广州楼市:这类楼盘被严重低估,潜力巨大,但是一般人却看不上

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-26 20:30

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，本人已退休，在广州客村立交桥附近有一套111平米房，北向，马路边，户型不太周正，交通生活方便，孩子广州工作，想买套房养老长住，一为改善，二为保值或投资，三兼顾学区房，方案一卖掉客村房，在天河公园西门理想蓝宝换套147方房，方案二在大学城或科学城买套130～140房，满足以上三条件是换房好还是买房好呢？大学城和科学城，哪个地段更值投资保值呢？谢谢你了！

回答：你好，客村这套可以出手。理想蓝宝可以买，但是片区发展较为成熟，未来增量不是特别多。大学城自住还不错的，虽然有概念炒作，但我认为教育片区很难夯实房价，投资潜力较一般。这里重点推荐科学城，不但有来自科学城企业白领及高管的需求，还有来自天河新房癌刚需的外溢，加上片区未来的发展，有较大的想象空间。可参考：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：你好广叔，本人工作地广州白云区机场路，外地户口，7月份社保五年，俩个孩子大的读南沙国际学校明年出国留学，小的白云区读小学六年级，月收入5至8万。北京西直门舒至家园70平2居一套无贷款市值600万，月租7500元。河北承德世纪城100平2居一套无贷款市值150万，闲置。闲钱500万。问题1、广州想入手一套离工作地近一点的高品质新盘，自住兼投资，预算800-900万，6成左右贷款，10年内有回北京打算后期好出手，看了荔湾西关海比较满意，请推荐一下其它合适楼盘。问题2、老婆北京有房票想把北京老房子卖掉再投资一套有潜力新盘，总价900万内剩余贷款，还是老房不卖再买一套总价600万房，可筹资300万，怎样做合适。那些盘可以入手。问题3、承德房子还有增值空间吗？如果没有想卖掉承德房子在广州周边投资一套，总价200万内，选择哪个区域潜力大，谢谢。

回答：你好。1、西关海，大花园社区，自住非常舒适，可以买。还可以看看：恒荔湾畔、万科柏悦湾、花语水岸、逸翠湾；2、舒至家园，2003年的房子，近地铁，交大商圈，可继续持有。另外可投资：北京新天地五期、新龙城、远洋山水、朗琴园；3、承德三四线城市如果没有自住需求，建议出手置换，可考虑佛山千灯湖

提问：广叔，你好，本人茂名化州人目前在浙江创业开一间小厂，目前工厂不稳定基本只能维持不亏不赚，本人不喜欢浙江的气候，所以前年再东莞企石镇买了一套100平方私人小产权房28万，今年上半年生产口罩机赚了100子弹，后来在老家茂名化州买了一套碧桂园盛世名门125平方的房68万，首付48万，按揭28万，现在手头还有六十多子弹，应该怎样优化资产？现在国家出来的小产权政策对小产权房不利，小产权房以后怕不怕强拆？现在小产权房应该装修出租还是底价转让？本人工厂不稳定收入不稳定，抗风险能力不强，老婆小财务宁波上班年薪5万左右，两个儿子一个读小学，一个读幼儿园，因为不喜欢浙江气候，几年以后想回广东发展

回答：你好。小产权建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值。茂名的房子自住可以。建议出手小产权，然后加上手上子弹，买一套正儿八经的住宅，即能居住，企石镇属于东部产业园片区，投资较弱。可以考虑水乡的麻涌、洪梅，这边现在还属于洼地。

提问：广叔您好！深圳龙华同一个小区，两套房，一套10年的三房(自住），小两房多层3层，房龄20年了，目前出租4500每月，现在挂出可以卖400万，小区旁边正在建一个名字还不错的小学，今年9月开学，不知会不会再涨点。孩子上私立，不考虑学位问题。今年在大理买了一套看洱海的大平层，精装1万1平，总价150万，贷款100万，目前全家年收入60万，想把老破小的小两房卖了，留一部分现金自己花，另外200万考虑在其他城市买房，不为赚钱，只为抗通货膨胀。等孩子大了是想去云南大理定居，不想呆在深圳，一个问题是现在卖掉小房子合适吗？卖了的钱，用200万买大理好呢，还是买昆明或天津？我父母住在天津。（不想买高层）

回答：你好，你的想法很棒！勇于追求自己想要的生活。因为没有提供楼盘名，不好分析，但那套房龄20年的，未来看会慢慢失去流动性。如果是自住，大理可能会更宜居，但是论投资价值天津与昆明会更大一些，天津> 昆明 >大理

