东莞楼市:普通人还能投资买房吗?未来的机会在哪

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提问：你好广叔。要在东莞买房，总价500万左右，投资为主，可以长期持有。请推荐具体的楼盘，具体哪一期，按优先推荐的先后顺序排序，麻烦做深度讲解。 同时帮分析南城的新盘万象府，和真松山湖的万科金域松湖 、保利红珊瑚的二手房。这三个楼盘如何选择

回答：你好。你列举的盘也是我想要推荐的。新盘万象府，区位优势是比较明显的，位于东莞主城区的CBD内，未来周边的发展潜力，比较有想象空间，缺点是相关的学校+商业配套还未完善，需要一点时间。万科金域松湖，就如你说的，真松山湖，华为基地旁，R3线，大花园社区。保利红珊瑚，也是在华为基地旁，还有月荷湖，花园社区，居住较安静。我的看法：万象府>保利红珊瑚>万科金域松湖

提问：广叔您好：上次您建议的东莞投资楼盘，万象府，保利，这两个抢房好难，我们打算去广州投资，如果从五年纯投资看（可以兼顾孩子初中学区房），首付400左右，您能否推荐一下？

回答：你好。可参考：老黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：广叔您好！1.对标东莞万科汉邦松湖半岛，纯投资，旁边众多人才房对其是挑战还是锦上添花？请帮助分析一下此楼盘的优势与劣势。纯投资，选此楼盘的哪种户型较好（75平3房有204套，89平3房824套，115有404套，143的4房56套）2.2018年全款约250万入手一套金域广场出入口出的一套低层商铺（投资败笔），刚交楼，招租中，是继续持有？还是卖掉投资商品房好？

回答：1、万科汉邦松湖半岛，松山湖价值地段，紧邻华为，缺点是周围在施工，配套还有欠缺，但是未来会逐渐的完善。人才房短期看是利空，但长期来看是利好。因为人才房挤兑了住宅的供地，使得普通住宅的供应减少，买房的竞争激烈，推动普通住宅价格上涨。建议以刚需89平3房最佳，次选115平。

2、商铺一直不建议，商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。

提问：你好广叔，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

回答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换。

提问：广叔好，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：你好，一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。

实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：你好广叔，本人湖北人在广州发展，刚刚和五岁半的小孩落户广州集体户，我和老婆都名下无房，工作生活区域主要在广州东站和海珠区政府之间，手上子弹350w，考虑自住和保值，也便于小孩读书。这些年一直兢兢业业工作，错过了买房的最佳机会，悔之晚矣，希望能得到您的耐心指导。万分感谢！

回答：你好，投资和自住学区的选筹是2套逻辑。先说说16年广州暴涨的情况：珠新天河北领涨，海珠是跟涨，白云番禺是普涨，新塘补涨。子弹350，把杠杆利用好，其实可以淘到1000W左右的标地，对月供要求很高。

如果改善自住建议买领涨区。如果想考虑总价500左右的，西部光大花园，中部江南新苑，东部佳信花园可以关注，要便宜还有更东部仑头村里的便宜货。融资能力，月供能力不同，打法也不同。

提问：广叔牛奶厂的龙湖可以买吗？ 听说周边临近墓地？

回答：你说北吗，其实没事的。小道消息：帝景山庄北侧的土地，已经被合生拿下来了，进入下一轮的开发周期，牛奶厂除了交通和配套之外，其他的都还好，可以买，尽量买龙湖一期的早先的那两栋，不限售，不然豪宅税太贵了

提问：您好广叔，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘道，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听广叔的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？

回答：你好，西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

提问：广叔你好，为什么有的楼盘品质挺好，地段也还不错，学位也可以，但是涨幅却很一般呢？就比如育才二中的兰溪谷国际公寓，像山语海那些还没发展起来的，涨幅却已经透支了。前海的诺德假日整栋楼一层好多户，像宿舍一样涨幅也是遥遥领先。

回答：你好，这世上从来都没有无缘无故的贵和便宜，兰溪谷国际公寓品质很好，地处南山然后学位不差，单价不到十万，在我看来是再正常不过了。第一兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾只是靠着一座大南山，缺交通缺概念。第二育才系是没落的二类名校，撑不起高房价。第三兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房而且没有办法改动，700万的一房客户群能有多少？ 山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理。房产投资也是一个体系，一门学问凡存在的现实，一定就有合理的答案。

提问：广叔好，我周末去看了西丽的京基御景峯，对小区和户型都还比较满意；但是好像学校比较一般，不知您是否了解？还有什么比较好的建议吗？我是自住+学位的需求。

回答：你好，自住尚可，但学区一般。西丽的高端盘二手市场有限，总价有天花板，这个价位，其实不如选宝中，甚至红山。

提问：你好广叔，我手里有一套南山中心区的房子，准备9月份满两年出手后置换，请问该如何操作收益最高呢？

回答：你好，有名额，有资金可以先买再卖，否则只能傻等。想跑得快也得要跑得动才行。

提问：你好广叔，计划购买福田外国语学校景田校区的学区房，小三房，总价700W左右，请问这个片区适合投资自住吗？如不合适，能否推荐下其他方案？ 目标：学区房，兼顾自主和投资。

回答：你好，单纯考虑学位： 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 南山就不列举了，南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。 麒麟、科华、文化也能找到小户型。 景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果生活半径在福田，景田是个不错的选择。

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