广州楼市:这种板块被严重低估,即将迎来补涨

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提问：你好广叔，工作地点番禺洛溪，目前住老公单位公寓房，上班交通还算方便。买三房主要考虑10年以后可能自住，但投资倾向更大，还想兼顾孩子上初中。孩子开学上五年级，如果买品秀星图，可以兼顾初中学位吗？品秀星翰，品秀星图，中交蓝色海湾，逸景翠园，怎么选？或者您还可以推荐其他楼盘。可以凑子弹100，350万以内，月供可接受1.5万以内。

回答：1、品秀星图有华南师范大学附属中小学，学位是没问题的。

2、品秀星翰，22号线地铁上盖，就是位置偏了一点，短期的生活不方便。

3、中交蓝色海湾在南沙客运港，景观还可以，但这边上班通勤不方便，配套也不是很好，适合中长期投资。

4、逸景翠园，广州大道南，11号线在建，逸景路站，周围配套成熟，生活便利，缺点就是有一定的楼龄了。

如果结合自住，建议考虑4，其次1。另外可以看下

结合自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城

黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔你好，请问一下广州白云区金沙洲保利江岸花园英伦堡别墅对比黄埔保利林语山庄别墅，后期哪个会更好。谢谢

回答：你好。保利林语山庄别墅潜力要大一些。而保利江岸花园英伦堡景观更强，12号线在建，近里横路站。纯投资的话保利林语山庄会更大一些，但结合自住，我认为前者会更好一些，毕竟居住舒适也算一种价值。

提问：广叔您好，我想请教一下，目前这种情况，短期投资三至五年，东莞片区的楼盘和广州新塘片区的楼盘（因为非本科生买不了黄埔），哪里投资回报率会更高？

回答：你好。看预算多少，看选筹标的。就目前看，广州刚启动，新塘价值要大一些，东莞刚刚涨完，会消停一段时间。

提问：广叔，您好。本人六月份卖掉番禺丽江的房子，原因想换房加孩子学位问题，小孩目前在读三年级。现有资金350W左右，需要解决住与及孩子学位（初中的学位），兼顾升值投资最好，不知道广叔有什么好的推荐方案。

我个人本想，用一半资金做首付继续在广碧或丽江花园买回一套大三房，解决住，同时陪孩子读完小学———南浦这边教育配套太差，不知道以后是否有希望改善；另一半资金去买个小面积初中学位好的，考虑过越秀的小破旧挂户口，到时候申请返区生参加摇号，不过又觉得摇号的学校好坏参半，犹豫中。有人推荐去看过亚运城，觉得好远，卖点几所中学都是铁一，不知道是否师资是真的一样的。如果七成首付180万左右，有什么小面积的学区房可推荐？

手中的资金，我应该像上所述买两套好，还是一步到位买一套面积大些，有学位兼顾升值空间的———求推荐合适楼盘，工作地点不受限制的。我的房子已经出手两个月了，我想尽快买回，希望能得广叔的指点，谢谢！

回答：你好。丽江花园自住还不错，景观好，安静，但也有一定楼龄了，离地铁也不是很近。广碧，离南浦站近，交通和配套都还可以，但挂牌量大，有两百多套，多是老破楼梯房，价格很难起来的，未来流动性堪忧，不建议买。南浦虽然也有一些规划，但变数大，不确定性也大。180万也买不到什么好的学位房，可以看下越秀解放南的仙邻巷（第三中学）。我的建议还是买一套带好一点学位的房子，不知道你的月供能力如何，350w三成能买到1200左右的房子，当然建议留一点备用资金，买个1000左右的。看下

越秀：东风广场、富力东提湾、君汇世家

天河：五山花园五期、中怡城市花园、保利心语花园

提问：你好广叔，坐标广州，不自住，总价450以内，在您给的选筹中，看了俩，请您指导： 1.万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手； 2.天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000。 选哪个合适？

回答：你好，1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”、“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，说白了就是如果这两个节点的商务写字楼人潮涌动、产业落地了，就代表第二CBD成了；否则，就是花架子 2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；所以，第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD 的大杀器 3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城直达鱼珠。想想看金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是完全可能的 4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。另外，黄埔区为了发展老黄埔，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区 这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：广叔您好，现在手头有250w现金，有三成的资格，年收入80w左右，买房主要是自住，当然也希望能升个值。最近看了潜龙曼海宁花园，准备入手，但是又怕站在了山岗上，毕竟单价快8w了。能否帮忙评估下这个选择如何？另外，同样的预算，西丽桃源村和这个比，该如何抉择呢

回答：你好，为什推荐龙华龙胜片区？ 1.成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好； 2.多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹； 3.上车容易； 4.4号线地铁入户，6号线通车； 5.附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂项目，价格还有想象空间； 6.龙华实验、高峰、和平实验，学位不算差； 7.中海锦城、壹城中心、港铁天颂都有综合体商业； 8.与北站商务中心、福田中心通勤都很方便； 劣势在于： 1.城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便； 2.片区二手供应量大，短期内无法强拉价格； 桃源村除了自己住价格便宜点，其它都挺一般，学校一般。不是特别推荐 这2者对比优先曼海宁花园，单价控制在7w左右

提问：你好广叔，坐标深圳，首付200以内的房子有好的推荐嘛？还会涨吗？现在黑天鹅影响，要买哪种房子比较好更容易保值升值呢？

回答：你好，过去深圳买房赚钱是很容易的事，楼市几乎只有上涨和待涨两个状态。只要你买的早，买的是商品房，那充其量就是赚多赚少的问题。当然，现在已经不是当年，不过你买房赚钱的机会，依然也有，前提是你要买对房子。今年预计这类房子比较容易上涨？