提问：你好广叔，本人原有两套房，卖了一套有700w+，还有一套在盐田目前自住，值500w+，贷款不多。两孩子，一个四年级，一个两岁。目前想用700w在福田，南山或者宝安买一套投资性质的学位房，两年后搬过去住。中学学位不一定四大，全市前20多就可以。看了一下人才公园附近蔚蓝海岸，北师大附属中学学位一般。龙华深高北，10多万太贵。宝中，宝安实验，育才，南外，石厦学校，福田外国语都不错。在福田上班，想就近一点住，老大学习还不错，怎么选一个合适中学的学位房？将来也可以卖了盐田的，两套都往西靠。谢谢！

回答：你好，宝中和前海南带学位也可以关注，前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。宝中有天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸

提问：广叔好，我现在手里有120 我想投资，我看到现在可以投青岛的黄岛融创，也可以投到珠海的斗门，珠海好多澳门大企业都过来了，现在很迷茫，希望广叔能给我一些好的建议

回答：你好，斗门区位于珠海市的西部，东连中山市，北倚江门市，靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速，江珠高速贯穿全境。但由于与珠海市区之间被坦洲相隔，过去的一段时间里，斗门的发展还是相对比较缓慢的。斗门不要去，金湾还可以考虑下。但是珠海的人口偏少，以生活舒适为主，未来涨幅不会是最高的。青岛属于强二线城市，无论是经济基本面，还是经济结构，包括自然环境，都对人口、资金等资源有较强吸引力，这是下一步房地产发展的支撑。

也就是说，企稳走出低迷之后，青岛的房地产会有一个较大提升。但是，虽然这轮房地产调控政策基本见顶，但对房地产仍然会以控制发展为主，所以，不会像之前有那么大的增长。黄岛比较看好，青岛红岛房价低，很多人认为是个价值洼地，包括整个城阳价格都不高，但它的发展前景并不太好。红岛不是青岛发展主方向，城市发展规模会比之前十几年降速，也缺少更多的资源全面开花，四处发展。黄岛价格也低于主城区，我认为更具投资价值。所以单从这2个地方选择的话，投资更建议选择青岛黄岛融创。

提问：你好广叔，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。 3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？不吝赐教！

回答：你好，1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。 2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。 3.父母可以走子女投靠落户。事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：你好广叔，我的工作在温江，老公工作在天府新区。考虑到通勤和未来孩子读书，在哪里买房合适一点呢？看了一下，青羊的学区最好，但是都是老房子，比较贵且住的不是很舒服。从青羊区到我俩的工作地点也都不近。两个人工作的中间地点大概是西航港附近，之后要开通19号线，貌似通勤就方便了许多，但学区又跟不上。也有考虑是不是要先买个非学区的住起来，过几年孩子读书再买小的学区房占名额？所以很是纠结，请帮忙支招！多谢了！

回答：你好，青二锦二在学校上有压倒性优势，小学到初中可以省去十年的操心。老城区居住环境没那么好，但是生活方便。如果只有温江和天府新区两个选项，毫无疑问选天府新区。但是买到天府新区上班你就太远了，折中的话可以选择武侯区和锦江区，靠近7号线附近，这样你们换乘地铁也方便，锦江区现在的教育也不错。

提问：广叔好，问题如下：我们2017年2月购买了广东中山的凯茵新城一套83平米二居室。因为老婆的领导据说有内部消息，说中山因为深中通道确定开建，房价目前是洼地（单价一万），会迅速涨价。他买了一套，我们跟风买入，自己付45万，贷款40万拿下。当年夏天，单价涨到1.5万，但是之后房价基本不动了，现在1.4万左右。很多人所谓专业人士分析粤港澳大湾区不会给中山房产带来涨价。现在我打算卖了这个房子，拿钱去北三县的大厂买路劲阳光城，或附近的房子，单价1.5万左右，作为投资。不知这个替换操作是否对头？或者有更好的选择？请广叔指点一下！

回答：你好，长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高，未来横盘概率大。北三县适合长持搏一把如果想短期套利就不要考虑了。虽然热度已经回落很多，但规划何时能落地还是未知数

提问：广叔好，首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。新婚两口，两年内会变成三口之家。想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。宝安中心价格偏高够不上。主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。望指点迷津。哪里更好

回答：你好，总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

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