东莞楼市:房产投资方向错了,再怎么努力也是白搭

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提问：广叔你好，看了你评论，非常有用，新人第一次提问，现有子弹100w，月供6k，想在东莞投资第二套，总价200w以内。新房都很少200w以内的了。找了两个月，现在有石排新房艺境松山湖，100平185w。二手房有石碣达鑫江滨新城 82平 195w低楼层，达鑫95 平220w中楼层。石碣骏隆君悦天城89 3楼 152w。中堂二手房悦湖苑 77平 113w 12层，悦湖苑3层 132平 184w。个人感觉悦湖苑环境比较好，旁边是中堂篮球场，很大人工湖，文化广场，而且刚刚修葺过。有的悦湖苑高楼层的都卖到1.7w，我刚讲的两个才1.4x，是否有投资价值。中堂现在最贵的新楼佳兆业时代芳华已经2w。 或者觉得有比以上好的选择也可以指导。还是新塘品秀星图好，非常感谢！

回答：你好。艺境松山湖景观还可以，周围还有很多空地，较荒。石排离松湖较远，受到外溢的影响较小。达鑫江滨新城的高层景观不错，能望江，低层有折价，片区要成熟得多，能承接来自城区的外溢。悦湖苑位于水乡片区中堂，产品没有问题，就是片区由于交通方面的原因，属于东莞经济最弱的片区，房价还是洼地。

我的看法：达鑫江滨新城>艺境松山湖>悦湖苑。200左右，还可以参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好，本人在东莞大朗，想考虑东莞市首套房，看了，汉邦松湖半岛，贵，金域东方，常平玖珑湾。想听一下你的意见？

回答：你好。汉邦松湖半岛的地段还不错。金域东方，周围多汽车相关企业，万科物业，没有太大的亮点。常平玖珑湾各方面都要好很多，区位优越，配套较成熟，可以考虑。

提问：广叔您好！我是新人，现在有二套住房均在东莞常平：常平东田丽园134平方自住，常平东莞东火车站对面卓越蔚蓝城邦76平方在二楼，小高层电梯房纯投资，月租1500，11年买的；大朗碧桂园首座公寓96平方一次性付款，6月份刚收楼，准备办房产证，暂时未出租，也没有配家电；东莞户口，在大朗上班，现在想卖掉蔚蓝城邦投资房价值110w，身边子弹230W，年收入200w左右，另外购买一套东莞房产，请问有什么楼盘可以推荐，适合长线投资，必要时也可以考虑自住，升值潜力大

回答：你好。常平东田丽园自住可保留。卓越蔚蓝城邦，近常平东站，但高铁不是地铁，市内的出行要更重要的多，靠近常平立交，周边多工业厂房，而且还是二楼，视野不是很好，投资价值不大，可出手。碧桂园首座，一楼底商，旁边是新世纪长盛广场，二期全是公寓，公寓涨幅慢，流动性弱，税费高，建议置换成住宅。子弹230，可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，背景信息：本人刚过而立之年，目前在深圳光明工作，准备年底结婚，现准备买房。未来计划在深圳光明和东莞发展，所以想买离深圳近一些的房子。计划首付不超过60万，总价不超过180万， 一手房和二手房均可。目前在东莞黄江看中了一套碧桂园的二手房，即将满5年，单价大概1.9万，总价大概170万，离深圳光明区大概8公里，速路口旁，可直接上莞深高速直达福田。小区比较安静，户型还可以，但配套不是很好，朝北，略有小贵。

1.目前我不是很着急，我现在在纠结是现在买还是过一段时间降价或者利率降低再买，同时也担心东莞房价会上涨，也纠结我喜欢的房子卖出去了。2.目前我挺喜欢这个房子的，但是不清楚是否适合，或者广叔是否有更推荐的地方？

回答：你好，1、你的首付是不可能购买深圳的了。黄江作为临深地段，也有地铁预期，也是临近工作的区域，只要是适合你的就不会错，可以买。

2、碧桂园我本来是不建议的，但是你看中了，连近高速路都给作为了利好，我也无言。若这个房子你是喜欢的，过五年唯一， 能节省东莞最让人痛苦的重个税，你是可以珍惜这样的房子的，不用专门等待降低利率，该上车就上车。

