东莞楼市:刚需买房投资一定要切记这几点,最容易踩坑

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，由于子弹有限， 只能多问， 请多见谅。请问： “一园九镇”的松山湖功能区的东坑镇 和 东部产业园片区“领头羊”的常平镇哪个发展机遇会更大， 五年或十年以后增值收益高。请给点评一下东坑镇几个楼盘的情形： 二手盘： 皇家公馆、龙泉幸福里﹔在建新盘： 和昌拾里松湖、保利松湖和府(保利拿地价9000/平)。另： 2020年05月29日深圳宏发地产拍得东坑最新商住地价10387/平。以下是有关“一园九镇”的松山湖功能区东坑镇的相关介绍：再次升级扩容后形成的松山湖功能区正式进入承接事权阶段。囊括了“一园九镇”的松山湖功能区将承接168项市一级事权，如规划编制、供地审核、规划许可和不动产登记等，共建共享打造成为新时代东莞城市品质提升的生动范例和区域统筹协调发展的示范样板。

松山湖科技产业园区自2001年成立后，迄今已几经升级，2014年、2017年先后将东莞生态园和周边六镇纳入统筹联动组团发展，如今又将横沥、东坑和企石三镇纳入进来，形成“一园九镇”的全新格局——松山湖功能区，东莞经济新引擎的马力更加强劲。2010年经国务院批准，松山湖科技产业园区升格为国家高新技术产业开发区。2014年东莞市委、市政府决定将松山湖高新区、东莞生态园统筹发展。2017年松山湖高新区（生态园）与石龙、寮步、大岭山、大朗、石排、茶山等周边六镇组成松山湖片区，作为试点率先拉开全市片区统筹联动组团发展帷幕。2019年将横沥、东坑和企石三镇纳入进来，形成“一园九镇”的松山湖功能区。

回答：你好，环松山湖，只有大朗和大岭山的价值要大一些，东坑也有一定的潜力，但其前不着村后不着店，距离松山湖被寮步和大朗阻隔，我个人觉得常平的发展潜力要大一些，当然东坑自住还是可以考虑的。皇家公馆，2001年的房子，独栋小区，靠近路边会有些噪音。龙泉幸福里，次新盘，带大花园，周围配套齐全，可以考虑。和昌拾里松湖各方面都不错，价格偏贵，保利松湖和府具体还得看价格。

提问：你好广叔，我目前东莞万江一套房已经供完，另松山湖金域松湖还有一套，目前出租，2023可以供完。想运作一下，设法再买一套，有何建议？在哪里买？谢谢！

回答：你好，可DY万江的一套，南城CBD入一套，可参考选筹：光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔你好，本人子弹不多，子弹60，金域蓝湾价格太贵，请问一下在大朗金域蓝湾或者地铁站附近有没有其它便宜点有升值空间的楼盘，或者东莞其它便宜点的楼盘？

回答：你好，可看看大朗碧桂园，可考虑东莞南城：未来世界花园

提问：广叔你好，坐标东莞，4成首付，纯投资是保利红珊瑚两房80平350万和万科金域松湖93平3房370万，手持5年，到时哪个收收益会大一些。一个地段好，一个面积大。求指导

回答：你好。这两个盘区位很近，理论说有相同比例的涨幅。建议保利红珊瑚，环境更佳。

提问：广叔好，请您给分析一下，我们该怎么选择。夫妻双方面临退休，盐田沙头角一套小二房拆除建设中，一套三房楼梯自住。一个子女已工作，收入一般，我们手上有100万现金，想为子女买个总价300万以内的小房付首期款，想在福田北或龙华或坼田选房。家庭总体收入偏低，勤俭持家，不能承受风险。

回答：你好，300内总价首选电梯小区的次新盘，单价7-8万左右，可选在上下沙、梅林、景田、皇岗等板块，流动性和租售比都更好。 比如尚书苑，花好园，TT国际之类的标的。

提问：广叔好！我在广州白云区工作，年收60W，想在广州投资一套房，目前子弹40，武汉有三套房一套公寓，想要卖一套凑广州房三成首付。 2013年购入汉阳观澜国际95平小三房，贷款50W。2018年初购入统建天成美景93平小三房，贷款120W。2018年9月购入华润翡翠城120平三房，贷款100W。2018年五月购入光谷青年汇公寓。 现在想卖出汉阳观澜国际凑150W首付，也腾出一张房票广州购房，想问广叔我这个思路是否正确。今天刚刚看了黄埔花园的二手房，只有北向或者南向的顶楼两房才有3.8w以下的价格，小三房的价格都在4W+，大三房几乎没有出手的卖家，是否还值得入手呢？

回答：你好，武汉这几套房最应该出手的是公寓，属于垃圾资产。 黄埔花园淘笋，正常户型入手价不超过4万

提问：你好广叔，坐标广州黄埔区，请问雅居乐富春山居的房子自住投资兼顾，值得买吗？

回答：你好，雅居乐富春山居是科学城商圈内的优质小区，至今已有6年楼龄，整体楼龄较短，属于次新房，与周边相同地段的其他小区相比，楼龄也相对较短。由于是二手房，小区整体价格低于新房，具有较高的性价比。小区附近公共交通便利，出门532米就是黄陂站地铁站。步行仅需15分钟，可满足居民出行的基本需求。教育质量与师资配备均处于一般水平，在区域内缺乏竞争优势。医疗配套稍有欠缺，五公里范围内没有三甲医院。自身条件比较优越，加上区域城市发展红利的加持，有比较好的前景。

提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30分钟车程，未来还要通高铁，到亦庄7分钟。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？

回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。 我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。 2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。 自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。 3.不知道你们子弹多少？70以上建议继续入手北京上车盘，30-50左右天津海教园是更好的选择。 实在想跟老人住得近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用升值潜力最大的地方。

提问：你好广叔，首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩，一年级，3年级。 需求：能兼顾。学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

提问：广叔你好，新人首问，一、我的现状：1、京户，离异。疫情原因实体彻底亏损。目前自由职业，收入不稳定（0—5w/月）。2、本人现金260，名下全国无房，成都有过贷款记录。3、9月大宝升初中，小宝幼儿园大班。有学区房。二、我的困惑：起因：我个人喜欢南方，比如深圳、上海。但孩子上学不能随意动，只好留在北京。1、如果在北京、深圳、东莞（仅限于投资）奶粉，260的预算，哪个城市可以更快速操作一次。2、深圳几年前去交过一年社保，目前中断。3、这几个城市买房都可以不考虑居住，哪个城市更优。根据首付款，这几个城市的哪个楼盘更优？目前住在海淀西二旗。4、看了关于东莞松山湖后挺心动的，有想法入一个，但价格不低了。5、希望能留10-20w备用，因为生活工作都需要从零开始。

回答：你好。如果有房票，建议考虑深圳，深圳是全国人民的深圳，有来自全国的需求，同时粤港澳大湾区又是世界级的。你也看到深圳的房价，其实已经略微超过北京。如果没有房票，东莞松山湖也是一个不错的标的选择区域，其次是东莞南城。虽然现在的价格看起来有点高了，但是中长期看依旧有潜力，同时还有利好：一、未来有地铁13号线跟深圳关联。二、松山湖到光明在建快速通道。三、会有高铁，从东莞修到光明，途径松山湖最好留足2年以上月供。

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