1、刚需：小户型低总价上车盘，这类房子的流动性非常好，而且因为成交量大，价格也很容易起来，60平以下的小户型房源，深圳去年涨幅超过7%，表现相当不错。

因为买得起的人足够多，而且很多想上车的刚需，首选就会买这样的房子。

2、刚改：带地铁次新小三房，如果说上车盘，解决的是有没有房的问题，那么带地铁改善三房，解决的就是住得好不好的问题。很多人都会因为这次疫情，而调整自己的买房计划。从涨幅来看，很可能是面积在90平左右的改善地铁三房的涨幅更高。

这类房子更容易出现在市中心区域，而且地段通常都还不错，置换人群会首选这样的产品。所以今年市区带地铁的改善三房，应该会有一个不错的涨幅。

3、高端改善：这类客户购买力更强，追求高品质生活，在意空间尺度、精装、低密度社区环境、物业服务等。经过这次，他们对于好房子有了更加深刻地理解。更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套的房子需求量会比较大，可能还是会有一波行情。

提问：你好广叔，请问佛山龙光天曜值得买吗？还有广州市海珠区的罗马家园和珠江御景湾二手房四万左右，番禺的星河湾六期<二手四万〉和珠江铂世湾新房四万，我本人在海珠区中大布市上班，您觉得哪个更理想？谢谢！

回答：你好，珠江铂世湾新房。佛山的未来在于广佛一体化， 优先选择桂城千灯湖，离广州20km不到。佛山比较适合大城市周边卫星城的打法，广州限购长期不会取消，佛山就有外溢需求，离州近的板块优先受益。

提问：广叔好，个人情况是学校集体户，首房首贷，现金80万，总价预算250万，打算先用来投资，4年内没有自住需求。在考虑您推荐的金碧世纪65平南向两房或东荟城北向76平两房。金碧世纪交通好，城市界面短时间内会有较大变化，但是4年后就已经是接近20年的老房子了，可能不好出手。东荟城楼龄较新，科城环境较好，学位也不错，面向的客户群体比较明确，科城的本地工作人员，但是区域发展上限可能不如鱼珠。想听听您的看法，哪个区域更好一些，谢谢。

回答：你好，论区域肯定是鱼珠碾压科学城一头的毫无疑问。为什么金碧楼龄都15年楼龄了还这么多人去买每年？难道大家不会考虑到这个楼龄这个问题吗？其实没得选，因为市区已经进入存量房竞争的时代。也就是说，市区2手房都是一堆15年楼龄左右的房子在竞争，所以最后还是只能看地段。当然东荟城也不错，你买到这两个都不会错，就是看你最后是挣100万还是70万而已。 另外你有80万首付，因为金碧现在还是有点杠杠的，也就是做一点gpgd，也不至于只买到65平。多跑跑金看看，你会有新的发现。

提问：广叔您好，之前买了满京华云晓公馆97平，在南山工作，女朋友在罗湖工作，她天天跑宝安太远了，还没结婚，女朋友有深圳购房资格，我们手里大概有480万现金，请问能否在罗湖与南山中间再买一个超小户型？满京华一个月还贷2w，这个还贷压力我们也是需要考虑的，我们俩年收入35w。

回答：你好，其实原本你们可以联合买个大婚房的，也不知道是哪个中介拉你们往云晓这个坑里跳，关键还限售4年+，一手好牌打得稀烂。第二套3成+高首期是你们的优势，就不要再往市区500以内凑热闹，这个价位的房子因为税少，稍微好点的盘都涨了不少，看看涨幅没有那么夸张的650左右三房或者带学位的两房，至于房贷压力可以先出租，待到云晓收房后外加收入上涨，就可以把这部分填平再来考虑自住。至于具体房子还要结合她的上班地点以及职业稳定性来综合考虑。

提问：你好广叔，请问一下福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房这个涨幅能跟上大盘吗？谢谢回复！

回答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，隔壁南华村已经开始拆平，还有提升的空间，跑平大盘轻松没问题。

提问：你好广叔，我目前在中山上班，选择想再投资一套房，最初的打算是东区学区房，小三房！学区房越加重要，房子至少保值没有问题！目前接触了不少中介，都建议我看看新房，看长远，比如神湾的远洋大盘等等，比如靠近翠亨的楼盘！广叔觉得应该怎么选择最好？

回答：你好。中山深中通道2023年才开通，现在大多只是概念。住在中山，去深圳上班，通勤时间是否能够控制在1个小时以内，还存在不确定性。但是好在中山房价很便宜，如果去买房，成本也不是很大。如果要买，就买翠亨新区，离深中通道最近。

提问：广叔你好，我们有300万左右的资金在手，目前无房有贷，属于二套标准，打算买一套总价600内的房纯投资（5成首付，还款压力小）打算持有5-7年。根据这个总价看了玖龙台3房。因为带实验学校学位和双地铁，但玖龙台目前均价已经到了7万，我怕高位接盘。但我爱人说只有带好学校的房子才值得买，他说买福田罗湖老破小学位房。 请问一下，作为纯投资，我应该选择哪个升值最多？地段和学位哪个最大啊？

回答：你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 深圳学位房，接下来如何挑选？1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校；3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校；4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注。

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