2021年,房子到底买不买?

文/子木

来源/子木聊房

“2021年，房子到底买不买？”

最近这个问题突然多了起来，才知道年关将至，2020马上要结束了。

查了一下去年同期事件，才知道首个新冠病例正是这几天隐现在武汉市井，不禁心头一震。如果不提，很多人可能都已经忘却了。

倒回去看，2020年除了疫情，还有汛情、火灾、猪价大涨、原油跌穿、蛋壳破裂，无论穷富，大家日子都不太好过。

不过一连串的黑天鹅事件，也让我们懂得了“祸兮福兮”。

例如在经济层面，我们第一次跌落至罕见的负增长区间，又通过内需消费市场艰难爬坑。

同时我们发现，失去房地产的经济马车也能走出一条新路，虽然是被迫尝试，但也为今后坚持“脱钩房地产经济”埋下了伏笔。

值得注意的是，今年年尾的楼市，同样暗流涌动：

一方面，深圳、成都、西安等多个出现万人摇的城市因过热纷纷出手调控，打击“打新炒房”；另一方面，哈尔滨、平潭、湛江等三四线城市楼市萎靡，争先出台降价、调整公积金等“救市”措施。

那么这一切对2021年的楼市有何寓意？2021年大家到底该不该买房？下面子木用全新的视角帮大家分析解读。

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去年同期，我写过一篇同名文章，《2020年，房子到底买不买？》，在文中我预测了2020年楼市趋势，现在看来，除了疫情导致小阳春时间延后以外，其他判断均一一应验。

例如楼市会迎来小阳春，但很快会回归平静；2万亿流入市场，并不会掀起楼市大潮；调控三年之久的一二线城市房价将触底反弹；三四线城市将进入重灾区……

以此，再结合着今年行情，可以肯定，2020年是中国楼市的重要转折点，2021年则是“新周期”的第一年。

过去的楼市一直有个规律，“三年之小，五年之大”，意思是三年小周期，五年大周期，每到这两个时间节点，政策就会放松，诞生一轮大小涨幅。

但现在，这个规律已经被完全打破。

今年正值调控三年，全国楼市非但没有放松调控，反而愈演愈烈，从年中开始，城市房价只要有上涨苗头，均升级了调控法令，甚至启动问责制打击房价。

前几天副总理在房地产重磅会议讲到一句话很重要：“时刻绷紧房地产市场调控这根弦。”

意味着2021年，当局还会延续今年对房地产的态度，不得轻松。至于为何如此坚决，在我看来有两个原因。

一是源于疫情之后，我国经济发展主线转向“国内大循环”。我这几天在读张占斌张院长主编的《国内大循环》，书中收录了几十位国家级经济领导小组成员的主要观点。其中黄奇帆说：

“实现大循环，主要在于构建内需体系，症结在收入，在就业。未来实现4亿多中等收入人群倍增，6亿多中低收入人群减半，方可练成。”

意思很简单，实体经济运转起来，人们才能有钱消费，在这个层面上高房价是制约大循环的最主要因素，必须遏制。

其次，经历过疫情打击，今年中央对地方不再设定GDP增速目标。地方不再以此作为政绩任务，长期的“博弈矛盾”随之化解，房价失去主观上涨动力。

所以我国楼市俨然进入了以经济为主导的“新周期”。

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新周期有三个特征，一是大分化，二是拒炒房，三是良性增长。

过去我们在研究楼市，房价是否上涨是有规律的，例如轮动效应：一线城市涨完，环周边涨，然后是二线城市、三四线城市。

然而在2020年，你会看到，除了大湾区深圳大涨，带动周边惠州和东莞以外，其他城市的房价有的涨有的跌，呈混乱局面。

但我们又在混乱中窥见了新的秩序：

各个城市房价增长跟经济、居民购买力高度相关，炒作风气退散，市场由刚需主导。

例如今年的北京和上海市场，三年压制的购房需求井喷，疫情之后行情火热直至年尾，这种由刚需推动的市场行情筑实了底部，房价迎来反弹，当然房价不会全面大涨，但地段价值会凸显出来。

