东莞楼市:先考虑自住还是升值?普通人都选错了

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提问：你好广叔，坐标东莞，工作松山湖香蜜松湖附近～卖了常平的两房，想买一套改善房，能出大概65万的首付三成，由于大朗和松山湖都比较贵，买不起～最近看了东坑的海伦堡，和常平的天林湖，两个价格都可以接受～预计住八到十年～只要是自住，但又希望保值，不知道哪个好点呢？或者是否有更好的推荐呢？

回答：你好。建议选海伦堡，比天林湖要新很多，景观好，而且在配套方面也要好一点。另外还可以看下东坑的碧桂园豪庭、龙泉幸福里

提问：你好广叔，本人有寮步海德堡的一套100平，想卖了换一套120都140点的，寮步的哪个楼盘未来升值潜力大

回答：你好，可以看下万科松湖传奇、星城翠珑湾三期、中惠松湖城二期

提问：广叔您好，本人莞户，现在黄江锦绣老房80平一套自住无贷款，手头现金200、年入40-50左右，计划入手改善房3-4房，兼顾投资，东莞黄江保利和光尘樾（3.1万)，黄江富基悦湖（估计要三万)，黄江中泰（2.3万)，常平金地名京（2.3万)，常平翔龙天地（2.4万)，这几个看过，帮忙给个建议，或者推荐黄江周边盘，谢谢！

回答：你好。保利和光尘樾，地铁1号线在建，近黄江中心站，地铁开通还有一定的利好，可以考虑的。富基悦湖居住环境还是挺好，依山傍水，但配套方面欠缺。黄江中泰峰境可以考虑，周围配套成熟。常平在东部产业园区，常平在片区目前在售楼盘最多，华润、碧桂园和恒大等知名房企已经进驻。金地名京和翔龙天地都可以考虑，优选翔龙天地。黄江可以看看：碧桂园翡翠山、中信红树山、花样年江山

提问：广叔你好，本人来深15年，在鼎太风华一套78平米小两房，带南山实验的学位（满五唯一，市值850，但抵押贷款，现欠贷款350），没有能力置换同小区更大的房，现在情况是手里有现金300，自己想回长沙买房，孩子回去读书，然后卖掉鼎太的房子，再在深圳买一个400-500万左右的新房（5成首付），等12年后孩子读完高中，再回来深圳。我想咨询广叔您两个问题：1、如果不回长沙，又想让孩子住的宽敞一些，也能去个稍微好一点的学校，有什么可推荐的区域和楼盘？2、如果决定回长沙，卖掉鼎太的房子换一个远一点的新房对不对？如果要换，买哪个区域的比较合适？谢谢您！

回答：你好，从教育和未来房产升值的角度，都不建议回长沙。 我建议小朋友尽可能多在深圳长大，大城市对价值观、世界观的养成，眼界比学习成绩更重要。 综合考虑可以关注龙华上塘 红山板块，宝安的沙井板块，福田的保税区。 新盘可以关注海岸城。 二手房关注 朗庭豪园，丽港湾，金地上塘道，潜龙曼海宁

提问：广叔！问题：1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？ 现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资？刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验 ）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式，生源也很好

提问：广叔好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知广叔如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

回答：你好，云朗哪个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

提问：你好广叔，我想投资一套低总价300万左右的小户型。有房票，暂时也不考虑公寓，未婚所以也不考虑学位，请问买哪里的房子会比较好出租一些？我希望未来的升值潜力也不错。我在南山蛇口上班，所以想考虑这一片区的。看了米兰第二季、新一代国际公寓、荣村小区旧改的荣寓；觉得这一波行情已经涨了好多，想知道广叔有没有更好的推荐？或者说这个价位已经没有好的收益了？我目前在深圳湾有套3房，请问我要不要把它卖了然后换两套900万左右的房子呢？

回答：你好，深圳湾目前是深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天。深圳湾的未来发展很看好，如果选筹没有太大的问题，我的建议是不要出手裂变。深圳经历这轮大涨后，总价300万能买到的盘，投资价值都不太好，更好的方案是，把深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块的优质楼盘。

提问：你好广叔。投资。玖龙台二期值得入手吗？颐安五期相比呢？还有颐安的二期回迁房？这三者如何选？资金方面均不考虑的话。

回答：你好，玖龙台作为光明最优秀的楼盘，二期即使开到六万一样值得入手。但光明注定是长线投资产品，三年内的收益不会太理想，比如这一轮光明涨幅就有限。 颐安是龙岗标杆，产品没问题，但会受区域大势拖累，涨幅受到抑制。 纯投资，总价600万，我认为还有更好的选择

提问：广叔你好，我已经在坪山万科缇香有一套房子了，现在为了想离市区中心近一点想再买一套房子用来投资，请问一下万科和风轩自住和投资性价比怎么样，还能入手吗？

回答：你好，这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在：首先离地铁太远，除非在公共交通非常完善的市中心，轨道交通是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利。

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