广州楼市:番禺能买的板块,只剩这几个

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提问：广叔 昨天收到您的回复！十分感谢！我看您很看好番禺广场那里，有什么好的小区推荐吗？今年首付最多能给60万，我看上了尚东尚筑小二房。还有汉溪的南国奥林匹克花园。或者番禺有什么有利好的楼龄15年内适合我们上车的盘吗？海珠的金碧板块怎么样呢？买热门板块的一房一厅如车陂翠拥华庭，富力天朗明居 可以吗？

回答：你好，番禺广场，地铁交通枢纽、地理位置不错。尚东尚筑可以考虑；奥林匹克花园，盘比较大，有300多栋，离地铁不是很近，多是楼梯房。两者比较不如选择前者。海珠金碧也可以考虑。翠拥华庭可以考虑；富力天朗明居偏老，不是很建议。

提问：您好！2017年底在增城绿湖国际购买房子，现在已经收楼，但是还没有拿到房产证。现在工作调到黄埔区茅岗工作，有现有资金100万，如何在这边购买房产？那边不能卖，该如何选择？谢谢！

回答：你好。增城是不限购区域。不影响限购区域的购房名额。黄埔有本科学历，顺交社保就可以买了。但贷款则需要7成，可以操作全款DY，7改3.

提问：广叔好，想在黄埔投资一套房，黄埔中新知识城怎么样？有什么好的楼盘推荐？另外，也有朋友建议万博，万博如何，有什么好楼盘？

回答：你好。中新知识城这个概念还是可以的，有规划利好，但是由于地理位置较偏，地超级多，配套还没完善，通勤距离远，要发展起来还需要很久很久很久，不如考虑科学城。万博可以考虑的，具体参见星球内部分享！

提问：广叔您好，请问华南碧桂园和自在城市花园怎么选，都是靠近万博、最近打算二选一，准备入手了，谢谢望回复

回答：你好。买华南碧桂园，离地铁、商圈更近。

提问：广叔你好，广州南沙晓风印月，恒大阳光半岛以及明珠湾一号，与您之前推荐的 黄埔新楼 品秀星樾，南沙越秀明珠天悦江湾 哪个更值得投资？

回答：你好，我的观点一直不变，如果投资，为什么选南沙？不选天河、海珠，或者你说我没有房票，我可以走人才或者其他绿色通道，那好了，现在番禺、黄埔不也是有通道吗，买黄埔、或者番禺绝对香过南沙 不能因为阳光半岛是恒大开发的，就另眼高看，反而更加应该谨慎，因为恒大某种程度上代表了户型产品设计差、物业管理一般般，只是营销和咋咋呼呼做得比较足和带劲 如果你自住，南沙可以买。如果是投资，非要在南沙投，那也要在金州、蕉门河附近选，至多去到进港大道、港前大道。科学城火一点的就是科城山庄，大壮名城，星樾山畔，品秀星樾之类的 没有特别看好哪个新盘。

关于科学城，或者叫萝岗的买房参考：1、如果纯粹考虑自住，那么在萝岗买房，喜欢新房的话，大家肯定是会看品秀星樾、大壮名城、中央城之类的，这个没问题。2、如果纯粹投资的话，那不用讲了，一手的劣势就很明显，交楼晚、办证拖沓、两年限售，那么4-5年的时间跨度是少不了的。3、如果是自住+投资，那就不要选一手，如果偏向自住多一些，那就选其萝岗其他的，6号线沿线、21号线沿线的二手

提问：你好广叔，今年跟老公博士毕业打算回唐山建设家乡、回来才发现唐山现在房价太恶心了、新盘2.2万起，位置好的二手房也基本上2万了，但是现在卖地价格也在上涨；此外，而且工作应该在曹妃甸，房子也五六千，本来也想在曹妃甸买来着，深圳买的话房价太高，只能买小点的，今年房价还会涨吗？唐山还是深圳买？

回答：你好，我建议你早点切换人生赛道，唐山不值得入手，入深圳更好。无论从房价，还是城市能级，以及你们自身的个人发展，唐山都很一般。作为一个典型的三线城市，唐山外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。近来唐山成了中介的最爱推的区域，因为价格低，唐山也吸引了不少北京外溢置业者。

但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，怕是只能妥妥的当接盘侠了！房价接下来的走势不能用简单的用涨或跌来预测，应该是两极分化加剧！

