广东楼市:刚需还能投资买房吗?未来的机会在哪

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：感谢广叔！广叔知识渊博，秒回！我现在没有深圳，东莞购房资格。请教广叔我的学历学位达不到黄埔补社保可购房的要求（中介讲得），但可以购，黄埔中央城及广州常春腾，有绿色通道的盘。请教广叔这两个盘适合投资吗，哪个更适合些。另外新塘的品秀新图，保利天际。和增城的保利东湾。后面的不限购，请问这几个哪个更适合些，谢谢广叔

回答：学历不够就搞个中级职称证，中央城盘大了一些，常春藤营销做得好，但是位置较偏，也没地铁，周围环境不是很好，持有需要较长时间。

不如新塘的品秀新图、保利天际；保利东湾在朱村，朱村目前还有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，随着近期的朱村万达广场。这个板块的地铁通勤广州地铁公布出来的数据，快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深地捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面就没法与新塘比，所以这里就只能算第三选择。

提问：你好广叔，目前家庭持有深圳两套房产：1. 梅林关星河盛世89平自住，红本在手；2. 大运佳兆业未来城120平，首付三层有贷款，2020年交房。家庭情况是3口之家，小朋友半岁，以后父母会来深圳，家庭年收入实际到手80左右。因为老婆在福田中心区工作，4号线上下班太挤，且小朋友后续考虑小学学位问题，拟计划两套方案如下：1. 将星河盛世置换为星河国际两房，上班近，小区环境好；2. 将星河抵押，全款买入中银花园两房，上班两站地铁，小学学位还可以。不知考虑是否周全，或者有其它可解决方案，还请帮忙解答，谢谢！

回答：你好，你想换这套房子肯定是自住，因为你们工作在福田中心区，现在住梅林关都嫌远，以后更不可能去住佳兆业未来城。 那么问题来了，娃半岁，父母以来会来深，换个三房是刚需，为嘛看的都是两房？ 两房就两房了，还有两个谜之备选，星河国际和中银花园。 这两个盘，一个是午后两三点的太阳，正在走下行抛物线，一个是一般人不敢染指的神盘，更谈不上什么学位还可以，这两个标的选择让我好费解，而且对你来说偏保守。 我们来测算一下，你红本在手的星河盛世市值650万，佳兆业未来城市值600万贷420万，家庭负债率为33%。月供2万6，月入6万7，从负债率和月供能力来看，都有追加的余地。 如果卖掉星河盛世，再买入一套900万左右的物业，负债率提高到44%，月供提高到3万9，都在家庭安全阀值之内。 而900万左右的物业，可选面就大了，三房，品质不错，还能兼顾学位。 房产置换是大事，要做一步到位的选择，而不是瞎折腾。

提问：你好广叔，可否再问一下佛山的话您看好哪块区域？比如：恒大的滨江华府和龙光玖龙壹相比较。

回答：你好，目前佛山楼市现状：1、广州郊区板块不要脸，直接跟佛山开抢，导致佛山吸引力减缓。2、二手市场还是比较低迷，特别里水大沥乐从大良一带。3、广州没起之前，不用太急着去佛山。4、深莞在前，广佛在后，不用等太久了。佛山的最大卖点在于和广州的联动，比较看好临广片区。所以要买就买千灯那一带靠近地铁的房子，比如金融高新区站，千灯湖站附近，未来价值会更大。恒大滨江华府和龙光玖龙壹相比较来说，我更看好龙光玖龙壹，滨江华府靠近佛山四中，教育资源比较丰富，但工业区比较多，交通是硬伤，距离2号线地铁2公里左右。龙光玖龙壹周边配套成熟，真正的地铁上盖，不足是交房时间比较长。

