东莞楼市:大朗已经高攀不起,房产投资还能买哪里?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好！本人现在东莞大朗工作，由于大朗房价涨太多超预算了，本考虑的金域蓝湾也到3w+压力大，现在考虑买厚街盛和花园（临近万达地铁口三站到南城，临近小学幼儿园中学，临近体育公园），地理位置比较好但是楼盘比较老，有一套业主急售105瓶193w，是否可以接盘？厚街有升职空间吗？厚街和大朗更推荐哪里投资呢？（个人需求：投资？ 自住，有学区方便小孩上学最好）

回答：你好。是的，都涨了。厚街可以考虑，厚街是东莞的经济重镇，隶属于滨海片区，滨海湾新区定位为新时代大湾区创新发展的新高地，规划空间与产业双重变革，全面对接太空港、前海，会是东莞未来的战略高地。大朗因为靠近松山湖，价格也较高，短期看会站岗，但中长期依然有价值。厚街目前还是洼地，可以考虑。盛和花园靠近体育公园，旁边有所竹溪中学，楼龄确实老了一点，建议考虑次新带花园的小区。可以看下万科金域国际、万达御湖公馆、万达城市广场、康联汇展中央

提问：广叔你好，本人在2015年在大朗远大城市广场购买了一个内街轻轨出入口商铺，当时是38000元一平方米，35平方米，5.9米高，刚开始可以租200元一平方米，现在两年了低价租不出，又卖不出，请问广叔这铺有没有什么方法可以尽快卖出。

回答：你好，建议多找一些中介，多挂牌，线上线下同城各平台都发布，同时给中介一些小恩小惠，告诉他铺面卖出去有大红包，让他们拼命帮你推。

提问：广叔你好，东莞黄江的中泰峰境怎么样，纯投资的话东莞目前推荐哪个区域呢，预算总价在300万内，新房二手房都可以！

回答：你好。黄江属于临深片区，主要靠深圳外溢，中泰峰境次新花园社区，可以考虑。预算300可以考虑南城。可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔您好！手头还有160子弹，纯投资，对比了大朗碧桂园，万荟城，寮步保利中惠悦城，感觉最近都涨得很快，不想追高，160也买不到好的房子，也不知道后面还能涨多少，后来了解到广州新塘新开发，楼盘新世界花园万象苑、东方名都、碧桂园凤凰城凤馨苑，亚太新城，亚太新城二期，亚太银座，请问广叔，大朗，寮步，新塘，哪个地区投资前景更好？新塘的几个楼盘怎样，请分析一下，谢谢！

回答：你好。怎么说呢，论前景都是有前景的，投资的价值不一样，大朗寮步主要是环松山湖，靠松山湖的辐射和外溢。而广州东进战略中，新塘承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。只能说不通的资金有不同的投资选择。子弹160买新塘也是个不错的选择。这些楼盘中，根据楼龄，品质，地铁和周边环境，综合起来，我的看法是：亚太新城亚太银座二期 > 东方名都 >新塘新世界花园万象苑> 碧桂园凤凰城凤馨苑 > 亚太新城

提问：你好，广叔，目前打算在深圳置业，由于是第一套房，考虑自住+投资，希望有较大的升值潜力。计划在南山和宝安选房，但首付就200w左右，如果是前海和宝中，这个价位还能买到比较合适的吗？感觉现在涨幅太大了，不知道今年购买时机对不对，有没有合适楼盘推荐呢？

回答：你好，首付200，可以入手总价600万左右的标的。 宝中两房：花样年、西城雅筑、菁英趣庭 南山看看前海北和蛇口。 非笋勿入。

提问：广叔你好，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

回答：你好，松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

提问：广叔好，坐标深圳首房首贷，预算600-700，纯投资。请问：1.有哪些区域和楼盘推荐？2.个人也喜欢前海宝中碧海，可现在的价格已经起来了，透支了不少后期的涨幅，从纯投资角度是不是找这两年没有涨的区域和楼盘？3.沙井，光明，等地要5年以后才会逐渐成熟，值不值得投资？4.对比过老前海和宝中，宝中会新一些，环境配套好一些，这两个区哪个更值得投入？老前海你怎么看？谢谢