3、黄江只要还在东莞建设一 号线的地铁预期下，而黄江更长远的未来还有三四号线地铁的交汇，只要长持，还是值得的。

4、黄江二手均价也还是上涨的，目前很多放盘都是在1.8w左右，因此你要算好1.9w的价格是否溢价过多，即使可能省掉个税，也不能买得太贵了。临深投资价值高的板块及楼盘，详见内部分享

提问：广叔你好，深圳福田保税区加福广场，一房一厅70平380万可以考虑吗？我们考虑改两房，刚需自住，小孩快两岁，据说有福田外国语南校区小学中学九年学位，已有业主申请到。缺点是物业费12.2很贵+停车位按天算35一天+没有燃气！ 请广叔明示！

回答：你好，加福广场一栋是公寓，一栋是住宅，你看的这个是公寓。 公寓的学位积分太低，上学太渺茫，投资考虑公寓不要碰，买住宅有很多办法。 福外南：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾

提问：广叔好，海珠区的高评率会比天河的高评率多一些。也就是说同样大小的房子。一百万首付可以在天河买一套，两个五十万的首付可以买两套在海珠。不限制房票的前提下同样的首付是买天河的好，还是买两套海珠的好。请教广叔

回答：从评估价来看，无论是海珠、天河，还是越秀、番禺评估价都在下调，尤其是过了年之后的3-4月份，某些区域的评估价不忍直视。在这种情况下，如果你是一个纯投资客，注重杠杆，且手上房票不受限制，那么可以考虑买多面积的情况下，把杠杆用上 不过，广叔的建议是既是是投资的话，周期也不能低于3-5年，所以一个区域和楼盘的增量也不能不考虑

提问：广叔，请问塘厦和清溪你更推荐哪里？清溪华润润溪山和塘厦万科朗润园你觉得哪个盘更具投资价值？谢谢！

回答：清溪华润润溪山是一个新盘，价格2.1，但是我更看好二手的万科朗润园，微观来看清溪本身的经济发展与配套设施与凤岗和塘厦有差距，属于非热门临深片区，买入的话可能需要持有较长时间。

提问：你好广叔，我在广州天河沙河顶附近工作。想入手沙河顶附近购入一套较新的住房，自住+升值兼顾最好，手上200万子弹年收入25左右。目前比较中意的盘君华上域、新光天河峰景、云山翠苑、新燕花园以及金燕花园，请问老王你建议哪个小区更值得入手？未来哪里升值潜力更大？

回答：你好，建议次新房，带花园社区，地铁沿线。这几个盘离地铁都挺近。君华上域就在马路边上，没有小区，也会有路边的噪音。新光天河峰景也差不多，有一点点小区，比较小楼龄都挺新。云山翠苑周围较多五金装饰，环境杂乱不建议，新燕花园虽然楼龄是有点老，但是生活环境非常不错，安静大花园社区。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，我现持有南油百富大厦的两房，现在市值500w左右，70w欠款，现手里有50w左右的资金。9号线地铁好像年底开通。考虑到我小孩明年要上小学，所以现在想入手好一点的南山学位。请问我哪个两房是现在挂盘出掉呢，还是等年底地铁开通啊？ 还要如果出手的话，南山好一点学校大师兄有什么建议吗？谢谢。

回答：你好，地铁对交通路网发达的老旧区域房价拉动作用有限，影响远小于一个好学位，至于买哪个学校，得看你们月供能力和具体需求何如，南二外，南外，南实，乃至深圳湾学校，丰俭由人了。

提问：你好广叔，请问一下同样的资金大概总价470左右，时间大概3-4年的情况下，罗湖万象城片区和福田的新洲，石厦，上下沙哪个片区升值潜力大？

回答：你好，罗湖涨的房子只有两种，其中一种是学位房，像螺岭小学，深圳中学，翠园中学，翠园中学东晓校区这些名校学位房涨幅不错，还有一类是湖贝旧改周边，万象城跟这两个一个都沾不上边，未来跑输大盘，横盘期甚至跑不过利息！上下沙主要依赖旧改，但农民房太多，旧改周期长，长期来看是很有潜力的。石厦近CBD，并且学位优势很明显，不管短期还是长期都可以，新洲片区是跟着石厦涨的，所以最优选择还是石厦学位房！

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