广州楼市:黄埔这个板块被低估,刚需看完再做决定!

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提问：广叔您好，坐标广州番禺区，现有碧桂东苑一套小二房证过10年，现在在放租中，还有少量贷款，房租基本与贷款相持平。现有闲置子弹120-150W，月入三万，本人42岁。是广州番禺东苑户口，但工作地点和家庭都在番禺南村镇。现在想年底入手一套小三房小户型的房子。投资为主，如果能自主或好的小升初学位房更好。但是南村周边的万博区域房价都基本4-5万，我最近比较疑惑，又担心房价下跌的问题。又担心人民币未来贬值更严重。请问广叔，像我这种情况如果买房可以保值升值，要如何投资？是买广州内的还是买顺德北滘陈村附近沿7号地铁西延线的？或者广州亚运城？或者广汽汽车小镇？凯德山海连城的？或者南沙的？或者黄埔科学城的？或者新塘不限购区域的？谢谢广叔详细指导一下。谢谢

回答：你好。碧桂东苑，东新高速、京珠线切割，盘较大，没有地铁，价值一般。你的投资理念需要调整一下，过于保守，容易错失机会。投资不是买便宜，投资是买地段，买周围环境，买潜力。万博CBD是比较有潜力的，未来大有可为。你列的这一堆选项，就后面那两三个还可以，其他的亚运城、汽车小镇这些概念不足以支撑房价上涨，不能夯实房价，当然不是说没有价值，只是相对其他的板块来说，不确定性高，而且持有周期长，风险大。你想想买进去三五年不涨，时间成本和机会成本是很大的，不涨等于亏。能买限购区域就限购区域，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享！

提问：你好广叔，相比较黄埔科学城和番禺万博，哪个地方在未来5-10年会更有发展潜力？另外，在番禺区万博，番禺广场，亚运城（三号线东延线在建中）如果要考虑一下学区和投资兼顾，5-10年哪个板块哪些楼盘会比较好？另外今年年底上车的时机好吗？还是要看看明年疫情稳定后再看看？谢谢广叔详细指导。

回答：你好。番禺万博的潜力更大一些。如果要考虑兼顾学区和投资，不如考虑天河，如天河中学、广州中学对应的小区。建议能上车越早上车越好。

提问：广叔你好，因为孩子2022年小升初，买黄埔科学城的话，哪些次新盘二手房会比较好，自主+投资。如果买了后，可以把番禺的户口调到黄埔房子那里吗？

回答：你好。可以迁户口过来。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享！

提问：你好广叔，临深清溪丽景名门小三房无贷，考虑置换到琶洲周边，改善+学位有推荐吗？这样置换资产配置是否更优置，如果不考虑学位只改善，琶州雅湖、番禺剑桥郡、珊瑚天峰和珠江铂世湾、凯德山海连城别墅哪个是更好的选择呢？

回答：你好，清溪丽景名门自住还可以，投资潜力一般可出手置换。琶洲附近好学校不多，有同福中路第一小学、江南西的海珠区实验小学。雅居乐的雅湖跟剑桥郡都可以考虑。珊瑚天峰不建议没有花园。铂世湾看江景，万博商圈可以考虑。凯德山海连城在汽车小镇，缺少配套不建议。

提问：您好广叔，我的情况帮我规划一下，上班族。老家重庆荣昌一套89平，东莞寮步2套，一套100平3房自住，贷款88万月供5k。一套公寓42平基本租抵供。想把荣昌的卖掉值61万(全款)。想再卖一套，不知道再重庆买，还是大湾区买更好？首付可以70以内，但月供希望能租金抵部分月供，月供加之前的5k.不想超过8k，请问买哪里合适？新房还是二手？

回答：你好，大湾区目前来看，深圳和东莞都已在高位，加上调控升级，近几年大概率会高位横盘，投资不建议追高，当下大湾区最适合进场的是广州，可以加速进场。

根据你的资产情况来看，我建议你一方面把老家重庆荣昌出手，同时把公寓也可以出掉，公寓长持价值不大，涨幅能力弱，后期交易税费高，升值远远不如同区位的住宅。而且如果子弹70，加上是二套买广州，选筹面太窄，买不到有价值板块，投资反而容易踏空。出掉公寓一方面把资产去劣变优，另一方面可以增加资金流，集合力在广州建仓一套，未来价值会更大。

提问：您好广叔，最近办下来一笔贷款，加上母亲还有一个广州名额，想买套房。 1.预算上限350万左右，地区选在黄埔，纯投资，小三房。 2.我已在深圳定居，永远也不会去住，也不需要那里的学位。希望租金高点以租养贷。可以长持5-10年都没问题。 3.买房的350万全部是贷款，可以零首付全款买房（也有母亲贷款资质一般的原因）。最近行情是不是买家比较有议价权？ 4.可以推荐几个楼盘及户型吗？ 5.另外我自己在链家看到万科新里程89方小三房，万科金色悦府100方三房，雅居乐富山春居87方二房好像不错？广叔觉得呢？

回答：你好，350万肯定是首选老黄埔了，这么没什么可讲的!! 富春山居、万科新里程都在科学城，纯投资角度来看，这两个盘都不是特别的合适，因为还有更加合适的小区 这个价位，我认为老黄埔是最好的选择，最好用一点杠杆是没问题，比如万科城市花园（略旧）、金色悦府（绝对次新）、黄埔雅苑、甚至中鼎君合名城

提问：你好广叔，刚刚落户深圳，在福田工作，想请问益田花园二期的学区房怎么样，86平，2房2厅。其实我几年内应该不会涉及到小孩上学问题，买下来主要是先自住，满3年后有可能会置换，所以想问问您的意见。

回答：你好，讲真，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。 学区房是我们近期研究的重点，深圳的学区房，真正被认可受关注的并不多，有强劲上涨动力的更少，福外南并不在其中。 所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的，如果把它归类为学区房，认为后期还会拉升，想的有点多。

提问：广叔好，请问一下入手深圳龙岗区鸿荣源尚峰这个房子两室一厅如何？未来升值空间如何？

回答：你好，鸿荣源尚峰 主打14号线，高赠送，大品牌，龙岗第一梯队楼盘 有的房子是片区好，前景好，但产品一般，比如碧海。 有的房子是产品好，但片区一般，就后期增值潜力来说，前者会好于后者。 尚峰属于后者，片区一般，但自身产品非常好，价值也已经反映在价格上。 尚峰未来一直会是区域标杆，自住没有问题，但是投资潜力弱于其他板块。

提问：你好广叔，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗？中介说有三房卖，一次性全款400-500万，和业主签协议，以后可以过户，这靠谱吗？我主要是看中了这个位置和紧邻的海韵学校，请问风险主要在哪些？求解答！

回答：你好，假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易。如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户。这期间如果房价上涨，有原业主反价的风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间的沉淀。

提问：你好广叔，我在宝安中心区的凯旋城有一套四房，贷款7成，当时主要是想自住、孩子读书还比较方便，但是现在又觉得房子品质比较一般，十几年的房龄，如果再住些年感觉以后问题会更多？但是如果换房的话，我就要五成首付了，虽然去年涨了一些，但我算了一下也只能买得起同等价位的房子；请问我有没有必要卖了换别的片区？如果换，换哪些片区比较好呢？

回答：你好，凯旋城过去涨得挺猛的，暂时没必要换。再说宝中自住挺好的，还有孩子读书，搬去别处你未必习惯。不如等三年后，甲岸路两侧的新盘变成二手入市了，再着手置换吧。提醒一点，置换要趁早，宝中新盘和老盘的价差会越拉越大。

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