广州楼市:未来这区域的房子难出手,小心砸手里

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提问：新人首问：多智的广叔，刚入的广州户口，之前在外地购的第一套房贷款已结清，第二套和第三套还款中，这样在广州还有贷款资格吗？广洲没有购房记录和贷款利率。

回答：你好。贷款记录是根据征信上的体现，如果在全国有贷款记录未结清的，在广州无房，则都需要7成。而有贷款记录，均已结清，在广州无房，则可以4成。你的情况，还贷款未结清，需要7成，可以操作全款DY。

提问：广叔你好，我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房，中介说市价230万，目前闲置抵押银行200万做生意周转金用，凤凰城有1套300方独幢别墅，房贷还有350万左右，有人出价1200万。提问：目前生意亏损，还欠银行400万经营贷款，房贷350万，可否卖掉凤仪的复式和别墅，还了银行的钱，去萝岗买房，小孩在萝岗读书。转换跑道，置业萝岗。

回答：你好。凤凰城超级大盘，没有地铁，常年抛盘，价格也是易横难涨，刚需要来这里买房通勤是相当不方便的，因此可以出手。萝岗潜力要大很多，可以考虑。

提问：广叔：请问保利东江首府的前景怎样？是否值得继续持有？

回答：保利东江首府，临江，品质好，景观好，还有潜力的。

提问：广叔，您好！我和太太目前单身状态，我名下花都和从化各有一套房，太太名下在白云有一套房，均广户，现有资金300万，想在广州或珠三角再投资一到两套住宅，怎么破限购，建议哪些区域？另外前段时间去看重庆渝中渝北CBD，不限购不限售，是否有投资价值。

回答：你好。单身在限购区域只能购买一套，有其他名额吗？子女的或者看找人代持。建议考虑黄埔科学城、番禺万博、番禺广场，长期的话南沙也可以。重庆渝北可以考虑，但由于重庆供应量较大，消化需要一些时间，需做好中长期投资的打算。

提问：你好广叔，保利学府里的地段感觉不错，以后走路到江边写字楼上班也只要十几二十分钟的样子？是不是学位比较差拖了后腿？ 如果只是单纯论投资，是新福港鼎峰好还是保利学府里好？

回答：你好，保利学府里其实可以忽略学位，整个鱼珠的住宅都是不靠学位的，地段是可以就是差点意思，比如距离地铁口还是有点距离的，而且出小区门的那条路太小了，其余整个户型，小区那些还是那句话：保利出品必属精品。考虑到鱼珠的建设周期还是需要点时间才能起来，保利学府里到后期的优势其实是很大的，不要忘了它只有5年左右的楼龄，不过这个盘不好的地方就是税费重，还没过2年，如果找找还是有业主愿意自己承担税费的， 鼎峰的话就不用说了，很多人都一致看好，确实品质压到性的赢了一大片，再加上如日中天的科学城，鼎峰也是很值得买的，不看学位的话，科学城很难找到一个盘可以跟鼎峰相媲美。其实你只需要买对盘，差距不会相差太大的， 关键就是看你入手的价格。

提问：你好广叔，坐标广州预算900万，首付4成，不知道该广州哪个片区现在比较适合入呢？珠江新城，琶洲和天河北，投资自住兼顾，也接受投住分离，应该怎么选呢？

回答：你好，建议在天河公园找，那边学位，环境以及交通地段综合能力强。珠城这个预算的标会输天河公园，天河北的话其实有衰退的趋势，琶洲货太少了，可以去万胜围一带看看。

提问：广叔好，目前我正在操作卖一买一置换，想卖的房子在客村自住中。现在有个买家出价不错，首付三成，商贷。有点心动不想等小阳春了。 问题1：目前还没有看中的房子，估计买家可以等我们收齐尾款后，租给我们使用半年左右再长时间他应该不同意了。现在纠结时间有点短，即使年后看中置换的房子，装修加散味一年时间有点紧。现在拿不定主意卖不卖。 2：我想尽快收齐尾款方便我找房子，但放贷的时间买家是很难控制的，买家也不可能一次性付款。在合同里如何增加条款缩短放贷时间呢？

回答：你好，1、赶紧卖掉，赶紧出掉 2、买家是不可能在合同里写明具体的放款时间的，因为放款是买家不可控的因素，你只能在合同里写明：买家办理按揭的时间节点，以及大致同贷书办出来的时间节点，后面放款可以要求买家去加急处理