提问：你好广叔，请问一下入手深圳龙岗区鸿荣源尚峰这个房子两室一厅如何？未来升值空间如何？

回答：你好，鸿荣源尚峰 主打14号线，高赠送，大品牌，龙岗第一梯队楼盘 有的房子是片区好，前景好，但产品一般，比如碧海。 有的房子是产品好，但片区一般，就后期增值潜力来说，前者会好于后者。 尚峰属于后者，片区一般，但自身产品非常好，价值也已经反映在价格上。 尚峰未来一直会是区域标杆，自住没有问题，但是投资潜力弱于其他板块。

提问：你好广叔，目前我在三四线城市，目前有几套房产出租，打算卖掉去投资二线城市，想请问异地置业如何实操？1选城市。我在广东，深圳太高门槛，广州后劲不足，个人觉得东莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二线城市，这个观点对吗？目前去二线城市， 选择中西部二线还是东部城市。江浙三线城市估计价格都超过中西部二线。按照城市价格选？应该优先中西部线？2.版块：中西部一线，武汉光谷和重庆两江四岸，哪个板块更安全更有后劲 ？之前重庆房价很低是因为天量供应？以后呢？3.买房后如何打理？现金流有限无法空置。目前广东小城市体制内上班，为了多一点实操经验 ，利用周末做了大半年的中介，看房了百来套。

回答：你好，在体制内上班还能够利用周末时间做中介， 不惧辛劳与眼光，非常赞。问题也提得很好，看得出来是动脑思考过的。在城市选择上。我不同意广州后劲不足的说法。广州是一个非常重要的城市，虽然现在排在4个一线城市之末，但是积淀还是在的，有重新辉煌的潜力，而且广州房价比深圳低，有上车的空间。其次是广东内的二线城市，我认为东莞可以关注。如果是二线城市做比较，重庆这样的低单价中西部强线在全国范围内都属于价值洼地。无论是和江浙三线比还是其他二线比。所以城市的判断我认为是庆(中西部二线)冻莞珠海>江浙三线

其次是板块上，重庆两江四岸好于武汉光谷。一来是价格更低 ，二来行政级别也高出一截。重庆房子天量供应的时代已经过去，两江四岸的新盘数量极少，安全性和后劲都更足。最后，买房后的打理问题需要一事一议。 如果是持有3年以内，建议直接空关，持有3年以上，建议装修后出租。

提问：你好广叔，坐标广州，打算买第一套房，请问是明年买好还是后年？一手房好还是二手房？珠江新城还是番禺？

回答：你好，刚需首套没必要坐等观望，太考虑时机，毕竟自住，想买在大涨前夜不太现实，想坐等房价大跌也不可能。总担心自己现在入市会吃亏，很多人都想在房价跌倒最低点的时候花最少的钱买房，而楼市调控对购房者影响最大的就是房贷利率的上涨以及首付比例的上调，更加增加了购房者的成本。刚需尽早上车为好，再等2年对于一线城市房价来说太多不可期因素，刚需自住买房建议根据你的生活工作半径来选筹，附近选好几个中意的楼盘，再定向淘笋。

提问：广叔你好，海口自住加长持，请您帮我分析下西海岸的房有没有价值，和老城区国贸板块的华润中心对比呢？还有我其实很想在广州买房的，有什么技巧能够破限购吗？ 50岁了。广州不行的话想问问佛山有可能吗？有哪些值得出手的盘？再有弟弟在成都，也想问问成都有价值的楼盘？麻烦您解答详细点，谢谢！

回答：你好，海口可以考虑龙华区海口湾那一带，美兰靠近龙华那一带也是不错。你是自住，优先考虑新房。广州如果没有房票，优先考虑临深城市东莞，东莞二手房不限购，可以优先买临深板块凤岗，塘厦，会比佛山更好一些。建议先用好自己的房票，没必要跑去成都，找人代持。

提问：广叔你好，我目前手上持有5套物业想卖掉一些。 1）石厦东方欣悦居89.9平3房2卫。 2）景田锦文阁大厦45平单间。 3）布吉石芽岭宇宏健康花城89平三房一卫。 4）凤岗大运城邦4期95平三房二卫。 5）天健天娇123平的3房两卫。 在您看来该留哪些去哪些，谢谢回复。