回答：你好，1、如果是600万总价预算的房子，我还是建议就在宝安一带选筹，以宝中、碧海区域为主，像碧海富通城的房子就挺好的，这附近也可以找找。2、宝中碧海现在价格有点高，但未来还能创新高。我建议在这一带深耕，买房主要是确定性，买单价5、6万左右的房子，几轮下来翻倍机会还是挺大的。另一种打法是去龙华中心城一带淘笋，这个单价更低，暴击性强，但确定性不太好。所以综合来看，更偏向宝中碧海，以稳为主。3、沙井、光明5年以后才能起来，而且你的预算600-700买在那里有点偏高了，不太适合，先考虑近的宝中为主。4、前海和宝中都不错，总共也没几个盘，都不错。我们一般纯投资选筹比较喜欢略微远一些（不是非常远），房价低一些，但是整体配套更新的成片社区，所以我建议你选宝中。

提问：你好广叔，深圳豪宅税取消了，是不是意味着全款垫资相比正常按揭其实也省不了多少税费了吗？那么140平以上的关外伪豪宅岂不是要哭死，关外很多是大户型，又偏，更没人接手了，关外还能投吗？

回答：你好，是的，豪宅税取消后全款抵押省税没有优势。全款抵押的优势是相对二套资格买入而言的，首付更低，更容易淘到性价比高的笋盘。 深圳的地板是一碗水端平的。 整个深圳，基本没有明显的洼地，这和深圳人多地少，人口活力，经济发达有着密切的关系。 即使坪山，光明，也接近龙岗或者宝安龙华的区域内价格，东莞凤岗长安，和深圳也没有明显差别。 深圳的顶端又是参差不齐的，豪宅和普通住宅的差距巨大，甚至豪宅之间也有巨大差距，不同地段之间也有巨大的落差，后海深圳湾到蛇口，价格如同过山车。 深圳目前适合深耕淘笋，大涨前夜建仓。

提问：广叔你好，前段时间卖掉了自住房，现在租房住，目前手上有400w左右的资金，想买套800-900万之间的改善四房，小孩再过两年就要上学了，我在龙华上班。本来想等壹成中心11区开盘，但学位紧张，最近部分一类业主也被分流，未来全部入住可能更加紧张。现在面临选择，比较纠结拿不定主意，所以请广叔帮忙指点一下：方案1、 继续等壹成中心11区，旁边中洲旧改开始拆了，不知2年后能否建成一期和先建一个学校。方案2、 转向上塘、梅林关的二手房，玖龙玺四房单价很高了并且户型不太好，尚俊广叔建议考虑吗？方案3、 等上塘新盘，最快的应该是玖珑悦要9-10万超预算了，另外这个单价值得入手吗？请问广叔有何建议？付费咨询~

回答：你好，以这个总价，不一定非要选择龙华！2016年，上一轮的大涨之后，可以说深圳关外放了两颗大卫星，一个宝中，一个红山，两个同步破了七万，闪瞎了很多人的眼。但是今年，这一轮的大涨之后，宝中冲到了12万，而红山上塘普盘却还在8万多徘徊。上次大考的优等生变成了这次大考的差生，世事就是这么难料。上塘的尚峻，虽然看起来很美，但涨幅并不理想。小1000万的标的，如果不是非龙华不可，个人建议建议不妨放眼整个深圳！适合你的有很多！

提问：你好广叔，请问一下海语西湾现在买，投资价值大吗？会不会是高位接盘？海韵学校，无地铁无商业，就是大铲岛上的腾讯离得不远。

回答：你好，腾讯岛还是块不毛之地，房价已经被炒成了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，我觉得短期是会跑输的，毕竟地铁口远，生活又不方便，但是在深圳，学位的威力是大于地铁的，则不太好判断，长期看肯定没有问题。 至于说高位接盘，除去置业鄙视链底端的几个区域，现在买哪个区域不是高位接盘

提问：你好广叔，龙岗一套360W的房，80W贷款，小孩两年后上小学，打算卖掉置换一套自住+学位+投资保值的房子。目前考虑罗湖螺岭外国语学校附近金城华庭、龙岗中心城外国语附近的绿景公馆奥林华府、深中龙初附近的招商依山郡万科翰邻城和龙岗实验学校附近的学府道花园。麻烦帮忙分析下，能做三成首付或五成首付，分别选哪里的好？谢谢！

回答：你好，孩子即将上学，稳一点建议入手罗湖学位，关内教育资源更好。 金城华庭是为数不多，有居住环境的低价学位盘了，可以淘淘笋。

提问：你好广叔，请问福田的新天石厦花园值得买吗？86平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。

回答：你好，新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。 考虑买学区房 还需要谨慎入手。

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