东莞楼市:自住加升值一定要切记这几点,最容易踩坑

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提问：你好广叔，我看了很多盘，松湖传奇3房300万和大朗碧桂园一楼带花园210万，哪个更适合3-5年纯投资，本人住万科金域松湖，想在周边淘一淘笋盘上车，实在不行以后自己住。另外我想问下挨着旁边的誉景名居上叠320万左右是否会涨，想7年后买来自住，看了两个多月了，很纠结了。这几个盘接下来一个月会不会出很多，暂时先稳住？帮忙分析。

回答：你好。优选考虑松湖传奇，一楼相对来适合自住，缺点是容易潮湿、有采光通风噪音等问题。誉景名居在东部产业园区常平，常平经济实力雄厚，规划也较强，目前新政下，行情会有一定的降温，不用太担心会暴涨。这几个月行情都很稳，可以慢慢挑，不用急。

提问：广叔您好，请问松山湖和南城CBD选择哪个呢？您说松山湖会持续好看，是为什么呢？

回答：你好。松山湖在东莞扮演的就是深圳南山的角色，而松山湖片区也是以松山湖为核心向外辐射，发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，构建“1+6”的区域科技产业创新中心。南城CBD作为东莞的核心腹地，集政治中心、文化中心、经济中心于一体，自然人流集中、寸金寸土。随着东莞国际商务区的大力推进，未来也将越来越繁华，将有更多的高楼拔地而起，商业氛围也会变得更加浓厚，进而吸引更多的人口流动到此。而我们根据东莞现在楼市的特点，判断未来会走分化路线，好的将越来越好，差的也将越来越差。所以这两个区域我们持续看好。具体看你预算吧和个人喜好，如果喜欢景观好一些考虑松山湖。在城区工作则考虑南城CBD。

提问：广叔，您好，在东莞南城金域华府SD买了一套二手2房自住，老家江西赣州龙南买了一套房全款结清，老家那边不常回去，想把老家房子卖掉，在这边再买一套作为投资，如买完SF可有100左右，但是近期老家县升市，一直在纠结，想请你这边给个建议，谢谢。

回答：你好。县升市是对房子有一定的利好，可以观望观望，但是长期来看，缺少产业和人口流入的城市，投资的潜力都不大。

提问：你好广叔，我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢广叔。

回答：你好，平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，唯一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。 不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。 平湖唯一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

提问：广叔你好，现在家庭名下2套，一套梅林的三房红本在手，学位不好，总价730左右；另一套保税区红树绿洲，剩余贷款200，小孩4岁了，老公名下无贷款记录，想要LH方式首付3-5成，用其中一套置换一个自住加投资的学位房（总价800-1200，学位1.5-2阶梯皆可，想要3房且有小区，最好人车分流），目前有2个方案：1，卖掉梅林房子（老公名下）得730，购入罗湖合正荣悦1150左右房子，小区环境好，还有翠竹小学和文锦中学学位；2，卖掉红树绿洲还清贷款，剩300多点，换成丽港湾，福外南中小学学位。我个人想考虑南山，但是家人不同意，喜欢在福田这边生活，合正荣悦的环境又不错，请问我该怎么选，合正荣悦有升值空间吗？

回答：你好，合正荣悦自住还不错，但是考虑升值潜力，不建议买罗湖，生源老化，跑输大势。 一套小户型挂学区即可。剩余资金投到潜力更大的板块。 跳出罗湖，多关注福田 南山和宝安。 红树绿洲其实不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。福外南是比合正荣悦更好的选择。

提问：你好广叔，深圳龙华鸿荣源壹城中心楼盘怎么样？现在值得出手吗

回答：你好，壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久，也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价最高的区，有闲钱可以考虑。 自住可以买，投资一般般。

提问：广叔好，我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，请问异地置业如何实操？

1.选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市，选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市价格选？应该优先中西部二线？2.版块：中西部二线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。

目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。

回答：你好，首先夸一下你，在体制内上班还能够利用周末时间做中介，不惧辛劳与眼光，非常赞。问题也提得很好，看得出来是动脑思考过的。在城市选择上。我不同意广州后劲不足的说法。广州是一个非常重要的城市，虽然现在排在4个一线城市之末，但是积淀还是在的，有重新辉煌的潜力，而且广州房价比深圳低，有上车的空间。其次是广东内的二线城市，我认为东莞可以关注。如果是二线城市做比较，重庆这样的低单价中西部强二线在全国范围内都属于价值洼地。无论是和江浙三线比还是其他二线比。所以城市的判断我认为是 重庆（中西部二线）≥东莞珠海＞江浙三线

其次是板块上，重庆两江四岸好于武汉光谷。一来是价格更低，二来行政级别也高出一截。重庆房子天量供应的时代已经过去，两江四岸的新盘数量极少，安全性和后劲都更足。最后，买房后的打理问题需要一事一议。如果是持有3年以内，建议直接空关；持有3年以上，建议装修后出租。

提问：你好广叔，新人首问，我家现在武汉江夏金地湖山境为儿子购买了一套132的住房140万左右。2017年买的19年交房的。月贷3000，不好出租空置中。现儿子在广州打工，月收入1万。我们在四线城市。儿子想考虑在广州工作生活。我们想把武汉的这个房子卖掉再换一个，不知道是在武汉还是在广州考虑?我们个人的想法是把现在的房，换到武汉有投资价值的地方买个小房。或是考虑到广州买房，希望广叔能给个更合适的方案，谢谢!

