东莞楼市:穷人买不起,有钱人看不上,这种房最容易砸手里

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提问：广叔好，坐标东莞有房票，总价120w以内的纯投资买哪些楼盘比较好？目前在看天利中央花园、光大山湖城、恒大御景，虎门万科云城，不知道您有什么建议呢？非常感谢

回答：你好。天利中央花园近西平站，可以考虑的。光大山湖城在大岭山，离未来地铁远，周围环境也不好，不建议；恒大御景在南城白马，配套还行，没地铁，区位还行，可以考虑；虎门万科云城近万达广场，也是可以考虑的。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好：我现在达鑫江滨新城有一套房子，目前还在还贷中。手头目前还有150W流动资金。现在想买松山湖的房子，目前知道松山湖新楼盘深业应该近期会开盘。有没有必要把达鑫房子卖了（达鑫房子估计卖2万6左右），然后到松山湖买房？最近松山湖涨了很多，二手房都已经5万以上了。或者150W首付能买临深哪里楼盘？还需要考虑学校

回答：你好。达鑫江滨新城可以出手，石碣属于外溢片区，有条件还是要不断置换优质地段。总价500-600可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，新人提问，本人在南城有三套房，手上还有1000W，下一步可以投资哪里？长安万科瑧山府和松湖半岛如何？或者是考虑去深圳或者广州取得购房资格，但是这个比较慢，望回答！

回答：你好。在南城有三套了，其他潜力区域也应做相应配置，不要把鸡蛋都放一个篮子里。万科瑧山府所在区域临深，莲花山脚下，自住+投资可以考虑。松湖半岛的潜力相对大一些，属于松山湖产业的较为核心区域。有条件还是建议入深圳或者广州，找个代持或者HP。

提问：广叔你好， 坐标深圳，33岁，手上子弹130，有首套首贷资格，月供可以2万左右，可以投注分离， 目前看了光明一号72平小3房460万（可配合GPGD到485）.已交10万定金，这套可以入手吗？ 还有坪山京基御景印象89平3房东南向，380万， 坪山金地朗悦89平3房，装修，365万， 龙岗大运中海康城国际89平3房430万， 还有更好的建议吗？

回答：你好，光明一号买入没问题 对光明的未来还是非常有信心的的： 1、和沙井这些地方不同，光明之前农场用地多，所以整个片区农民房少、易规划，实际的规划做得也非常好：光明小镇、凤凰城、科学城、大学城，产城融合、宜居宜商； 2、工地非常多，大部分是产业工地，未来这个地方会持续涌入大量人口，而且是中高收入人群； 3、整个片区一手、二手供应并不算多，九龙台、星河天地、绿地城市更新、宏发万丈城城市更新，二手传麒山、光明一号、光明大地以及边缘地带的几个旧改，未来不会出现大量砸盘的现象； 4、光明位置比较有优势，相比于龙岗、坪山、观澜，离南山、福田、宝安距离都比较适中。

光明以后是南山后花园，这个说法我是不认可的，光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条完美的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。 光明中心的四个盘：金融街、宏发、电建、中海，都很大概今年开盘。而未来几年光明中心基本没有新盘入市了。 不仅新盘没有供应，二手盘也没可能增长，因为受三年限售影响，光明卖掉的新盘基本要5年后才能入市限售。供需关系的天平会严重倾斜。 如果光明入手价控制在6万以内是最好的，再砍砍价吧。

提问：你好广叔，我想问问你大亚湾房子的事情，月初问过你一次，现在我挂出去是135W ，有人想买， 128W ，可能最多130W。我有必要纠结这5W快么？另外你觉得未来一年塘厦是涨是跌 ？如果我卖掉大亚湾，应该立即出手塘厦还是继续等一等再出手？

回答：你好，当前的策略是，尽快卖。但这其中还是有讲究的。即便追求快，也要经历持牌一个或两个月 ，要有5- 10批的客户，看过、聊过。如果只遇到第一个， 或第二个客户，但要急着成交，那么很可能卖低了。如果你达到我上述的条件，则当前可以再降五万，争成交。否则继续一段时间。

大湾区的房价，处于下跌通道，未来两年，可能还会下跌。塘厦，楼市涨跌，跟着深圳走，当前处于盘整期，可以入手。如属自住，则当前就可以关注市场，遇到笋盘就可以上车了。如属投资，也可以等到政策转松了，房地产融资松绑了，楼市成交量反弹了，再考虑上车。盘整期价格变化不会太大。这需要走一步看一步。把握不准时机现在就可以上车。

提问：广叔你好，现在是否已经到了黄埔那几个盘无脑买入的时候了，因为没淘到什么笋的，除去顶楼一楼的，如果都是以后六七万，那现在是3.8还是4.2万区别已经不大了吧，

回答：你好，还没到，广州在蓄势，现在这个阶段只是笋盘在消失，价格在慢慢抬升，3.8跟4.2差别还是很大的，这波行情来的不会太猛烈，估计涨幅也是20-40%之间，仅限于热门板块，郊区靠边去，当然不排除热门板块一些红盘会超过这个涨幅，为什么强调有笋就入，还不是为了涨起来的套利空间大点。 比如你买4.2涨到4.8，才涨了0.6，别人3.8买的，就过了1的线，差别很大的。

提问：你好广叔，我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房，中目前闲置抵押银行200万做生意周转金用，凤凰城有1套300方独幢别墅，房贷还有350万左右，目前生意亏损，还欠银行400万经营贷款，房贷350万，现在可否卖掉凤仪的复式和别墅，还了银行的钱，然去萝岗买房，小孩在萝岗读书。

回答：你好，凤凰城地盘还是很大的，没有地铁常年抛盘，价格也是易横难涨，刚需在这里买房通勤可以说是相当不方便，可以出手。萝岗潜力要大很多可以考虑。

提问：你好广叔，你觉得广州亚运城新盘天逸如何？投资合适怎么样，是小三房好还是两房好呢？

回答：你好，亚运城区块较为孤僻，算是孤岛，承接外溢的能力弱，未来土地供应也大，竞品自然就多。距离未来的核心区域不是很近，离番禺广场到万博都有一定的距离。虽然3号线东沿线对亚运城利好，但我还是认为会更利好番禺广场，把亚运城的购买力吸走。如果注重学位居住可以考虑的，配套也在逐步提升，自住+投资可以考虑，建议以3房为主。

提问：你好广叔，都市翠海华苑20平单间18-19年从200多万猛涨到400万以上，去年11月成交410万，双十一后到现在几乎没怎么涨。宝安中学片区两房、三房、四房户型这半年却蹭蹭蹭往上涨，不知道怎么理解这种趋势变化？怎么看待最低总价学位房的天花板呢？

回答：你好，1、宝安中学还不是顶级学位，人们还可以找到替代产品。2、两年已经翻倍，单价太高人们望而却步，高处不胜寒。3、2-3房涨是因为房子价格+学位价格，房子因为三价合一被抑制许久，放开后价值回归。具体推荐分析参考内部分享！

提问：你好广叔，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙珑山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢

回答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 龙园大观 百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制 其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了； 周围都是旧改，买这个盘最少套两年； 距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上 利用率相当低，没有赠送。 如果不是新房癌，不建议买这里 远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。 另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。

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