东莞楼市:普通人第一套房该怎么买?大部分人都错了

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提问：广叔好。打算买人生的第一套房。现居东莞。现在手中60万左右，向周围朋友借下应该可以有70万吧。目前月收入稳定5万左右，自由职业。想在东莞买一套自住房，2房或者3房都行，能增值的更好。也不急住，2年内能入住都可以。我儿子现在1岁半，希望是带学位的房。我目前是自己创业，对地点要求不是那么高。希望广叔能指导和推荐下。还有我目前的资金不算多，按照目前的收入到年底资金会多一些，是现在买还是说等到年底买好一些。现在是东莞户口，社保交了大概10个月左右。谢谢

回答：你好。能买个210左右的房子，可参考：

长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

建议到年底要好一点，因为年底都需要回笼资金，同时天寒地冻少人看房，自然笋盘也多一点。

提问：广叔。要在东莞买房，总价500万左右，投资为主，可以长期持有。请推荐具体的楼盘，具体哪一期，按优先推荐的先后顺序排序，麻烦做深度讲解。 同时帮分析南城的新盘万象府，和真松山湖的万科金域松湖 、保利红珊瑚的二手房。这三个楼盘如何选择

回答：你好。你列举的盘也是我想要推荐的。新盘万象府，区位优势是比较明显的，位于东莞主城区的CBD内，未来周边的发展潜力，比较有想象空间，缺点是相关的学校+商业配套还未完善，需要一点时间。万科金域松湖，就如你说的，真松山湖，华为基地旁，R3线，大花园社区。保利红珊瑚，也是在华为基地旁，还有月荷湖，花园社区，居住较安静。我的看法：万象府>保利红珊瑚>万科金域松湖

提问：广叔您好！1.对标东莞万科汉邦松湖半岛，纯投资，旁边众多人才房对其是挑战还是锦上添花？请帮助分析一下此楼盘的优势与劣势。纯投资，选此楼盘的哪种户型较好（75平3房有204套，89平3房824套，115有404套，143的4房56套）2.2018年全款约250万入手一套金域广场出入口出的一套低层商铺（投资败笔），刚交楼，招租中，是继续持有？还是卖掉投资商品房好？

回答：1、万科汉邦松湖半岛，松山湖价值地段，紧邻华为，缺点是周围在施工，配套还有欠缺，但是未来会逐渐的完善。人才房短期看是利空，但长期来看是利好。因为人才房挤兑了住宅的供地，使得普通住宅的供应减少，买房的竞争激烈，推动普通住宅价格上涨。建议以刚需89平3房最佳，次选115平。2、商铺一直不建议，商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。

提问：广叔您好，向您请教一下我这种情况应该如何配置房产. 我的情况是这样的，夫妻双方深户，深圳有一套房在供 ，打算长期持有，珠海斗门有2套房在供，目前珠海房产是否应该出售配置到深圳或者珠海香洲区。现在是否是出手时机？目前看了深圳大运一些楼盘和坪山高铁站和坪山围一些楼盘，有意向深城投中心公馆和坪山恒大城和财富城，能否点评一下这3个楼盘？坪山这个片区和龙岗大运和龙岗中心三个片区应该如何选择，谢谢广叔！

回答：你好，珠海斗门天量供应，表面看起来价格不高，但长持价值不大，趁深圳平稳期尽早置换。 你的总预算应该在300多，三个片区大运价值最大，但这个总价只能买到大运的边角料，如中海康城之类，被大运城邦常年压制，龙岗中心竞盘太多，只有一个字稳。 既然是投资，就不妨稍微放手一搏，在坪山中心区选择，财富城和恒大城各有长短板，还有14号沿线楼盘也值得关注。

提问：广叔你好，现在东莞有一处住宅(万科)自住，户口从东北迁到珠海(2020年四月份可以办下来)，现在手上有100子弹，想投资广东房产，希望能给我建议，投哪里，怎么投？感谢

