广州楼市:涨幅大的房子只看这个信号,可惜大部分人不懂

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提问：广叔，你好，本人在小蛮腰附近上班，想考虑上班距离交通方便的房子，三房，不用考虑学位，想要社区环境好，交通便利，楼龄新一点，有升值和保值空间的房子，一手二手都可以，子弹加贷款大概五百到六百左右。

回答：你好。三房的选择不是很多。可参考：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人首问：广叔你好！本人目前首套房置业，打算在工作地点海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，是抱持自住+投资心态，自住方面希望所在小区是城区里的容积率相对偏低一点的小区（这个比较重要），物业服务也有水平；投资方面希望以后成家有孩后（可能十年时间左右）再来置换的时候房屋价值不掉价厉害，涨幅能跟上平均水平。目前看中的是那边的保利花园，对于这个保利花园这个楼盘广叔你怎样看。同时对于在那边（荔湾东，海珠西）广叔还有什么更好的置业建议；在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区好楼盘可以推荐一下吗？我的预算是450w，打算买总价也差不多是450w左右的，买三室的话，那边有什么好的次新房推荐吗

回答：你好。保利花园位于海珠工业大道中，是海珠一带的知名盘，盘挺大的，有100多栋，不过接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑。建议以次新为主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未来流动性很差。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问，广叔你好！我刚参加工作，在番禺沙湾镇古坝村，地方很偏。想购买一套房，纯投资，大概率持有5～6年以上，因为才22岁，暂时没有自住需求。家里支援首付120W，月供能到1w。看了市桥的雅居乐鸿禧华庭，想着先租后住，但是离上班地点其实也远，住着不方便，而未来的另一半还不知道是谁。所以，请广叔推荐一下，是买哪里的好呢？

回答：你好。非常羡慕你！这么年轻就想到买房，有买房的条件。鸿禧华庭在市桥算是不错的盘，近地铁，配套较成熟，不知道靠近的西涌河是否还是臭水沟。市桥未来主要还是靠番禺广场的外溢。3房的话可看下：具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔，我目前在外省工作生活，现在想在广州番禺周边长期投资一套住宅，有亲人在番禺生活，一定程度上可帮忙代管，200万左右可一次性，暂时无广州房票，投资期限6-10年。相对于租金收入，还是比较看重房产的保值和增值能力，以及未来可出售变现的难易程度。目前看好北区的金辉优步大道，不知是否符合我的要求，请问可否入手？谢谢。

回答：你好，金辉优步大道位于佛山北区，可以买距离广州近，产业也不错，有机会继续涨，毕竟地铁7号线延长线、广佛环线等利好摆在那里。另外还可以看看千灯湖和陈村，参考具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔，我目前人在外地，对广州当地的行情不怎么了解，目前看横沥岛近3万的价格会不会太高？感觉横沥目前还是荒岛，没有人流 ，请问未来会不会砸在手里啊？预计投资周期要多长时间才会有收益呢？如果现在横沥房可以入手，大概多大面积的比较好出手？单位团购马上结束催交首付，挺纠结的。所以想请广叔给点建议。谢谢！

回答：你好，横沥还是有价值的，因现在多为投资客，都是短期抛盘，未来抛盘的时候会发生踩踏，只有等南沙建设起来了，就业人员多，才慢慢把投资客洗出去，渐渐有刚需需求，才会有价值。建一个新区没有那么容易的，一个天河区都用了十几二十年时间完成，别说南沙了，预计最少还需要5-8年，甚至更长时间。投资南沙需要做好中长期准备，短期不要抱太大期望。

提问：广叔，400万的预算，不能再多了，要三房，选中黄埔花园和东荟城，您比较倾向于哪个？我目前倾向黄埔花园，但好像买不到好的，是否就西北向凑合了？投资用的

回答：你好，倾向于选黄埔花园，但是也要看这两个盘哪个笋一点，其实差别不是很大，你就在这两个小区找到笋的就入吧，除了二楼顶楼先不看，其他朝向那些硬伤折到价格里头就好了。行情来了一般北向那些硬伤都会忽略掉

