广州楼市:哪些片区最具有潜力?刚需看完再做决定!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我外地户口，想用弟妹的二套房票在广州投资一套房子，总预算230万左右。吃力点可以够到250。弟妹住在天河帝景苑，表妹住在中海誉城。所以主要想投资天河或者黄埔。要求是学位，地铁，电梯学位。面积小点没问题。看来看去这么穷有点气馁。以下是我的问题：1.鱼珠附近的潜力你怎么看？这个片区可看的有哪些？2.科学城建议看哪些？3.龙口西附近有得看吗？4.这些地段您建议怎样优选？感谢！

回答：你好。1、未来广州的主力发展还是沿江一路向东，鱼珠CBD比较看好，但是鱼珠盘比较少，附近当然也有潜力如大沙地、东圃都可以考虑。可看下大沙地的：金碧，东圃：旭景花园。2、科学城上车盘 中海誉城 万科金梦，或者万科东荟城。3、龙口西买不到，又破又贵。我的建议如果没有小孩上学，优选考虑黄埔科学城这些有升值潜力的地段。或者番禺广场一带的楼梯花园小区，后续番禺广场有多条地铁的利好，暴击概率大，特别是18号线，拉动效果会很不错

提问：广叔，你好，琶洲板块的雅郡花园三期南向四方139平870万和磨碟沙板块的星品汇南向四房132平870万，一个平层一个假复式，楼层和价格都差不多，哪个片区未来5年更好，我们投资用，望广叔指点

回答：你好。雅郡花园位于万胜围，2003的房子，近万胜围站，大花园社区，景观好。磨碟沙的星品相对新很多，2011年的房子，双地铁，复式相对没有平层的流通性好。5年投资的话，建议考虑雅郡花园。

提问：继续提问，佛山和南沙，黄埔首选哪里，首付70以内，分别有什么选择，要新盘，另外佛山保利天寰和佛山万科金域世家哪个更好

回答：建议选择黄埔，中长期考虑南沙。黄埔看下：保利越秀岭南林语，南沙：南沙保利城，首选佛山万科金域世家，配套各方面都要好一些，地铁也在建。

提问：你好广叔，目前在看福保的加福广场的A栋，中介说是带双学位的笋盘，房本写的是公寓性质，但限购限贷，70年产权，但担心福田的入学政策将其入学积分按70分算，2019的福外招生积分都到84了，如果这房子按70分算，毫无胜算，您觉得风险高吗？另外，目前预算500万内入手学区房，除了罗湖外，您觉得这个预算内投资哪里的学区房性价比较高呢？ 南油是南海中学，南山中心区是学府，南头是南山实验，有点难抉择，万望解惑，十分感谢！

回答：你好，加福广场一栋是公寓，一栋是住宅，你看的这个是公寓。 公寓的学位积分太低，上学太渺茫，投资考虑公寓不要碰，买住宅有很多办法。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾 南海中学：南荔苑、瑞景华庭

提问：你好广叔，请教下房本两个人，贷款一个人。和房本两个人，贷款两个人有什么区别？

回答：你好，如果纯粹考虑本次买房，本次贷款，那么写一个人，写两个人，区别在于本次需要两个人一起行动，比如签约，去房管局过户；写一个人名字，可以一个人签字，写两个人名字就需要两个人出面签字，将来卖房基本上也是如此。如果考虑下次买房，那就建议本次写一个人名字，一个人贷款，这样子，下次买房另外一个人有机会是首套交易的；如果写了两个人名字，下次买房想要首套，就得结清贷款，析产除名，很麻烦的事情。其实无论如何，都是建议写一个人了！但是现实中很多人买房很喜欢写两个人名字。

提问：你好广叔，金地华公馆的大户型230平空置，现在出手是否合适？有几个选择方案，1继续持有，出租要配置家具投入比较大，只能空置，等行情好再出。2现在卖掉，投资深圳刚需上车盘，或者在武汉裂变成两套？深圳不熟悉，武汉是主场。广叔麻烦给支个招，看选择哪种方式，怎么投资会收益更保值，谢谢回复。

回答：你好，抵押继续入手武汉，主场建仓优势巨大，淘笋 深圳上车盘门槛太高，现在不建议入场了

提问：你好广叔，我现在广州白云区飞翔公园地铁口(二号线)附近工作，之前没有房票在佛山买了套二手房，老婆孩子住这里生活读书。目前有了广州房票，考虑换个房子自住兼投资。年前去白云区看了下，感觉性价比太差了，环境不好，都五万左右了，保利阅云台不知道怎么样？希望买个地铁口附近的三房，上班通勤一个小时之内为好，小区环境好，未来保值增值潜力大。网上也看过香雪站附近的品秀星樾，奥体保利天汇。实在不行主城区哪里次新二手也好。预算首付四成180左右，总预算450左右。还是说放弃广州继续佛山买，比较纠结，希望指点一下。