相对于一二线城市分化，三四线城市则步调一致，用我去年的预测“重灾区”并不为过。

过去三四线城市的房子卖不出去，地方想的办法是松绑政策，降低购房利率和首付门槛，用“限跌令”卡住房价，借用炒房客之手引刚需入市接盘。

但今年不同，从前段时间继哈尔滨之后，平潭、湛江等城市提出的救市政策来看，这次采用的是公积金激励和鼓励开发商降价的形式。

明眼儿人都能明白，这意味着三四线城市彻底陷入了困境。

之前还能“绷住”，而现在“禁止炒房客”的利刃悬挂头顶，松绑调控就会被问责，地方没办法，只能退一步让利，甚至牺牲地价利益。

可见，2021年的三四线楼市会愈加艰难，像哈尔滨、平潭这样鼓励开发商降价打折的现象会成为普遍现象，而在“买涨不买跌”的情绪中，二手房下跌程度会更大。

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那么在2021年的新市场周期中，房子到底买不买呢？到这里大家心里想必有了一些答案。

身处于三四线城市中的你，如果不在城市群，尤其是北方的三四线城市，不用着急，2021年大概率是横盘阴跌的行情，时间拉得越长，开发商让利空间越大。

同时着重关注二手房市场，2018年棚改权限收回后，经过2019-2020两年的洗礼，被三四线套牢的炒房客预期会破裂，明年是大量出货的一年，笋盘如“雨后”般泛滥。

要注意的是，明年三四线城市的「期房」尽量不要买。

因为房地产是资金密集型产业，2021年有“三道红线”监管，整体融资能力缩水。尤其是小城市的开发商，杠杆背得高，自身资金实力不足，前几年拿地价格又高，很难扛住接下来的漫漫横盘周期。

无论是烂尾还是质量差，都不是你想看到的。

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对于一二线城市来说，2021年调控政策稳定，那么买房就只能借鉴一个规则：

自身周期。

何为自身周期呢？就是你所在的这个城市被调控了多久，有没有进入房价底部区间，每个城市都是不一样的。

讲到这里肯定很多人懵圈了，这么难的问题怎么分析？别着急，下面我总结了几条规律给大家，作为判断依据：

首先按照正常市场规律来讲，一般城市遇到严格的调控政策，需要经过3年左右的挤泡沫时间，房价才会进入底部区间。

所以今年刚出来“限购限贷”调控政策的城市，诸如深圳、东莞、宁波、无锡、南京、西安等城市，不用着急上车，2021年房价大概率会回调。当然如果有与二手房价倒挂的新盘上市，还是可以抢的。

其次要关注经过3-4年调整，已经进入或者马上可能进入底部区间的城市。

在这里要注意表格中“2019年2月”和“2020年12月房价”的对比，如果接近2年的时间房价是增长的，说明房价已经夯实基础，触底反弹，尤其是调控时间达到3年以上的。诸如北京、上海、成都、重庆、长沙、合肥等城市。

如果房价持续下跌的，说明房价还在回调周期中，明年还要等待观望。

不过调控达到3-4年时间，尤其是20%的回调幅度已经打掉了部分泡沫。在2021年要着重关注天津、郑州、济南、青岛、石家庄等城市，大概率会见底，具体还要跟踪数据，届时我会根据成交量和房价指数帮大家推算。

其中山东省是上一轮房价撤回最严重的省份，这些城市的经济基本面值得反思。还有环北京城市廊坊，相对于最高点腰斩，目前也进入了横盘筑底阶段。

当然进入底部区间并不意味着房价要马上反弹，如果购房力之前被严重消耗，经济又跟不上来，只能落得个持续横盘的下场，2010-2015年超级大横盘周期历历在目，这点我们都要注意。

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现在来看，2020年三四线城市完成了最后的补涨阶段，从2015年开始，为期五年的房价大周期彻底结束，2021年是中国楼市崭新的一年。

在这新周期中，炒房客被阻击在外，城市房价完全由刚需和经济驱动。房价进入底部区间的可以上车，刚被调控或者出台救市政策的城市，则要耐住性子去等。

经过上一轮周期，我们发现中国的房价并非只涨不跌，神话已然破灭。

拿廊坊来说，接近50%的回撤，足够让一个家庭的财富毁灭，而像天津、石家庄、济南等城市，20%的回撤，足够让一个普通家庭多背负十几年的贷款。

楼市机会越来越少，在“绷紧”的调控主基调下，获利者只存在于5%的人群中。

接下来买房变得不再着急，但如果买房就一定要静下心认真判断。

愿2021年，你我共勉，共同迎接。

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