东莞楼市:注意!刚需也别乱买房,也要考虑升值空间!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好，今天去南城看了一下，汇一城三期朝西两房去到270了，中介推荐一房的大概170，请问广叔这个一房的还有上车的必要吗，到时候出手的时候好出吗？还有就是南城的景湖那些老小区市中心繁华一些，大岭山金地格林上院挨着那几个盘周围都是厂房，地理位置反差太大了，广叔建议哪个？麻烦啦

回答：你好，感谢赞赏！现在你手上有多少资金呢？预算多少？一房如果资金有限可以考虑，不然还是买2房好一些，因为区位好，未来出租出手都不是问题。能买南城当然首选南城。

提问：广叔！我手有千万子弹！想投资几套房产！我人在东莞塘厦镇！有朋友叫我上别墅，而我却想搞多几套九十几到百四五平的三房或四房！我在东莞一手已经没有名额，只能二手，我塘厦已经有了两套，刚刚在东莞市东城卓越时代广场入手了一套三室二卫95平的，完税费下来近350万了，这个贵不贵？同时在莞城翠龙弯入了一套64平两房公寓，170万了！有点后悔，不知道有没有前景？我还想在主城区物色！富盈东方华府149平业主报520，东城金月湾花园业157平！莞城城市花园200多平380万！这些价位有升值空间吗！怎么样选择较好？谢谢你

回答：你好，别墅流动较弱，投资价值一般，远远不如住宅。卓越时代广场是公寓。公寓一直不建议。公寓涨幅慢，税费高。这几个盘都可以考虑，我的看法是：富盈东方华府>金月湾花园业 >城市花园。另外还可以看下：万科金域华府、中熙弥珍道、中信新天地

提问：广叔您好，本人在东莞南城蛤地御花苑有自住别墅，想在周边买房以后给小孩，但是御花苑现在价格偏高。请问旁边清华居的别墅值得买吗？

回答：你好。御花苑可以买，中长期看还有价值，清华居自住还是很不错的，有山有水，靠近水濂山水库，旁边还有生态农场。别墅相对来说流动性不是很好，自住可以考虑，投资价值一般。

提问：广叔你好，东莞黄江的中泰峰境怎么样，纯投资的话东莞目前推荐哪个区域呢，预算总价在300万内，新房二手房都可以！

回答：你好。黄江属于临深片区，主要靠深圳外溢，中泰峰境次新花园社区，可以考虑。预算300可以考虑南城。可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，想入手投资东莞松山湖的房子，请广叔推荐几个楼盘，谢谢

回答：你好，松山湖的房子该怎么买？ 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万左右。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，单价4-5万。

总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。

提问：广叔你好，几年前毕业到深圳工作年薪30，工作稳定，但是买房还差点钱，要等明年估计才能买得起，一个同事之前辞职创业，前年底在深圳买了一套房，现在涨了不少，心情复杂，不知道要不要借点钱今年把房买了，要不万一明年房价涨了我又白奋斗一年。

回答：你好，为什么同样的人生轨迹，毕业几年后，有人住着几百平方的房子，有人却在辗转租房，明明都是差不多的家庭背景、学历、月薪，是什么让他们在财富和阶层上拉开差距？生活过得天差地别？有时选择比努力更重要。努力是可控的，基本上是线性的堆积时间，需要的是体力和信念。所以一件事情做到极致，达到目标完全是可以的，至少比做相同事情的人所达到的高度不一样。但，只有努力并不够。真正难的东西是选择，是判断时机，是理解社会，是找到机会。选择的关键就在于，人生没有办法重来，时间是最大的沉没成本，选错了路，可能刚开始并不会发现，但随着时间的推移，差距才会凸显出来。

再想转变，需要付出极大的精力和耐力，有些人能够幸运扭转，有些人可能一辈子也没法改变。很多有购房需求的人，总是说我想买套房子，但是钱不够，真的钱不够吗？其实不是，如果要交通好、位置好、配套好，那价格肯定也就贵了，对于刚需而言，与其想着一步到位，不如先“上车”。买房可以等，但是好的房源和房价不会等你！

