东莞楼市:买了这几个板块的人亏得一塌糊涂!别再选错了

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：请问广叔，东莞石排的房子怎么样，投资或者自住建议怎样

回答：你好，石排目前还是价格洼地，但由于距离松山湖较远，受到外溢的影响较小，不如考虑茶山，茶山自身双TOD加持，而且在这三个镇中距离东城最近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。

提问：你好广叔，我在东莞大朗有几套房并自住，一直打算长期持有松山湖虹溪诺雅一套二房或三房小户型，作小孩入学门票，也作为休闲偶尔住住。近期一两月从4万涨到6万左右单价，并且房源极少，很着急再涨买不起了。现在入手合适吗？又听说可能政府马上会限购二手房，广叔怎么看？

回答：你好，现在入手还有一点涨幅，但是不是很大。涨完这一波可能会横一段时间，不过从中长期看还是值得买的，未来依旧有潜力。现在都在纷纷松绑，抢人大战热火朝天，限购二手房短期出台的概率不大。

提问：广叔你好，想请教哈，1、中山翠亨新区有没有投资空间，可以持5-8年，有没有好的楼盘推荐；2、东莞相对中山是不是更具投资价值，东莞最近涨得比较快，后续涨的空间大吗

回答：你好，中山翠亨在深中通道旁，相当于中山的前海，能承接一定的深圳外溢，可考虑翠亨新区的启动区（马鞍岛）和规划的翠亨新区中央商务区，未来会更好一些，可看下万科的盘。我个人觉得东莞价值更大一些，在大湾区中有一定的地位。

提问：广叔你好，目前自住松山湖，因为孩子还小，想入手一套环湖投资后持有10年以上，所以考虑的都是新盘，帮我分析一下这几个怎么排序：1. 大岭山的松湖碧桂园1期二手房，这个离松山湖中心最近，门口就是医院，但是另外一面靠近石大路比较吵。2.大岭山的碧桂园天钻，这个更远一点，而且夹在石大路和莞长路之间应该更吵。3. 万科松湖半岛，这个靠近松山湖华为估计比较贵，马路另外一边都是破厂房，但是10年以上应该会改善。4. 寮步的万科金域东方，靠近篮球馆，往10年周期看还是比较看好这个区域，旁边就是小学中学。5. 您推荐的金地格林就在地铁口，但是这房子已经10年了，再过10年感觉有点老了。6. 大朗碧水天源，这个小区比较大，但是在松山湖和大朗中心区之间，也在两个地铁站中间。

回答：你好，首选松山湖，其次环松山湖，近地铁大花园社区为主。万科松湖半岛 > 碧桂园天钻 > 松湖碧桂园1期 > 碧水天源 > 金地格林

提问：广叔您好！手头还有160子弹，纯投资，对比了大朗碧桂园，万荟城，寮步保利中惠悦城，感觉最近都涨得很快，不想追高，160也买不到好的房子，也不知道后面还能涨多少，后来了解到广州新塘新开发，楼盘新世界花园万象苑、东方名都、碧桂园凤凰城凤馨苑，亚太新城，亚太新城二期，亚太银座，请问广叔，大朗，寮步，新塘，哪个地区投资前景更好？新塘的几个楼盘怎样，请分析一下，谢谢！

回答：你好，论前景都是有前景的，投资的价值不一样，大朗寮步主要是环松山湖，靠松山湖的辐射和外溢。而广州东进战略中，新塘承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。只能说不通的资金有不同的投资选择。子弹160买新塘也是个不错的选择。这些楼盘中，根据楼龄，品质，地铁和周边环境，综合起来，我的看法是：亚太新城亚太银座二期 > 东方名都 >新塘新世界花园万象苑> 碧桂园凤凰城凤馨苑 > 亚太新城

提问：你好广叔，我罗湖小两房市值380，欠20，想换一套大一点的老人养老加投资，最近看了龙岗宝荷仁恒峦山美地四房430，房子各方面都很满意，就是交通不方便，不通地铁，据说周边要建科技园，14号线也会经过。看您说过比较看好宝荷地区涨幅，我卖掉罗湖买宝荷值得吗？请您指点一下！

回答：你好，龙岗一般不推荐，投资不是个好地方，但如果你在那边工作或者需要养老自住，峦山美地是个不错的选择，未来地铁开通、近大运，高赠送、大花园户型也好

提问：你好广叔，本人原有两套房，卖了一套有700w+，还有一套在盐田目前自住，值500w+，贷款不多。两孩子，一个四年级，一个两岁。目前想用700w在福田，南山或者宝安买一套投资性质的学位房，两年后搬过去住。中学学位不一定四大，全市前20多就可以。 看了一下人才公园附近蔚蓝海岸，北师大附属中学学位一般。 龙华深高北，10多万太贵。 宝中，宝安实验，育才，南外，石厦学校，福田外国语都不错。 在福田上班，想就近一点住，老大学习还不错，怎么选一个合适中学的学位房？ 将来也可以卖了盐田的，两套都往西靠。谢谢！

回答：你好，宝中和前海南带学位也可以关注，前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。 宝中有天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸

提问：广叔你好，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：广叔你好，我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样，带的学校是坂田实验学校，新开的。就是这个区位未来房价走势怎么样。还有学校怎么样，小孩准备将来在这里上学

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。自住还行，投资一般般了，短期站岗龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖 福田或者龙华。

提问：广叔你好，最近有传言说南山实行大学区制，是类似宝安的那种吗？我觉得不可能像北京那些，北京实现大学区制的前提是教育资源平衡，每所初中都差不多。您是怎么认为的呢？

回答：你好，南山实行大学区，出发点是什么？优质学位不够分、所以摊大饼？南山区7大教育集团已覆盖近60%的生源。均衡教育资源、减缓竞争？对比宝中和南外，哪个学区的积分上涨更快、学位竞争更激烈？在我看来，大学区披着均衡教育的外衣，加剧了学位竞争。有什么好处吗？有。当家长被大学区的头牌学校分流至次档学校时，不会拉横幅。愿赌服输。教育集团化，各分一块领地，才是一定程度上均衡了教育。大锅饭 VS 分田到户。看起来公平 VS 实质上的公平。

提问：广叔你好！我在老家有一套房，有贷款记录，目前有90万的资金，准备在东莞的长安花园或者新世纪宜居买一套70多平米的二手房，然后把老家的房子卖掉，在仲恺潼湖那边在搞一套投资，等几年后再把这两套卖掉用我老婆的名额买深圳首付三成，你觉得怎么样？给点意见，谢谢！

回答：你好，个人建议优先考虑深圳，几年后，从深圳出去买东莞很容易，但是从东莞买深圳很难。可以把老家的房子卖了，回笼资金直接在深圳上车，这才是最好的选择。

提问：你好广叔，手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。

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