前有以下几个方案： 1，先租房，持币等待笋岗万象食家项目，笋岗未来据说潜力较大，请问该盘是否值得等待？ 2，一步到位：想办法5成做3成，购买改善型大户型，目前心仪港铁天颂1200多万的复式户型，其次还考虑观澜城建仁山智水，西丽宝能城。 3，力所能及：直接买个800左右符合预算的刚需盘过度，目前符合预算的重点考虑龙华上塘片区及坂田南片区的中小户型。 请问广叔比较推荐哪个方案？

回答：你好，自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。 自住+投资考虑，多关注龙华，港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁、水榭春天都是不错的选择。 观澜城建仁山智水，西丽宝能城不推荐。

提问：你好广叔，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到广叔对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区，目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼（可租），现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台（2001）入读杨仙逸小学，150恒大二期（2015）入读雍景园小，180朗晴轩（2005）入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教广叔：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？

回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘 但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。 入手一套学区自住，剩余子弹入手广州 才能利益最大化。 投住分离，不要把思维老局限在中山。

提问：广叔你好，坐标广州，为方便照顾老人，现住海珠区婆家。目前已退休，退休工资不高，夫妻俩共7千，手上有60W预留还贷，现做保险理财，急用可以贷出80%，另可问朋友向保险公司借‘50W，年利率5‰左右。1,一套白云小面积，（明年5月供完贷款）现出租，2,一套亚运城两房现岀租（有30w贷款），3,在2017年入手一套佛山小三房，有贷款80W，与亲属合作投资，等2022年3号线开通获利出售，目前出租，4,一套佛山复式双锁匙公寓，有贷款35w，现出租。提问：1，卖二套小面积后回婆婆家附近买个小三房自住，2，将公寓亏本卖掉用儿子名额做首套，3，按现状不变，等小孩明年底在深圳读研毕业（现未确定在广州或深圳工作）再卖出其中一套做首付，问题较多，麻烦广叔解答。

回答：你好，方案一最看好。方案二中你孩子的首套资格不要轻易提前用，不然对他自己以后一线城市买房很不利，一旦有了贷款记录，后面就是二套，在一线城市来说，二套首付成本就太高了，后面更难上车。方案三中一是上车等待时间周期太长，房价一旦上涨会无端消耗自身成本，还有更重要一点，即使你孩子明年底深圳读研毕业，因为深圳刚出新政，深户需要3年社保，所以到时他还是上不了车，那么你现在的等待就是没有意义的。

所以我的建议是用你们房票，提前调仓，优化资产配置，出劣变优，置换到更优质仓位进行持有，用资产追资产。优先出手白云的小户型和佛山公寓。

提问：广叔你好，请问预算700w左右，想要兼顾自住需求，主要想买育才学位的房子，请问一下花园城（1、3、5）期和桃花园的两房哪个盘更合适？

回答：你好，桃花园和花园城1期都是01、02年的老房子，楼龄马上20年，你住个十年然后置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。花园城三期户型偏大，你700万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园！

提问：广叔你好，我目前的预算只有400万左右，刚需上车，需求两房，首套，去看了龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，感觉这两个区域二手房单价差不多，想知道大江广叔是怎么看待这两个片区的呢？如何选择？

回答：你好，400万左右的预算，刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了啊？结果不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老。升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好！

提问：你好广叔，坂田有佳兆业城广，万科城，能jyd 500 W 现金200 W,只为学位，百花片区压力有点大，深圳中学学位还在承受范围，金丽豪苑带翠竹小学，深圳中学2房600万可以入手吗？或者香蜜片区深高级的风临左岸？谢谢广叔

回答：你好，金丽豪苑这一轮吃到大涨，现在的价格也不便宜了。 优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，短期内很难被撼动的。 从投资角度看风临左岸是比金丽豪苑更好的选择。

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