回答：你好，看你的房产布局，三套福田，一套布吉，一套凤岗，不出意外是个老福田。 房产数量够了，但是质量不够，基本都是防守型非进攻型产品，这样的产品线缺乏继续拉升的力量。 在福田沉淀了两千多万，太多了。 我的意见，深圳的四套除了天健天骄，其他全出。 锦文阁是个烂盘，不值得占指标，石厦片区的房价和学区现在已是高点，以后会逐渐走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋，食之无味弃之可惜。 出掉这三套，腾出了一个宝贵的指标和一千多万现金，用这笔钱去买更贵更有价值的产品，比如深业中城，这样的机会持续还会有。 现在是拼质量不是拼数量的年代了。

提问：广叔您好！深圳这波涨幅已经太高了，我现在手上只有50万，没有名额；目前的预算可买深圳关外20平的小公寓，或者去买大亚湾的房。很纠结不知道该怎么选择，请指教！多谢。

回答：你好，现在的房地产市场，无论是城市之间还是区域之间，都有很大的分化了；不再是2015年的那一波的普涨行情，所以不能乱买，否则就要当接盘侠了；还有老家的房子投资的话也不要买了。未来的房子比人还多，大亚湾这些年忽悠了一批又一批的深圳人；打着深圳扩容的旗号；当你真正住到大亚湾的时候，你会发现在两个城市之间来回穿梭，根本受不了。在路上花的这些时间，还不如多提升自己，增加自己的赚钱能力。你目前手上资金不多，并且深圳的这波涨幅也结束了；715的政策就是以时间换空间，给了刚需3~5年的上车机会；这2-3年努力赚钱，争取三年内在深圳买套住宅上车，但一定要切记：不能买公寓。

提问：广叔你好，刚入深户，715前付了定金，水木澜山居的一套三居，总价740万。五年后可能会离开深圳或者置换，所以主要考虑买的房子五年后好出手保值。现在入手这套房子是否合适，还是等三年后有房票再买呢？房率高，顶楼户型不错，08年的楼。想自住兼顾投资，希望五六年后能出手并且基本保值。715政策出来之后就很犹豫，麻烦广叔帮我分析一下，感谢！

回答：你好，梅林和南头及布吉一样，是之前关口所在地，因为历史原因导致片区住房比较破旧，人员杂乱密度高整体品质比较差，是福田的金融民工租房的不二之选。但是如果从购房角度考虑，梅林的地位就显得有些尴尬了，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜了不少，坂田价格相对品质好上不止一个档次，除了生活半径在附近自住，选择梅林的理由并不多，所以梅林潜力比较低，从中长期看跑输大势。水木澜山居是08年建造的2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房和88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。虽然梅林承接的功能相当于集中居住区，但是地理优势价格不便宜，上限又不高，交通好固然好，会有拉动但是本质不变。

提问：广叔你好，我是刚需首套，现在手里钱不多。现在很纠结不知道该买靠近惠州南站的房子还是大亚湾西区靠近深圳14号线沙田站的房子？该怎么选择？恳请广叔分析一下，给我点建议。

回答：你好，惠州的房子真的太多太多了，严重供大于求，别看现在是涨得欢，卖的时候你才知道什么叫苦。惠州房子有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念房子的现状。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的，本地人根本不买。资金允许有条件还是建议入深圳。

提问：广叔您好，刚需上车，总价四百万出头，最近在看梅林的碧云天两房，皇岗皇御苑四期小复式两房及天泽花园两房。请问看的这几个盘如何。这个预算有没有更好的选择的片区。顺便问下广叔线下荐盘怎么操作。刚加入的小白。

回答：你好，总价400+，建议2种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70平两房。 如果考虑自住+投资，现在入手龙华是比较折中的选择。 福田无学位的老小区会逐渐跑输大盘。 这几个盘可以重点关注下皇御苑，但是不建议复式楼，正常户型的流通性更好。

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