提问：你好广叔，总价400-470左右，首付3成，以投资为主自住为辅，番禺万博或者是鱼珠，我跟我老婆在珠江新城和番禺万达上班，小孩两岁多，请问买哪个楼盘最好？

回答：你好，有限条件400-470万，像珠江新城跟番禺万达的通勤距离，以及考虑到小朋友2未来4年之后才用到学位，有以下几种建议：1、番禺万博有3号线、7号线，翠山蓝天苑、锦绣香江、雅居乐、华南新城。2、金融城、鱼珠附近有5号线、13号线，骏景花园、盈彩美居之类的。

提问：你好广叔，先说一下我们家的情况：我跟老婆年收入60W，上班地点在东山口、珠城，开车通勤，有一套房是沙溪的老海怡2房现住，一套在增城碧桂园城市花园3房目前空置，考虑到小孩所以置换需求就出来了，根据前期的自学和看楼，有以下三个思路：1、卖海怡2房，然后换到万胜围会展世界城3房127方南向，装修一般，贷500万，这个选项家人都比较认可。2、也是卖海怡2房，然后换星河湾半岛顶楼复式100方5房北向（实际200方，无重税），原装修保养即可，同样也是贷500万；这个方案老婆不愿意，因为上班依然远，学校也不行，我就很中意。3、卖海怡＋增城碧桂园，然后换到会展世界城2房86方南向，装修不错＋世港花园40多方小复式2房，装修很一般，贷450万。这个方案在保值升值方面应该更合理些，只是又换个2房而且面积小感觉憋屈，差点改善的意思。

回答：你好，其实像你这种情况很好处理，收入不错建议可以上个大标。不过你现在手上这2套房不是很优质，建议可以除掉置换到核心板块的优质物业去，或者直接打2套方案一还行，会展世界城是一个很优质的盘，不怕老，万胜围作为琶洲一带的改善之地，后续琶洲的中产来了会顶起这边的价格天花板，不怕入这种改善型大3房。方案二星河湾豪宅品牌口碑不错，但增值能力还是琶洲优稍微好点，但是你要保证流通性，行情一来基本就到了1000多万，你要知道过千万的房子在广州也就珠江岸边两排的物业才好出手。近郊区建议还是回避。方案三会展世界城是一个改善盘，不建议买2房，你600万搞一个2房然后学位也不是很好，后续接盘的人不会很多，建议搞个3房，不然就是错配了。世港花园的小复式也回避，住家氛围一般，单价也不低了，这样还不如去天河北买一个华阳学位房，流通性增值力更好。

提问：您好广叔，新人首问，我们年轻夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作。现子弹50，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20，如果不买的话，接下来要怎么办呢？烦请您帮忙分析一下吧

回答：你好，瑞园当然要买啊 花山的优势，我们在星球内分析过很多次，大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外，选择花山还有一个重要的原因：价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区。

方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差/交通距离=N，我们要找的，就是这个N最大的区域和楼盘。 所以，各位，摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系最大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是第一受益区域。

提问：你好广叔，坐标东莞厚街，预算200左右。工作在康乐南路，我是应该买康联汇展中央的毛坯房还是继续等珊美地铁口的新盘？子弹200+，年收入20万左右，首套房，我应该怎么买？

回答：你好，子弹200+，首套我更建议你上车深圳，虽说东莞有一定潜力，但毕竟还只是临深城市，作为一线城市卫星城，升值潜力还是远远不如深圳。最主要你的子弹刚好符合深圳上车，那肯定大单优先，一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。 在职业多军的资产配置理念里，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。城市化进程还远未结束，一线城市房地产供需失衡还远未解决，而房产的金融功能又如此之优秀，让它在过去二十年和接下来的三十年，进攻属性仍然相当不错。深圳投资价值高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，我目前手里有150万左右的首付预算，平均月收入在4万左右，单身，现在想在婚前想买个房先上车，去看了很多小区，也不知道怎么选，还请帮忙分析一下宝安桃源居57平，西乡泰华豪园64平！你觉得我这个情况有更好的选择吗？

回答：你好，宝安桃源居这种盘没有价值，宝安的安全线不要超过碧海，碧海以西的地方，已经开始套人了。不要被桃源居的成交量给欺骗了，越往后走越没价值。西乡靠碧海一带好一些，靠流塘这边没有价值。环境和业态都很差，泰华豪园是2000年的老房子。你买了只能解决住的问题，房子很难升值，以后如果你找了对象，换房会是大麻烦事。定位投资，追求性价比，用最少的钱买攻击性最强的房子。可以自住，也可以出租，可以帮你做一个详细的购房咨询方案。

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