提问：你好广叔，新人首问，深圳龙岗，sfsd，子弹80,月入1.5，公积金1600,住房+投资，问题：1.以下两房哪套值得买入，还是继续淘？2.龙岗大运新城80平左右二手房首付普遍上100，是否转向龙岗中心城淘？新人小白，烦请广叔解答，谢谢！

回答：你好，大运利好更多，比龙岗中心城价值更大。 中海小3房流通性最好，功能性更强。 现在还可以淘到性价比更高的。

提问：你好广叔！追问广州花都区考虑为了陪读小孩已报了花都灵格风中英文私立学校，急切请教广叔如果一定要在花都区买房的话，自住且能增值保值的一手或二手有哪些盘可以推荐的！

回答：你好，花都产业没有大的动作，广州发展向东向南 花都离主城区太远，未来二手很难出货，如果因为有自住需求非要选择这个版块，得精挑细选才行，沿着地铁9号线来找盘，尤其是广州北站地铁站附近的二手次新，比如星球内推荐的楼盘。纯投资考虑，建议在学校附近租房住，把子弹投资到回报率更大的板块。

提问：你好广叔，由于的深圳房票已经用完了，所以目前在考虑全款买个回迁房，您觉得可行吗？

回答：你好，没有什么可行不可行，只要你手里有富裕的资金，没有房票，耐心足够，又不追求杠杠的患者，完全可以去买已纳入拆迁规划的回迁房，但不管买哪里的回迁房，切记切记，一定要和开发商签约！

提问： 你好广叔，目前有预算700W左右，想买套两房或者小三房，目前关注的地方有三个：福田实验梅香分校的绿景虹湾、梅林一村，福田外国语南校区的骏皇名居，深外龙华分校的星河盛世、万科金域华府和书香门第，请问广叔对于这三个片区您会更看好哪一个？龙华高峰学校的上塘片区是否推荐呢？付费咨询~

回答：你好，你说的这三个片区都是未出成绩的潜力名校，福外南的骏皇名居虽然是片区的头牌，但是经过年初疫情至现在的这一波补涨，目前单价已经比较高了，700万买一个60来平的两房，现阶段不建议入手。梅香的绿景虹湾和梅林一村还可以勉强买个三房，这两个小区各有优势，绿景虹湾是地铁上盖商业综合体，次新＋初中学位。梅林一村是大型公职社区，背靠梅林水库环境不错，双学位，缺点是楼龄有点老，车位不足。深外龙华这三个小区都还比较新，地铁口物业，附近有玖龙荟，上河坊购物乐园以及星河Coco city的商业。深外作为四大之一，虽然是与龙华区合作办学，实力依然不可小觑，而且深外龙华的整体生源还是不错的。这三个片区可以优选梅香和深外龙华！

提问：你好广叔，我目前持有福田绿洲丰和家园的一室一厅，一直都是出租的状态，现在想考虑卖掉然后去沙井或者光明那一带买一套两室两厅的当作投资，请问你觉得这个可行吗？如果买你觉得那几个楼盘比较适合，因为这几天去了解了一下沙井那边的情况，目前的楼盘大多都已售罄，只剩下接近200平方的大户型，目前不想考虑大户型。

回答：你好，绿洲丰和，这一波吃到优质涨幅的小户型学区房，现在想高位卖出，买入下一个价值洼地做个波段。 然而楼市做波段难如登天，尤其现在虚火遍地，是价值是坑傻傻分不清楚。 我建议收敛一点贪念，石厦是实实在在的价值投资，光明沙井则更多是投机。 安心持有吧，当下不是盲目置换的时机。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:注意!刚需也别乱买房,也要考虑升值空间!
别杠了,楼市根本没有刚需!
东莞楼市:首套刚需客别乱买,只剩这些地段有价值
刚需买房应该考虑什么?
中国楼市,没有刚需
刚需购房者的福音:买房注意这四点,闭上眼睛放心选
刚需人群买房需要注意什么?还不清楚的看这里
中山楼市:中山买房攻略,刚需看完再做决定!
下半年楼市走向如何?三个方向解读:非刚需尽量别买房
投资买房和刚需买房有何区别?看不清楼市的人,小心被牵着鼻子走