回答：珠海不要买，子弹100开发一张广州房票，万博滨江东车陂东圃番禺广场一带重点关注。

提问：广叔好，我现在想买二套（5成首付），预算560万左右，4房（含）以上，金融城上班。目前比较意向品秀星樾，觉得科学城自然环境好，区位有发展前途，配套成熟，幼儿园中小学均有（预计生源也比较好）。但有几点疑问，赐教。 1、本人是天河区靠萝岗的村民（涉及到分红等情况），不太想把自己的和小孩的户口迁走（太太的可以迁），如果跨区买黄埔区，未来我这种情况是不是不能读黄埔的配套小学和中学了？如果要读，有其它办法吗？ 2、现在倾向于情景洋房顶层，这样的户型是否是好选择？所谓赠送的天台，不知能搭建成什么样？ 3、综合我这种情况，感觉可选择不多，您有推荐的吗？

回答：你好，天河区靠近萝岗的村民，那不就是大观路沿线，或者科丰路沿线了，呵呵 1、买了黄埔区的房子，可以把你太太的户口迁到新买的房子里去，这样子的情况之下， 你的小朋友是可以读黄埔的配套小学和中学，小朋友跟着目前的户口走没问题的 2、如果实在是喜欢科学城的环境，宽宽的大马路，以及崭新崭新的楼宇和小区，可以买萝岗的一手房，反正以自住+改善为主，不以投资为目的，新盘可以买 至于情景洋房，这个概念最初是万科在2000-2004年提出来的概念和产品，就是那种多层的洋房+电梯，比如万科四季花城，比如天健上城的洋房都属于这一类，居住的舒适度很好 3、我觉得你应该要不选择一手房，要不选择新福港鼎峰、保利香雪、万科东荟城的四房，大致如此

提问：广叔好 请问宝安中心区的西岸观邸小户型怎么样 宝安实验的学位怎么样？

回答：你好，从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安排名top3，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，这几个盘也是上一轮的领涨盘。 但一街之隔的翻身宝安实验学区，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 如果是单纯考虑学位，翻身的性价比会高很多。投资更倾向西岸观邸。

提问：你好广叔，坐标中山坦洲，500米珠海，新小区逸俊星园，我刚需，18年单价在1.5万左右，去年珠海取消限购之后降价1千，今年又降价到1.3左右，现在下手可以吗？帮我分析分析，谢谢万分感谢，我是刚需也想省点钱！

回答：你好，中山楼价特别是坦洲，还是跟着珠海走的。只是珠海目前还有西部一带引流，这个我认为不具备太大的持续热度，坦洲能否等到承接的那一刻，我是存疑的。但以坦洲整体来说，我认为还有下降空间，可以再等等几个月。

提问：你好广叔，深户首房首贷 ，在宝安福永上班， 有两个小孩，分别在读一年级和三年级。希望能兼顾学位和自住 ，预算在600万以内，请问是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，麻烦给点意见，我觉得沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢。

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

提问：广叔你好，想买总价在600-700之间的，去看了龙华的三房两卫，最终还是决定在南山入手，汉京确悦61平的小三房，次卧出阳台，满五唯一朝南，但是阳台对着月亮湾大道会有点吵，660万可以出手吗？比较想买中海阳光玫瑰的66平方小两房，估计要700万左右， 你觉得这个价位可以入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰66的呢？谢谢。

回答：你好，如果单价差不多的话，想纯投资就买汉京确悦。虽然是有货柜车噪音问题，但是深圳这种昂贵的城市居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果只是自住就要考虑对噪音的接受度了，虽然一直有传月亮湾大道会改造，货柜车改走地下通道，但是真的实际操作难度非常高，只能是远期目标。

提问：广叔你好！想了解下前海南和前海北的楼市有什么主要差异，后续的发展趋势会有什么不同？前海北有哪些值得关注的楼盘？感谢解惑

回答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的，但也不能无脑入手。 前海北一直比较冷（相对），学位、楼龄、户型（套内面积）、片区环境是主要因素。 投资我更倾向于前海南。

提问：你好广叔，请问宝安坪洲地铁口的财富港大厦纯投资怎么样？感觉这个盘租金较高。可减轻月供压力。首付计划70w,现金流可供3到5年。

回答：你好，你本身现金流可以支撑3-5年，何必考虑这种租金盘呢？这个租金盘不太适合住家客群，投资客入场关注的也是低首付和搞租金，涨幅慢，现在看来这种资产的回报率并不高。

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