回答：你好，广州1500万+的常住人口，2500万的实际人口，每年人口继续导入50万，土地资源不缺，粤港澳大湾区政策不缺，自由市场经济活力不缺，产业不缺，民间富裕购买力强。从哪一点看，广州的资产质量都比武汉要强。大单优先原则，如果子弹充足100以上，建议优先考虑广州。

提问：你好广叔，我是第一次在深圳买房，盲目的买了罗湖。现在想置换一定不能再任性去买了。我想卖掉罗湖的，有差不多200万的现金，买一套300万的房，您有推荐的位置吗？谢谢！

回答：你好，现在总价300万依然很难选。如果月供能力不错，可以买个总价400-500万左右的刚需上车盘。蛇口、碧海、西乡、上塘都是不错的板块。总价300万有以下几种打法：

1.南山、福田的学位30-40平的1房2.沙井、光明、龙华的60-70平的2房。关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园；这类房成交量大、面积小、单价高、但稳中有升。

提问：广叔你好，想在深圳入手总价在900以内的小三居或者大两居，工作地点在福田，重居住环境，考虑日后升值。请问前海和华侨城片区怎么选择？我俩看中了中熙君南山和首地容御，不知道我们看的这个怎么样，广叔有没有别的推荐，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子都有个缺点就是户型太大，首地容御也不例外，按照你这个预算估计只能淘个两房，其实如果没有学位支撑的高总价两房是很危险的，深圳是个务实的城市单纯去为了美景，为了环境去买单的人其实并不多，基本上是为了学位和便利，然后就是功能。回到自住角度上看追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕闹中取静，即便可能升值不如预期，那也赚得享受，很难说哪个孰优孰劣。

提问：你好广叔，这个月准备在深圳纯投资，买个400多的小三房，准备长持七八年，首付5成，贷5成，首付230，能够得上的有光明绿地新都会（89平，4.7/平）优势离地铁近，光明天汇城（79平5.2/平）优势地铁口，缺点容积率高，光明华润公园九里（93平，4.8/平）优势精装修缺点周围工厂离地铁远，各有优缺点，请问如何选择，买这些远郊房会不会长期站岗啊？或者还有什么更佳选择吗？谢谢广叔指点！

回答：你好， 400多万小三房，纯投资，长持七八年，光明确实是个不错的选择。 但问题是光明很大，最有价值的核心片区却不大，主要集中在光明新城公园以南，龙大高速以北，其他大量片区，仍然以农民房和工业区为主。 一分价钱一分货，四万多的盘，肯定不在光明的核心区，但从长周期来看，一样也会跟涨。 这三个盘，一定要选，我会建议选绿地新都会，虽然周边配套不够完善，但想象空间更大，而且离光明核心区更近，更容易被辐射。

提问：广叔您好，请问您是怎么看福田区严查实际居住的？1、看新闻只针对福田区，其他区会核查吗？2、看新闻只有针对小学核查实际居住，初中会核查吗？3、这个是真核查，还是走过场，通过一些小技巧可以搞定？4、对小户型学位房有什么影响吗？感谢回复~

回答：你好，关于这个消息，可谓是年年都在说，但却年年都不能落到实处。 据了解，福田区有抽查，但概率很低。 房子如果已经出租，为防万一，可以在出租房里放几件小孩的衣服和生活用品，同时交代租户，有人上门核查统一口径即可。 大家都心知肚明，走过场而已，谁会故意为难呢，我从没听过因为这个原因报不了名的。 只能明面上喊一喊不能落地的政策，对小户型学位房价格不会产生影响。

提问：广叔你好，我最近打算入手一套房子，请问坪山高铁站那块实验几个楼盘入手怎么样？还是买宝中花样年 未来升值会好一点？谢谢回复。

回答：你好，目前东部局势不明朗，以我们所接触的客户来分析，不管是投资还是自住，人心所向全指西部，不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳了。 不难回答的是，花样年不是一个好选择了。

提问：广叔好，资金受限（首付资金有限），只能买总价500万以内的房投资，但南山500万以内的房，基本都上涨10-20%左右 问题： 1、继续接盘此轮已上涨过的500万以内的盘？ 2、去西乡购买500以内的盘？ 3、西乡500万以内目标盘：招商果龄、万象新天、富通V城，哪个更合适投资？

回答：你好，你说的没错，这一轮南山500万以内的房源大部分有上涨，涨幅没这么夸张，但5到10个点是有的。 为什么是500万以内，因为南山的豪宅线在490万，所以500万以下的刚需小户型有往上冲的动力，但一旦冲过了豪宅线，就明显到达阻力位，会有一段时间横盘，等待下一个突破时机。 所以这个节点去选择刚冲过500万生死线的南山小户型是不太明显的。 500万不买南山，备选项还有很多，西乡不错，你说这几个盘也都可以买，但不是投资唯一的选择。

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