广州楼市:房子三不卖七不买,可惜无人知晓!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在广州增城新塘凤馨苑，海伦堡各一套住宅，现在同时卖掉去天河汇景新城买一套三居室我的问题是：1.这个7月的时间点是置换的最佳时机吗？2.怎么看下半年新塘和汇景新城这两个区域的房价置换？3.针对我这种情况，您认为今年什么时候置换好？我置换目的是为了现在五年级孩子的初中学位。4.选汇景新城棕榈园有哪些有缺点？5.我考虑小区业主、环境、学位，升值空间能适当平衡。或者有没其他地方推荐？

回答：你好，1、现在是置换的最好时间点；2、新塘的地段没有汇景新城地段好，不断地置换到更优质的地段，是正确的选择；3、现在适合，因为行情很快要来，行情首先会是天河领涨，怕你到时买不到；4、汇景新城棕榈园自住非常舒适，但复式相对来说没有平层的流通性好；5、还可以看下：汇景新城龙熹山、美林海岸花园。

提问：广叔您好！因工作原因去年9月才搬来广州，以前在中山住，在中山市南区悦盈新城有间90方的毛坏，在南头金湾有两间(楼梯73方同84方出租)在黄圃蓝天金地有间自住120方，打算卖出南区90方十手上现金100，(或者有什么好建议卖那间留那间谢谢！)在广州看了十几天房越来越看不小懂，忘帮助。广州有哪个区比较好住又前景好呢？有那个楼盘推荐呢？ 预算350

回答：你好。中山潜力一般，可出手置换，特别是楼梯房，未来要跑输大势。广州建议看下黄埔科学城：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔，您好。白云区的中铁诺德阅泷和合景朗云花园，那个投资价值高？阅泷靠近新开通的24号线江府站，虽然是通地铁了，担心到时候附近的一手盘很多，因为周围未开发的土地太多，到时候二手不好出手。合景朗云又跟鹤南站离得好远。老师如何分析这两个楼盘？投资是哪个合适呢？还有买三房还是四房？

回答：你好。中铁诺德阅泷性价比更高一些，合景朗云花园则适合自住+投资，景观强，片区规划较多。

提问：你好广叔，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川第一城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因第一城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：你好，1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受得了就可以。

提问：你好广叔，第二套，手里有800-900万也可能1000w，长期投资兼自住（这几年不用住），孩子己初一，应该是有学位更保值，纠结是买新天鹅堡，还是香格丽苑，是买南山还是香蜜湖，谢谢啦

回答：你好，虽然是二套，但这么大的资金量，做到首付五成总价2000万是不难的。 到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的这两个，新天鹅堡和香格丽苑，都不应该是这个段位的选择，一个地段老化，学位不给力，一个是拿高射炮打蚊子，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖，不要忽视老钱的力量，前几天开盘的天骄去化七成就是明证。 或者一路向西，投向深圳湾半岛和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

提问：广叔你好，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。

提问：广叔你好，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校最好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔你好，盼指点！家庭情况如下：夫妻俩南山区上班（工作不稳定，可换区域） 今年决定买掉东莞的房子，置换深圳一套500W三房（我有一个三成名额）。 A. 现居宝安西乡兴华花园多年，是家里老人的房子，楼梯房小区环境差，孩子5岁了想改善下居住环境！B. 目前考虑光明1号、龙岗大运那边，房型和小区都可以接受，自住+投资，在考虑学位的同时，这两个地段怎么选好呢？C.另有一个想法是：保留东莞沙田的房子，卖掉西乡的房子，预算可提高到650W左右，差不多可以在宝安内入手，这种方式建议吗？

回答：你好，首先我们要想清楚，置换的目的到底是什么？自住？升值？还是学位？接下来分析您的资产，东莞沙田的房子刚好趁着这波涨幅，可以获利了结。西乡的老旧楼梯房也吃到了西进这波概念，也可以出手。因为这波涨幅不考虑出手，那么到了市场平淡期是很容易横盘的。个人建议：两套房子都出手，回笼资金，尽量往关内走，福田三房的机会大一些。毕竟关内的学位和配套设施都更齐全。

提问：广叔你好，我们在坂田万科第五园有套自住房，市场价格在500W左右，因学位不是很理想，想置换到罗湖或者福田学位好点的房子，家庭收入在40-50W左右，咨询一下广叔的意见和建议，谢谢！

回答：你好，罗湖和福田，优先考虑福田，福田整体学位都比较好，可选择的比较多。根据你的家庭收入，可以按1000万的标的去选择。可以关注福田中心区四大神盘中的（城中雅苑、星河国际、中海华庭），或者石厦片区，也可以去侨香片区去看一看。

提问：你好广叔，目前有一些现金150万，不知怎么利用？因为无名额，所以有中介介绍在龙岗龙西片区保利集团的回迁房，有合同预计三年后交楼，租金补偿22元/平方，单价2.5/2.6万一平，学位是北京人大附中，也不知是不是好学校？这样的回迁房能投资吗？盼复！

回答：你好，说说回迁房： 优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。 缺点：全款。 其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。 还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。 回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。 首付150万，西部有回报率更大的产品，建议多关注西乡和沙井。 深圳破限购方案： 大专学历落户，找婚票结离婚，找熟人代持，部分法拍房不限购，公司购房等。

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