房价分化有两个层面：从全国层面来讲，二线是一道分水岭，二线城市发展好的会向一线靠拢；发展滞后的会向三四线靠近。分水岭两端的房价会朝着两极发展。从同一城市层面来讲，即使是同一个城市，不同的区域不同的产品，价格走势也会不同，没办法用一句涨或跌来总结。就好比，有人说全国楼市会跌，但这是不是意味着深圳楼市也会跌？即使深圳楼市真的会跌，那也不等于前海宝中龙华会跌。整体房价会跌，同样不代表有些学位房会跌！

涨跌只是宏观大趋势，是粗略概括的，对大家来说，更重要的是微观市场，这才是决定你是否真正赚钱的核心！如果做房产投资，在楼市分化时代一定要在确定性的大前提上，去择优选择标的，不要因为便宜去买明显有硬伤的楼盘，这样升值性和流动性都会有影响。正确的买房姿势，应该是忘掉绝对低价，追求相对低价，去买有性价比的房子。

提问：你好广叔，现在黄埔放开限购，大会有各种资金进来，短期内会不会拉升的比较厉害？这样的话，买天河是否更合适一些？400万总价以内帮忙推荐，谢谢

回答：你好，厉害倒不至于，但是笋盘消化得差不多了。广州的尿性不会一下子爆发，目前东莞这波还没结束，如果疫情得到控制。广州估计会在4季度有所起色，暑假太热一般看房人会少很多，今年金九银十相信会有不错的反响，值得关注，最好在这一两个月把房子买了。 300-400的预算竞争尤为激烈 如果你可以买天河，相对而言天河优于黄埔 去看一下骏景花园，天朗明居，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居，中海康城，这些网红盘

提问：你好广叔，目前长沙已有一套150平刚建仓，一套90平市值大概100万已无贷款，目前手中现金50w左右，请问是长沙卖一套入手深圳，还是继续入长沙好？

回答：你好，你的问题从表面来看，深圳快涨完了，长沙大家想买都买不到的城市，为什么要置换？ 但如果想深一层，深圳都这么贵了，长沙人民仍然想置换，说明深圳一直是二线人民置换的终极目标，现在如此，将来也是如此。 再看涨幅预期，长沙横了这么久，大涨信心已消磨殆尽，100万的房子，握在手里再涨30%，不过30万收益，和卖出加杠杆置换深圳4-500万的房子，放到三年周期比较收益，深圳显然赢面更高。 另外，最近总是有人问我，现在买深圳会不会站岗？ 确实有可能站岗，但是以深圳地少人多经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。 现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘三年，最后借势猛涨一波，实现稳赚； 二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。

提问：您好广叔，坪山新区的房产值得入手吗？距离市区太远而且感觉没什么配套。谢谢！

回答：你好，坪山新区之前踩盘研究过，目前三万多的价格可以买入郊区的中心地段、并且还有地铁在建，其实横向对比来看，性价比不低的，西部最远的松岗郊区、临近东莞了，目前价格也已经4万。 目前没有配套，所以价格低，看坪山的地铁、学校、商业和高新区的规划，配套慢慢建好，房子价格上涨，不就是你能够享受的增值红利么？是好事儿。

提问：你好广叔，我几个问题还是希望您不吝赐教。1.我个人来深圳九年，一直没有买房，自己在金融行业，钱一直在股市，复合投资回报年化30%以上，但到现在也是略输房价涨幅，毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右，个人对资本市场还是比较看好，但 我觉得房价也有继续上涨的空间，我应该拿多少来买房合适？2.今年要结婚，目前我俩工作都在福田，但是我倾向买西边（投资和自住希望有个平衡）我俩都有房票，确定不要孩子，目前看过天健天骄，阳光粤海，金众麒麟，还看了尖岗山和碧海阳光海的二手，还想去看看临海揽山，宝中片区，越看越迷茫，还请您给指点一下到底该如何取舍？感谢！

回答：你好，未来20-30年，一线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产，优于股票。 未来资产如何配置？ 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业，稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分。 金众麒麟品质不错，但是位置一般，这也决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目最大的BUG，更适合自己住。 你这个预算，建议直接买华润城好了

提问：你好广叔，有200多万的预算，请问怎么看布吉的百合星城和长庆小时代这两个房子？这个区域一直涨幅落后，中短期也没有比较大的利好因素？主要是觉得这两个小区200多万还能买到标准的两房，靠近市区的也想不到其他的盘了吧

回答：你好，近几年，布吉的大部分房子都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。听起来很悲催，但另一方面，何尝不是给了钱少又想留深圳的人一条生路，200多万就能买到正规小两房，离中心区也不远，可住可通勤，还要啥自行车呢？但是，人都是贪心的，想上最便宜的车，还想上完马上就涨，怎么可能呢？这两个盘要选，我会推荐长庆小时代，楼龄比百合星城年轻15岁，会活得更久更长远。

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