广州楼市:刚需买房最容易踩坑,一定要切记这几点!

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提问：新人首问。广叔你好，调广州工作好多年，一直没有买房，很是后悔！亡羊补牢，求助广叔！个人情况如下：广州集体户口，多年广州社保，应该是拥有广州房票。广州无房，韶关有碧桂园别墅一套，房贷刚还清。手上已凑够120W，家庭月入2.5W，如果韶关房子可出手预算在400-450，若无法出手预算在350左右。小孩户口和我一起，在越秀上小学，马上毕业，预计也是在越秀区继续上初中，对房子学位没有迫切要求。

以下问题向您求教：1.我的情况是否只能四成首付，如果可以办理三成首付，如何办理？2.未来打算在越秀区陪读，所以买的房子属性应该投资性居多，买了房可能要租出去，然后在越秀再租房住，所以应该买新房还是二手？3.身边有经验的人一直说要买买房要关注地段地段地段，所以350左右的番禺万博、黄埔科学城、东圃车陂、越秀老破小、天河员村单体楼，应该关注哪个板块？4.看了几个楼盘，烦请分析下：珠江花城（目前没有）、黄埔中央城、广地观澜、大壮名城、罗马家园二手（沥滘村改造而补涨）哪个性价比更好，升值空间更大？

回答：你好。买广州的房子就相当于买广州的股票，既然一直在广州工作，有条件了就要及时上车，刚需上车每一个今天都是最好的时机。韶关三四线城市，自住尚可，投资的话很弱，没有强产业支撑，也没有人口流入。别墅由于总价高，并非主流产品，流动性、增值也相对较弱。如不自住，可考虑出手。

1、如果在全国有过贷款记录，是需要4成的。资金量宽裕的话没有必要做3成，3成的操作是垫资全款买，后DY贷7成。或者你爱人没有贷款记录，有广州户口，LH也可以3成。

2、以二手次新为主

3、首选黄埔科学城，次选番禺万博

4、珠江花城没地铁，配套和周围环境较一般；中央城楼盘较大；广地观澜虽然18号线在建，但离地铁口还是远，近执信中学；大壮名城，新盘，旁边就是万达，近地铁，华师实验小学初中高中；罗马家园被高速立交切割，价值一般。

建议首选考虑大壮名城，其次考虑中央城、珠江花城

提问：广叔，您好！富力南驰.富逸华庭楼盘很大，旁边还会有旧改项目，有投资空间吗？现在差不多5万，这种大楼盘，以后会不会很难出手？目前附近还没有地铁，最近的地铁都1km多。值得入手投资吗？今天去看了楼盘，目前在售T6-T9，北向100多米有火车和高铁还有广园快速路，会不会噪音太大？两梯6户，南向100平方的房子比中间105方的户型的房子总价贵20万左右。南向的房子不担心噪音，中间105方的户型是南北对流的，就是担心噪音。今天选了25楼，楼层高了会不会噪音小很多啊？指教了诚意金，可以退。急切期待广叔您的宝贵意见！拜托拜托！

回答：你好。富逸华庭近鱼珠CBD，北向多工业厂房，铁路线、高速，周围环境不是很好。未来如果周围改善的话，价值应该会有所提升，马马虎虎吧，看旧改力度了，有一定的不确定性。选里面那一栋会安静一点。

提问：您好广叔，谢谢您的详细解答。补充提问：临深清溪丽景名门小三房无贷。想考虑置换到琶州周边，改善+学位有推荐吗？这样置换，资产配置是否更优置。如果不考虑学位，只改善琶州雅湖、番禺剑桥郡、珊瑚天峰、和珠江铂世湾、凯徳山海连城别墅，那个更好？

回答：你好。清溪丽景名门自住还可以，投资潜力一般，可出手置换。

琶洲附近好学校不多，有同福中路第一小学、江南西的海珠区实验小学。雅居乐的雅湖、剑桥郡都可以考虑；珊瑚天峰不建议，没有花园。铂世湾看江景，万博商圈，可以考虑；凯徳山海连城在汽车小镇，缺少配套，不建议。

提问：广叔，您好！新人提问，现有30万左右的资金可支配购房，本人工作并租房于石碣镇，月租金约2500元，考虑在增城三江盛汇购买一套120平的三方，既暂时自住，又希望做投资升值，因为这里购房经内部操作首付很低，我们做生意正好需要资金，故减少押资金；另外2019年持有佛山高明龙光玖龙府一套125平的4房，贷款70万，平均月可支配资金约3万-4万左右，有东莞购房资格，现我的问题是：增城三江盛汇周边未来的规划有没投资价值？我是选择目前在增城购入房产合适，还是等资金充足一些在东莞购买？佛山龙光玖龙府的发展潜力如何？如果发展空间不大，可能考虑明年卖掉，谢谢指点

回答：你好。高明龙光玖龙府配套不是很好，周围农民房环绕，投资价值一般。三江盛汇在增城石滩，这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。但目前还找不到新东站在哪里。也不能说16号线与新东站不存在，时间问题而已。但是对于投资来说，这样的时间我们不愿意去赌，即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。三江盛汇自住可以考虑，投资的话一般。