提问：你好广叔，非常钦佩您的资产配置思路方法，点赞。 我的情况：1.夫妻年龄42，家庭年入约70万。2.两个男孩，小学6年级和幼儿园。3.商品房3处：福田区华强北片区135平，福田区彩田片区96平（自住），罗湖区翠竹片区27平（深中学位），无欠款。4.现有资金300万。 请教您：1.大通胀环境下，是否还需要再买房？有没有具体片区的建议（科技园？宝中？碧海？光明？） 2.如果不买房，广叔有没有其他资产配置的建议？ 谢谢您！

回答：你好，以后深圳的发展是双核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和罗湖金融与文化 现在已有的房产，都属于普涨板块。深中学位是因为有学校利好，导致价格上涨 买房买的是土地价值，土地资源和圈层，而非房子本身。 深圳宝安南山去年11月到现在这波涨幅是刚需驱动，前海巨大的前景，80万创业人口提前布局。规划好配套好学校好的地方就只有宝中，因此宝中领涨然后辐射周边地区。导致的现象就是 只有这区域范围内的楼盘拼命的涨，其他地方的板块轮动，实际上是购买力外溢的跟涨和普涨板块。 涨的原因是产业人口提前布局。 好的板块 房价还会继续涨，比如前海 宝中等，购买力的回归之后会普涨板块会暂停上涨。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 科技园，宝中，碧海都是不错的板块。

提问：您好广叔，本人36岁，湖北人，深圳户口，老婆四川人，和老婆办了LH，都是研究生，在深圳南山2套房，一套科技园45平小房，市值600，贷款200，另外一套刚从布吉换到前海新盘，1200万，贷款750左右，手上没存款了，总房贷在4万左右，家庭收入税后140万左右，都是上班，短时间内可能维持在100～150之间，我想把小房赎楼抵押出来，套现200万，把贷票也用完，入手二线城市房产，之前考虑过东莞，成都，武汉，重庆，郑州，长沙，实地考察过成都，东莞，但成都限购，而东莞核心区域松山湖，南城这一波都涨起来了，现在没想清楚，是否再加杠杆？加杠杆的话，加到哪里合适？不迁户口和迁户口2种情况？多谢指点

回答：你好，平均月收入11W+，近几年收入稳定可以考虑继续加杠杆，但是要控制在70%以内，同时优化租金收入。 你考虑的这几个城市中 成都 武汉 郑州基本面都没有问题。但是都属于横盘或者阴跌状态，需要淘笋。 东莞价格高了，现在不宜入手。 长沙ZC太严，新盘缓涨 二手缓跌，近1-2年没有上涨可能。虽然价格确实是全国洼地，但是现在并不是最佳入场时机。 迁户口是最简单的方案。买完之后再迁入深圳。

提问：广叔您好，我现在长沙梅溪湖有两套房，一套三居室一套四房，四房每月需还贷款7K左右。想将株洲两套房卖掉，大约可以卖140+W，我和先生年收入约20W，我俩住房公积金每月大约5K。考虑到孩子马上大学，想将买房的钱通过投资房子增值保值，我是继续在长沙投资一套住宅，还是投资您推荐的广州黄埔、南沙，或者东莞、佛山，想要孩子大学后在广州或者长沙工作，同时也不想给自己太大经济压力，毕竟人到中年，孩子也大了。请问广叔我应该以何种方式投资哪个城市？最好告知哪个城市的具体楼盘

回答：你好，长沙虽然是洼地，但太严格导致价格一直扭曲，目前的价格普遍偏低。马太效应不适合被管制被压抑的领域。长沙目前没有行情是因为被压抑太严重，但是什么时候经济规律到来说不准，可能3年，也可能5年，不确定性偏大，比较适合稳定长持。子弹140，长沙你已有2套，所以我更建议你现在投资往上跳一跳，广州一线城市天花板更高，发展潜力更大。

广州1500万+的常住人口，2500万的实际人口，每年人口继续导入50万，土地资源不缺，粤港澳大湾区z策不缺，自由市场经济活力不缺，产业不缺，民间富裕购买力强。从哪一点看，广州的资产质量都比长沙要强。大单优先原则，子弹充足100以上，建议优先考虑广州。广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：您好广叔，新人首问，刚需。我刚认购了龙岗恒大锦苑84平，还没签合同。问了一圈房产圈的朋友，有支持入手的，也有持反对建议。我都快绕晕了！我购房目的偏向投资，不自住。持反对意见的朋友观点，主要是东部虽然是价格洼地，但需持有个6-8年的，周期太长了。如果买宝安等地的二手房，满三年就可以出售，中间还有租金。求助广叔帮忙指点迷津哈，感恩！

回答：你好，恒大锦苑投资不建议买，自住也不建议买。牺牲几年，买个能涨的，之后才能换房。别入坑了！宝安的沙井或者光明都是比龙岗更好的选择。具体参见会员内部分享！

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