广州楼市:这个区域的板块,有钱人看不上,没钱人买不起

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提问：广叔，您好！我在梅花园怡新路云山熹景有一套165方的四房，一套在珠城的汇峰苑42方。目前有子弹400，想卖掉汇峰苑然后置换一套，但由于学位占用又是小面积，迟迟无法成交。我有以下问题想咨询：1、云山熹景这套是否还有增值空间？2、如果迟迟未能卖掉汇峰苑，是否可以先赠予家里老人腾出名额，等过两年有学位再卖呢？3、我想问下天河金地峯睿怎么样？值得入手吗？主要也是想兼顾学位和投资？广叔是不是还有其他推荐？

回答：你好，云山熹景，梅花园，近地铁，花园社区，配套成熟，自住不错的；汇峰苑，地理位置优越，豪宅区的小户型是一种错配，即有钱人不会买，同等价位的刚需，会选择其他具有居住属性的房子；

1、这套大面积流动性不是很好，自住还行，片区成熟，增量有限。

2、可以的。

3、金地峯睿被广园快速路、立交切割，片区位置尴尬，不是好的投资选择。云山熹景如贷款已还清，汇峰苑赠予亲属，则有5成资格。子弹400买800的楼盘。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好：手里子弹200-250万，有广州户口，不按揭，想买2房至3房都可以，近地铁，哪里、哪个小区适合？自助十投资

回答：你好。自住的话，在哪工作呢？最好找离工作地点近的，不然通勤太远，不要把时间浪费在通勤上。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，你好，小孩己读仲元，目前在房有200多方新房，不考虑了置换，房票300多，年收入300，考虑南沙的灵山岛，横沥岛房子，怎么样，番禺己有两套，但觉得南沙人气很差，怕跌价，或广州有什么其他好的楼盘可介绍。

回答：你好。灵山岛、横沥岛算南沙比较有价值的区域；南沙可以作为中长期投资，短期由于投资客多，未来大家一起抛盘，会有略微回撤。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我有一种想法，把南头两房（约900w)置换成核心区的两房（比如前海时代），希望在下一轮行情中增值高一些。但心中久有疑惑，类似前海时代 或太古城等2房挂价1500w，购房者拿1500万买个两房图个什么呢？个人认为居家起码三房舒适一些吧，1500w完全可以买后海不错的三房了，未来太古城高总价的两房会不会“错配”？有钱人看不上，没钱人买不起。

回答：你好，把南头古城的两房换到核心区域的两房理念是正确的，核心区域现在科技园、深圳湾，小两房起步就要1200万了距离1500万还远吗？一个区域最低入门级涨幅最快，买的是一个门槛，买的是资源。不要用刚需的眼光来看问题，要思考不同产品的定位不同，购买力也是不一样的。深圳买房建议，详见内部分享！

提问：广叔你好，好地段(天河公园)的差产品(楼梯楼), 欠款大概5成，如果卖掉之后只够得上中等地段(车陂)的中等产品(两房电梯)，或者次级地段(再远一些)的好产品(三房电梯)，是否应该置换？如果不换的话会不会跑输行情？持有到加装电梯为止有哪些风险？

回答：你好，要置换的，楼梯楼未来没有前途，要置换，一定要置换成：电梯花园社区、地铁附近的三房 持有到加装电梯的风险太高，里面的时间不可控，时间成本太高

提问：你好广叔，我和老公都是中年人，家有1个孩子上初中和2位近八十岁老人。目前房子 ①早年买入与老母亲共有罗湖楼梯房〈东乐花园〉两房，小区破但母亲不卖要等旧改。 ②田贝金丽豪苑小2房，不宜居带深中学位 ③宝中花样年2房，早年购入一直出租。 ④16年购入翻身金叶茗苑顶楼4房110平加赠送约178平，终于把一家老小安置下来，不过夏天顶楼真热，楼下配套也不好。 我想咨询您，这四套哪个房子需要置换？ 想置换一套环境好些的住家房子，去蛇口看到南海玫瑰花园很漂亮也很贵，看到旁边〈蓝漪花园〉4房相比南玫便宜是不是可以考虑？另还有哪个地段可以兼顾住家和资产保值？谢谢您百忙中关注！谢谢！

