东莞楼市:首套刚需客别乱买,只剩这些地段有价值

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好。纯投资，买了打算三五年后再卖出。松山湖星城翠珑湾，一二期是松山湖的地，价格差不多都五万了，三四期则是寮步的地，价格也要将近四万，不知道买这个盘的三期二手房还有多大空间？它和万科汉邦松湖半岛谁的空间会更大？

回答：你好。星城翠珑湾区位要好一点，但目前价位确实偏高，如果中长期投资也是可以考虑的，房价下跌概率也不大。如果想博个短期考虑万科汉邦松湖半岛

提问：广叔，你好，请问您对现在东莞二手房价钱疯涨有什么看法呢？以厚街为例，现在每个小区都房源少，业主叫价远高于市场价，而且经常反水加价，现在都没有均价可以参考了。二手房房价在下半年会稳定还是持续上涨呢？因为是刚需换房，面对现在房源少单价高的情况，非常焦虑。我们是需要加急高价入手一套，还是可以缓一缓看情况呢？手头有一百多万资金用于首付。谢谢。

回答：你好。跳价太离谱的还是不要跟，先缓缓，市场终究要回归理性的。

提问：广叔，大朗远大城市广场的铺店约40平方米，半年没租出，现在是否出售时机？还是再长持

回答：铺面一直不建议买，建议下半年实体业恢复得差不多了在做打算。

提问：你好广叔，帮朋友请教个问题，东莞沙田滨海区值得投资吗？现在是入手还是观望？比较推荐哪个楼盘呢？

回答：你好，这个区位不值得投资！这一轮临深有点透支了，深圳资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动，东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论政策或者市场角度看都快到尽头了。接下来东莞要横盘一段时间了，建议多关注下业主急售的二手房，捡漏。

提问：你好广叔，刚人行发布“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”，说明利率降了吗？是否等到10月8日后再办贷款会更好？

回答：你好，利率不但没有下降，反而控制了随意打折，现在深圳首套上浮5个点，二套上浮10个点，分别是5.145 和5.39，新的政策之后，最低变成了4.85和5.45，注意是最低。二套房贷利率确定上涨，首套也未必降低，因为银行有上浮权限。 为这个不确定去等待，结果可能是一个月省出两包烟钱，总房价却多付了若干万；或者是一个月多付了两餐饭钱，总房价同样多付了若干万。

提问：广叔好，问题：1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？ 现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资？刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式，生源也很好

提问：你好广叔，我是深圳户口，目前还是单身，这些年存了点钱，租房也是比较烦的，我想知道首付60万的话能够买到什么样的房子呢，自己是在深圳北这边上班买房子的话主要就是想上班近一点自助，顺便还能升值。

回答：你好，其实您这个首付60万，可以选择总价二百万以内的，龙华至少五个小区的一房1厅都是符合你的需求，尽量选靠近地铁。 相对于龙华这边的话，村子比较多，不敢离地铁站太远。

提问：您好广叔，我想买套初中学位房，预算600万左右是选深实验光明好还是翠园东晓？或者是否有其它选择？谢谢！

回答：你好，深圳优质的教育资源都在关内。如果是单纯的想给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山.福田.罗湖（毕竟同学圈都不同） 罗湖目前600W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 翠园东晓属于笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，有名校加持，短期内保值能力强。

提问：广叔你好，为什么惠州大亚湾离深圳那么近，房价差2万每平，作为环深片区，咋就没有投资价值呢？

回答： 一个姓深，一个姓惠。暂且不论那天量供应，坪山都凉凉，兔死狐悲，惠州投资价值又在哪里？

提问：广叔你好，深圳上车刚需，目前工作在坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在100左右，目前两个人月收入在2.8W左右，预算在300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下广叔有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

回答：你好，刚需首套，现在首房首贷名额越来越值钱，第一套房子一定要选对，一旦选错，需要五年时间，成本太高。大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

提问：你好，一直都知道深圳东部的房价跑不赢西部，我自己现在是在龙岗镇中心城工作，想要听听你的意见，去沙井投资一套总价520万左右的房子，现在坪山高铁站对面有一套80平的小户型，纯投资价值290万左右。现在地铁在建高速已经开通了，您觉得是继续持有还是卖掉转战沙井？

回答：你好，转战沙井，地铁开通是利好，但是利好出尽的话就没有作用了，把握好出手时机，新盘还是海岸城。二手盘的话可以看看万科新城周边的都可以。

提问：广叔好！南山的雷圳和诺德，从投资角度和长期持有角度看（家里两个娃都要用学位，持有周期约十年左右比较久），您更推荐哪个？想请教您的看法和建议，感谢。

回答：你好，雷圳、诺德贵，在于“双学位”。 诺德双学位、大社区、次新房。 雷圳的社区、户型一般。 如果单价相同，优先诺德

提问：你好广叔，刚需+一定投资属性，铭筑荔苑心怡已久，4房装修景色好，但价格不便宜了（但业主价格相对实在，目前在小区性价比还可以，不过谈不上笋），本来要果断入手的，但五一出调控政策的预期越来越强烈，怕买到后站岗，您觉得再等政策出来后再买（这套心怡的房源恐怕错过了），还是觉得合适就果断入手，您对政策的力度怎么看？另外您觉得恒立心海湾花园（依云伴山）和铭筑还有佳兆业前海比怎么样，错过了想拿这个作为备选。

回答：你好，深圳第一波政策已出，如果是刚需客，价格不虚高，可以入手。 如果是投资客，建议先观望。近期可能会有一些炒房客抛售，说不定会有降价抛售的笋盘。 追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，铭筑荔苑是很不错的选筹。 恒立心海湾花园（依云伴山）位于大南山脚下，前海路以南，小区对面月亮湾休闲公园。 地铁5号线延长线荔湾站，月亮湾大道货柜车多，较吵。 2010年小区，大社区、总共996户，户型双拼为主，一本证较少，100平以上基本都是双拼，所以成交量较低。 大花园小区、绿化高、环境好、人车分流，月亮湾公园、青青世界步行可达。不建议入手双证，除非价格足够便宜。 佳兆业前海看价格，依托前海利好，性价比不错可以入手！

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