广州楼市:这几个板块的房子再便宜也别买,易跌难涨!

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提问：广叔你好，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，因为没有提供楼盘名，这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：您好广叔你好，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好，珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

提问：您好广叔，本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好，岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：广叔 我已经落地广州看房了 常住无锡 5年之内不住 预算单价3万左右 我是该投杭州那边长三角 还是广州 东莞有什么好的位置楼盘推荐吗 我人到了 就想去看看 广州片区的话 值得入手的位置 单价贵点也能接受 麻烦看到回复我 我这次正好一起看了 因为广州不熟 需要指点

回答：你好，感谢赞赏！建议考虑广州，广州是一线城市，有产业和人口的支撑，东莞因为临深，有来自深圳的刚需外溢，最近都涨得特别猛。广州可以考虑科学城，东莞可以考虑松山湖、南城CBD。

提问：你好广叔，看了广州车陂，东圃和黄埔这些板块，休息时间前后看了三天，暂时没有发现什么笋盘，这么几个情况。 1，之前看帖提到广州兰亭盛荟五万内可以入，小区比较新，噪音是最大缺陷，临近绕城高速的那几栋面向高速的中高层户型4.5-4.7可以入不？全屋另外加装隔音玻璃，白天和晚上分别用手机噪音分贝仪测试，关窗下室内大概四十到五十分贝。有新风系统，关窗空气也流通。位置相对好的单价5以上了。 2，还是选择附近的15年内4.2至4.8的老次新盘呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黄埔板块好点的单价也要去到4，差点的3.5，小区比较破，车位严重不足。知道这些板块好，但选起来确实不容易，请指教。

回答：你好，1.兰亭盛荟属于只适合投资，不适合自住的盘。 高速公路边盖的小区，这个不利因素会一直都在，面向高速的这几栋，不建议买。再淘淘其他低价盘吧。 2.这几个盘买最便宜的。 3.想淘便宜的，也可以看看中海康城、天朗明居，以及极个别盈彩美居。 入手价格控制在4.5以内最好。

提问：你好广叔，最近发现南山的英达钰龙园距离科技园近，也不算太旧，2居上车盘比西乡的招商果岭怎么样，我也觉得碧海好，然而并买不起。

回答：你好，招商果岭的两房比英达钰龙园贵？ 应该看的是41平那种伪两房，把客厅封起来做两房，这种不是真正的两房，即便是总价受限，我个人也不建议买这种有硬伤的户型。

提问：广叔好，深圳深户，纯投资，夫妻双方各有一次异地贷款未还清！目前政策假离婚首付5成，现金150万，融资可得50万！17年想买龙华89平方的和平里，不考虑自住的情况下有推荐楼盘吗？还是等明年沙井的海岸城啊？

回答：你好，总首付200w，做五成按揭买和平里么？得全款买再抵押吧？ 目前上塘龙胜没有特别的行情，还在消化上一波涨幅的时期，沙井海岸城的选择也是比较“飘忽”，没有特别理解你的选筹思路。

提问： 你好广叔，深圳前海星海名城持有一套小户型15年，面积38平，目前在柳州长期发展，夫妻双方一个户口在深圳，另一个在柳州，深圳房子目前放租，从投资角度是长期持有深圳小户房还是卖掉后在柳州万象城附近中海天钻买一套120平的三房好呢，房价约15000。谢谢

回答：你好，纯投资来说，柳州和深圳完全不在一个级别，如果你不考虑自住因素，长期持有深圳最佳，唯一不足就是面积太小，可以考虑置换一套深圳大一点的，未来升值空间更大

提问：您好广叔，有问题想请教一下：我目前有1100万左右的预算，打算5年内出租5年后自住，升值空间最重要，学位次要，如果只在红树湾片区，中信红树湾和后海片区，蔚蓝海岸海月花园这两个中选，哪个更适合我呢？谢谢回复~

回答：你好，如果你要升值空间，那就需要想清楚，什么因素会导致升值较快，一千万在南山只是刚需盘而已，如果你不考虑学区那它怎么考虑升值？后海在我看来已经是明牌，非常成熟的区域了，蔚蓝海岸又不是多么顶级的物业，不存在跑赢后海大盘的可能性。海月花园在蛇口海月片区同理；这三个里看起来还稍微有戏一点的是临近超总的中信红树湾，不过最近几年也是曲高和寡，没有看到特别大的起色，超总带来的购买力未见得会选择超总西侧这几个盘，关键点也在于学区。升值的因素在于“增量”：有土地价值的增量、购买力的增量、需求的增量；要好好思考一下哪里有这些增量，而不是去买一些成熟的、不稀缺的、不受新贵追捧的物业，即便是在核心地段，但起价已高，需要有很强的理由嚷接盘侠买单，才会有追高的价值和冲动！

提问：你好广叔，请问：蛇口、前海、宝中、碧海的一手房是不是比同片区的二手房更值得入手？我打算打新房，目标：1、宝中片区：泰华梧桐聚落花园，泰华海逸世家，盛世家园；2、大冲华润城四期；3、蛇口含山悦海、新世界临海揽山；4、安托山片区海德园。不知道能不能打中不好说，如果从自主+保值的角度看，这四个新盘哪个更值得入手？同片区的一手房是不是比二手房更值得买人？

回答：你好，值不值还得看价格。很多新房有限价，买到等于赚到，但新房都不容易买，需要摇号，部分盘还得喝茶费。晗山悦海，南源工业区城市更新项目，在建12号线四海站、花园城、育才双学位，至少10w+。新世界临海揽山，自住可以，但新世界一直跑输大盘，像魔咒，类似碧桂园。华润4，估计开盘时，万人空巷。海德园学位、品质、地段等配套都算优质，跟华润4一样，值得买。宝安的梧桐聚落花园还是挺值得期待的，还可考虑沙井海岸城、榕江一号院。推荐打华润4，找多几个直系亲属去打。

提问：你好广叔，请教一下目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房300万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房源，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。 你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘

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