广东楼市:刚需客这类房别乱买,选房只看这几个板块

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提问：你好广叔，我想投资房产90后预算200w，坐标东北房产位置不限，最好上海 广州深圳一带，第一次小白，请您回复时通俗易懂，谢谢！

回答：你好，建议投资深圳，深圳有来自全国的需求，房价一直很坚挺，另外可以考虑广州新塘、佛山千灯湖。

提问：广叔你好，请问一下，深圳总价400万以内的潜力盘，南山，宝安，光明，有哪些楼盘可以推荐？

回答：你好，南山：心语家园、心语雅园、瑞景华庭。宝安：白金假日、财富港、圣拿威、富通城三期、玉湖湾；光明：玖龙台、宏发上域

提问：你好广叔，宝中区的花样年，200多万买个一室怎么样，这几天好像被抢得很凶，全小区只有一两套28平的在卖，为什么这个小户型小区，还能卖得这么火，可以分析下吗？

回答：三月小阳春以后，小房子涨势汹涌，有一部分需求是豪宅税逼着人们把预算压缩到豪宅线以内，加剧了小房子的供需失衡，现在税费放开，短期不宜追高。 再一个单房不适合居家，居住弹性小，也易受保障房冲击，带个学位会更安全，不如往远点看个低总价学位房或者GPGD买个小两居。

提问：你好广叔， 请问深圳市南山区华侨城西组团芳华苑的老房子有必要留着吗？地铁一号线世界之窗，环境配套特别舒服，76平两居室，实用有72，而且朝南，精装修。 在其他地方买了改善房，这个老房子只能卖450+左右，感觉好心疼。

回答：你好，趁着这一轮上涨，老房子出手，置换成优质新盘和次新盘是更正确的选择。 深圳老破小涨幅跟不上次新的，投资需要断舍离。

提问：广叔好，坐标广州，子弹65，打算贷到100，想要三房，那一平只能3万左右，目前在看金沙洲板块浔峰岗附近，深业江悦湾之类的，建议今年入手吗？还是有更好的楼盘推荐？

回答：你好，金沙洲狂热期时候，以南海的标准来说，涨幅持平偏上，以广州西部的标准来看，基本弱势。加上冷淡期来临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尴尬的地段。在金沙洲这个上广州经金沙洲大桥如此要塞之地，近地铁才是关键。深业江悦湾配套不够完善，周边有地铁6号线，但是距离有点远，学校有金沙小学、华侨中学，主要是价格比较便宜。单考虑浔峰岗附近的话周边楼盘还可以看看御金沙、保利西海岸等。

提问：你好广叔，坐标上海，工作在陆家嘴，想买预算350w以内的房子作为婚房，通勤1个小时以内，目前看了普陀桃浦二村，11号线桃浦新村附近，85两房；唐镇毕加索小镇一期60平一房，有福山分校学区；新房四季都会二期，85平三房，400w+，略高于预算；北蔡锦博苑55平带阁楼；估计等小孩上学要8.9年以后了，未来很有可能学区划片，学区政策变化也很快，请问广叔，如何选筹？有没有比较好的建议

回答：你好，桃浦是动迁基地，一直没有起来，我觉得未来也很难起来。买在这里的话自住是可以的。投资看不到大机会。看好唐镇，附近有银行卡产业园的码农，有购买力支撑，可以买。一句话总结四季都会：300万起步能买到的、宝山区域的1号线沿线最好的上车盘。优点是新房，总价控制好，万科物业加成，整体片区统一开发；缺点是城市界面太差，大卡横行，配套少，交房晚，还有一栋公寓是毛坯。自住追求综合各方面的舒适度与资产质量（保值增值、好租好卖），三林、北蔡都是不错的选择。这几个选项中唐镇和北蔡是更好的选择。

提问：你好广叔，因为是安徽人，基本父母希望我在南京发展，考虑买房，害怕以后还会涨价，请问现在可以出手吗？大概买哪个区域性价比高。工薪家庭也没多少存款。

回答：你好，只要家庭条件允许，能早一天买就不要晚买。南京城市未来发展还有很大空间，现在房价是被政策强行压制着。如果政策一旦放开，价格就会上涨。现在各板块限价都在轮番突破。退一万步讲，即使你未来发展的不好，扛不动按揭，把房子卖了也行啊！就等于你父母帮你存钱了。而且大概率那时房价有上升，你还从中赚了不少，相当于你几年收入。南京值得投资的区域有油坊桥 ，南站，河西南以及江北新区。

提问：广叔好，新人首问，本人情况如下： 1，在西城区一套老破小学区，60平，总价580万，贷款50万，孩子今年上学用。 2，劲松农光里2001年87平两居一套，租金不抵房贷，若卖掉预计剩余200万。 3，手头有现金200万，能承受月供3万。 请问： 1，农光里是否应该卖掉？感觉投资价值低，长期跑输大盘。 2，目前一家5口在西城学区附近租房，家人都在西二环和西三环上班，还有一个sfsd资格，如何调整进行资产配置保值效果最好？ 3，可以接受租投分离。 4，烦请点评泰禾立春湖院子，叠拼产品。 谢谢！

回答：你好，农光里可以除掉，这样首付在400左右，全款抵押900左右的标的可以拿下，月供也能支撑 建议看双井板块 泰禾立春湖投资不建议，自住随意

提问：广叔您好，目前现金约100W，在南油有一套宿舍，想找适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算600-700W。看了梅林片区的碧荔花园（四房最低750W），南油宿舍有必要持有吗？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合适的楼盘推荐吗？谢谢。

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选； 但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少； 坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势； 南油宿舍出手思路正确。

提问：广叔你好，如果预算两百万在广州市区买二手房，需要交通便利，是买地段好的大点的楼梯房，如越秀区，可能近三十年的楼龄，还是小点的电梯房，大概也只能买到二十年楼龄，自住为主，但头几年想出租。电梯二手房看了下单价，荔湾区和海珠区还有些三万多的二手房。我现在在天河市中心上班，因此通勤时间要考虑。也考虑买黄埔的房子，相对新且单价低点，但是出租率不知如何？

回答：你好，老破小能不能买，关键看地段和价格的性价比。老破小存在的基础，缺一不可：1.上车需求的挤压；2.大量无法转移的人口；3.低总价，高得房率、的功能率；从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。

广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散去选择更新的品质更好的房子，广州现在不适合买老破小。黄埔建议可以考虑，扩容后的新黄埔，产业最牛的行政区，宜居宜业，未来看好，买房投资核心不是出租，最重要还是房子本身的升值能力。目前外籍人士在广州买房须在广州居住1年以上，在广州限购一套。但是贷款比较麻烦，二套房，可以做2改1，首付3成即可

提问：你好广叔，北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？

回答：你好，郊区别墅投资的话不建议碰， 目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机

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