回答：你好，这四套房，我建议出掉一，二和四，集中力量换一套优质产品。 罗湖旧改缓慢，东乐花园连立项都没有，就算立了项，也有至少十年的旧改周期，等不起赌不起。 罗湖顶级住宅中海天钻不过十万一平，布心回迁房七到八万不能再多了，为这点差价不值得苦等十几年。 金叶茗苑，翻身老破大不要长持。 金丽豪苑这一轮吃到大涨，深中学位房长线看还是有风险，不如高位出货。 把三套资金集中起来，买一套总价2000万左右自住投资两相宜的优质产品。

提问：你好广叔，我小孩准备上小学了，我想让他去私立。不希望他压力太大，有什么比较好的私立学校推荐吗？最好是南山、福田、宝安的，谢谢！

回答：你好，深圳比较好的私立：百仕达、耀华、中英公学、百合外国语。私立学校，只要是适应国内体系的，学习压力都很大，而且还有淘汰制度，对孩子的心灵打击搞不好会更大。好的私立学校，学习和活动都要抓，成绩不好劝退。不好的私立学校，校风校纪差，孩子也学不好。国际学校，小学阶段可能好玩点儿，但是到了中学压力一样的大。尤其是高中阶段，要备考国外的各种联考，成绩不能差，而且还必须有丰富和优秀的特长。而国际学校的学费一般十几万到二三十万一年，要看家庭的承受能力。

提问：您好广叔，你觉得金地上塘道和碧水龙庭这两个盘怎么样，自住兼投资该怎么选？我在南山上班，想在宝安淘个两房，奈何子弹太少首付只能拿出140W，这个价位广叔在宝安有合适的楼盘推荐吗？

回答：你好，金地上塘道和碧水龙庭都属于自住不错，学位还行的楼盘。 综合品牌，楼盘成长性更推荐金地上塘道。另外首付140有以下几种打法：1.南山、福田学位30-40平1-2房；2.沙井、光明、龙华60-70平两房。

提问：广叔你好，我之前卖掉了龙华的两套小户型，买了罗湖地王大厦的附楼信兴广场。当时是贪图关内交通方便的地方，一直喜欢大剧院，就下手了，结果完全错过了龙华的一波上涨。家里有玖龙玺，就先住了玖龙玺，信兴广场也没住，租出去了，租金接近抵月供。现在想把地王的房子出手，加钱置换到南山的核心区域。地王可以拿到250万左右的现金，还有600-800万左右的现金可以使用，家庭年收入200万，总价1500万以内的房子都可以考虑。

但特别想请教：1.如果不考虑自住，是否可以买一套蛇口的【山海津】或【西游家园】作为投资？总价680万左右，不需要占用更多的资金，现金留着可以在资本市场投资，心里也踏实。2.如果考虑自住+投资，对于小区则完全没有思路，也考虑完全搬到蛇口-深圳湾片区，但1500万左右只有2房或很小的3房，感觉居住体验可能还不如玖龙玺，且占用的现金太多。想请教广叔，从家庭资产稳健配置的角度出发，是否方案1更为稳妥？山海津是否值得考虑纯投资呢？如果自住，1000-1200万左右在蛇口片区有什么好的推荐吗？谢谢！

回答：你好，地王大厦这种商业综合体，缺少主要购买力的支撑，类似写字楼、公寓，很容易跑输的，建议出手置换。玖龙玺，白石龙，楼较新，楼间距很小，但并不压抑，精装修交付，地铁接驳，有点噪音，学位也好。

1.山海津所在片区在建设中，有一定的增量，可以考虑。栖游家园，刚需上车盘，次新，近地铁，也可以考虑。如果中长期考虑前者，短期考虑后者。2.自住和投资是两个不同的思路，自住是怎么舒适怎么来。投资还是要选择有潜力的地段。玖龙玺自住还不错的，但是增长潜力和西部比，还是略微弱了点。3.更好的选择方案参考会员内部推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，请问首付70万，刚需，觉得布吉比较挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上车，可否？布吉一带的会不会比龙岗中心城那边更适合上车？或者有其他区域推荐吗？

回答：你好，布吉+老破小，算是两个小坑，涨幅大概率弱于西部的次新小房子。布吉一带作为深圳的“二环”，是适合上车的，通勤距离不长，价格洼地，性价比看起来很高。只是布吉也缺少城市更新的动能，旧改虽然很多，但拆迁十分艰难，城市面貌目前还相对破旧，整体来说是弱于西部很多，也弱于大运龙城的。 如果不是一定要自住，建议买西部，房子小一点没关系，别老破就行。

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