提问：【新人首问】广叔你好，家庭年收入税前230左右，目前在深圳宝中有一套小三房，月供三万，贷款500。刚卖掉松山湖一套房，手头可凑出300左右现金。现在居住广州，小孩不到半岁，老婆户口转广州了，马上下来了就有广州房票了，想再投资一套房。现在纠结是继续买深圳还是买广州，都得付七成，但在深圳选择面就太小了，看了一些广州的二手房，越看越迷茫，求指点:

1、买深圳还是买广州？2、买新房还是买二手？3、最好能有些具体楼盘推荐。

多谢。对了，明年深圳房子交房后，举家搬回深圳定居。

回答：你好。1、深圳有一套了，剩余资金在深圳也买不到好的产品，不如考虑当下较有潜力的广州。做个短线没问题的。2、建议二手淘笋。3、450左右建议考虑黄埔：黄埔花园、金碧领秀国际,黄埔科学城：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：您好！本人在东莞工作生活，户籍东莞，目前在东莞南城有一套房，还有再购买一套新房的名额，想再买一套新房和一套二手房投资，资金充裕，不用考虑资金问题，只寻找升值潜力发的楼盘。请问广叔：1、选择新房好还是二手房好？2、有没有合适的楼盘推荐？3、金域华府二手房或者华润万象府新房是否值得入手？4、水乡片单价低的房和南城松山湖滨海湾单价高的房，哪一个更值得投资？5、松山湖的锦绣山河、长城世家，南城的恒大雅苑、金域华府、景湖春晓是否值得入手？哪一个是更好的投资对象？6、现在东莞刚涨了一波，现在入手会不会高位站岗？8、新盘和二手房哪个楼盘更适合投资？

回答：你好。

1、具体还是看价格，如果一手房有优惠也是可以考虑的，二手相对选择要多一些、灵活一些。一手房交房周期长。

2、预算多少呢？

3、万象府新房更值得，但不一定能够抢到。金域华府在核心地段上，未来还有潜力

4、水乡片区是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2w左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。而水乡本地购买力并不强，主要承接城区购买力的外溢。因此南城价值要更高，同时确定性也高。水乡的话虽然价格便宜，但站岗的概率也大一些。

5、首选选择松山湖锦绣山河，其次考虑金域华府>光大景湖春晓>恒大雅苑；如果在南城周边工作，首先考虑南城的。

6、核心的好房子不会下降，1年后大家都有房票了，房价还会涨的。可趁年底淘笋入。

7、哪个有性价比哪个就值得投资，这个还得看选筹的。新房的话关注下万象府

提问：你好，广叔，深圳已有一套房，现有多余子弹120左右，目前深圳和东莞无房票。目前有2个思路：1.在周边中山和惠州南投2套，资金回收考虑3年和6~8年回收计划，中山主看火炬开发区黎村方直香山墅，世茂福附近，惠州南围绕白云新城看保利，靠近地铁14号惠州段楼盘？2.或者再等一年补交方式，投资东莞松山湖或长安？您看哪个一个方案比较好呢？另我说的上面楼盘可以吗？您这会不会有更好的建议呢？很迷茫哦

回答：你好。1、惠州南可以考虑，不过要做好中长期准备，毕竟惠州供应量还是挺大的；中山火炬区黎村周边是工业区，有硫化氢污染。2、建议看下广州新塘，如品秀星图。东莞可先交社保，明年再买。中长期打算的话，广州南沙是个不错的选择，比惠州中山好。

提问：新人提问，我和老公在东莞松山湖上班，麻涌有套143平的房子贷款已付清，现在有子弹250万，想入手一套松山湖的房子自住加投资，看了松山湖的翠珑湾一期和二期，费用加起来要6万一平了，翠珑湾三期和四期4-4.5万，但是寮步的，请问我现在是买哪个更有价值呢？还是等着明天松山湖的新盘？松山湖新盘会过6万吗？

回答：你好。能买松湖建议买松湖，寮步属于外溢片区，价值没有松湖大，新盘估计5.4w左右，具体还要看新盘的价格，性价比高的话选新盘。

提问：广叔你好，万科东荟城二手和品秀星越的新房，怎么选呢？

回答：你好。两个盘很近， 理论上有相同比例的涨幅，自住看看喜欢哪个吧

提问：新人首问：广叔你好！很仰慕你！有两个问题请教广叔。第一，我在东莞城区卖掉了东湖花园得现金170万，还可信用卡借30到40万，名下无房了，月流水3.4万，想买两套三房可不可以？最好在东莞CBD周边和松湖朗悦、金地格林上院。近一个月看了中信新天地（104平350万）、万科金域华府（一期86平3房400万，一期57平两房300万）、石竹新花园（98平330万）、香榭丽舍（88平340万）、中信凯旋国际（90平360万和71平改小3房270万）、精英名都（91平285万），第一国际稻花村（98平265万）和菊香苑（93平260万）和百安居（107平330万复式）、金地格林上院（91平270万）和龙光君御华府（80平256万）、松湖朗悦（95平255万）。广叔，如果可以买两套三房，首套选哪个楼盘，二套选哪个盘？

第二，还是买一套万科金域华府一期的三房（86平400万二楼）就算了。以上所买之房投资不自住。谢谢！

回答：你好。可以买两套，一套3成、一套4成。

金域华府一期二楼，低楼层不是很好。

建议集中子弹入一套金域华府3房，中层的。

第二方案是买两套，一套中信新天地400w左右、一套松湖朗悦300左右。

我更倾向方案1.

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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