回答：你好，如果自住考虑，工作在飞翔公园，白云综合商业配套、人车分流、交通、户型、性价比等综合素质比较高盘可以关注：岭南新世界、云山诗意、时代玫瑰园。你看的这几个盘都是CEO,总结一句话，贵死了。自住随意，投资回避。保利天汇属于奥体新城板块，奥体新城范围为：牛奶厂、天健上城、大观路这一带。保利天汇不属于“东向"发展线上的楼盘，如果自住没问题，如果投资的话，很一般：1.周边的商业配套其实不太行，我甚至觉得以后的居民都会坐地铁来黄村高德汇、车陂来消费，或者直接开车来东圃的天河城2.至于未来的学位，我们不能说百分百可以确保，但确实是有风险的。除了自住关注白云外，投资万博滨江东车陂东圃番禺广场一带重点关注，再往后是天河北萝岗等。深圳和广州都可以继续加仓，佛山减仓。

提问：广叔你好，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%为公积金贷款，月供5300左右，房子是夫妻双方共同购买，我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班，85后，我在央企上班（比较稳定，但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收入50万左右，每月还有公积金7500左右，目前手里存款约70，有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低，想通过第一套房加按再七成首付投资一套房产，我的问题如下： 1、以我的情况第二套总价控制在多少比较安全； 2、第二套纯投资，打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几个潜力比较大的区域。

回答：你好，加按之后可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘。月供控制在2.5以内，合理优化租金收入。 租金稳一点，南山前海、西丽、科技园片区，福田梅林彩田、保税区皇岗都不错，宝安西乡、碧海、沙井都不错。 另外光明板块也可以关注，博暴击收益。

提问：广叔你好，我和我男朋友准备年底结婚，是刚需首套，目前手里有50万，请问能在大亚湾买吗？目前我们在龙岗租房，月薪还不到一万也不是很稳定。之前看过海悦湾1期，单价有点超预算，想要三房，对于我这个情况广叔有什么好的建议吗？

回答：你好，我个人建议千万别买大亚湾，惠州宏观来说，应该买适合惠州本地人住的地方，人气旺，交易活跃，可随时出手，而不是临深的天量供应大亚湾——服务行业都要人流来支撑，点个外卖都没人，收个快递不上门。

另外给几个建议：第一，确定你们是否真的适合买惠州：学历不高，家庭收入不多，职业发展前景有限。第二，不要寄希望于双城生活，太辛苦，龙岗去市区都有如长征，遑论惠州。第三，非龙岗坪山上班的话，把工作迁移到惠州的可能性。第四，不要听信中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难。

提问：你好广叔，请问如果惠阳划入深圳的话，对龙岗中心是利空吗？

回答：你好，“扩容”的实质是增加土地供应。为什么要增加土地供应呢？因为如果不增加，土地这个生产要素的紧缺，会产生一系列的连锁反应，例如：生产经营活动受限、减缓人才吸纳速度、影响社会稳定和谐等。只短期内对存量房东有利，长期对经济不利，对存量房东、租客、各行各业从业者也都不利。

房东的竞争对手，不是买家或租客，而是另一个房东。土地供应多了，房子供应自然也就多了。房子供应多了，短期内对存量房的价格自然会产生一定的抑制。 但长期看，又会提升城市的竞争力，从而吸引更多好的产业和人才，使城市在全国、全球的相对排名上升，最终又会利好总体房价。

而且这种利好房价，靠的是最根本的经济发展，而不是以掐死供应、损害经济为前提。如果“扩容”的主要手段，是把购买力往一些土地资源的周边城市疏导，例如：东莞、惠州、南沙、中山，那么短期内对龙岗等非核心板块自然是利空，因为竞争者变多了。7. 但根据5，长期看是利好，因为城市整体在变好。

提问：你好广叔 之前看过你说的 如果1000以上的投资 只会选择南山 然后是碧海 宝中 前海 蛇口 深圳湾这条线路 我想问一下 想入手1500w 左右的 具体可以考虑到哪几个楼盘呢？谢谢

回答：你好，总价1500万选筹： 1.福田中心区或者香蜜湖（深高覆盖的小区） 2.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 3.大冲城市和华润城 太古城，半岛城邦，阳光海滨的单证可以关注。

提问：广叔您好。家庭婚前分别购置住宅，15年底坂田嘉御山70+平二房（目前自住，欠200），16年初龙华锦绣江南片区30平单间（出租，欠80）。计划明年要小孩，目前家庭税后100+，月4+，目前有子弹50-80，将近五年过去了，坂田基本跑赢大盘，但龙华单房基本没涨还亏。因我们工作分别福田百花跟坂田，未来计划小孩在福田上学，麻烦广叔帮分析下，当前深房价异动中如何让原有资产增值：1、是否重新调整下房产（如何配置）；2、是否增加杠杆；3、是否及时止损还是增加老人票（父母2年后才能随迁）；4、重点关注哪些小区；5、如何实现7变5变3。劳烦广叔百忙之中指点迷津。

回答：你好，次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位。 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，建议出手锦绣江南，置换更好的板块。 孩子在福田上学，可以考虑福外本部，深实验百花，短期内会比较稳。在承受范围内适当增加杠杆。 不需要用老人盘。 如何操作首付3成？ 1.找垫资公司操作全款抵押 2.做一笔首付贷。

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