广州楼市现状:有钱人住番禺,没钱人住南沙!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，若只考虑在南沙存投资，长持5年以上，哪个板块比较适合，考虑新房还是二手房？请点评一下。

回答：你好，建议二手为主，可以考虑南沙区府、黄阁和金州，参考楼盘：万科府前一号，南沙保利城、叠翠峰、龙光棕榈水岸

提问：你好广叔，我在沈阳生活，现想在广州番禺周边长期投资一套住宅（由于有朋友在番禺生活，一定程度上可帮忙代管），200万左右，一次性，无广州房票，投资期限6-10年。相对于租金收入，更看重房产的保值和增值能力，以及未来可出售变现的难易程度。请广叔指点。目前看好北滘的金辉优步大道，19000的价位，不知是否符合我的要求，可否出手？如不适合，请推荐适合的版块和楼盘，谢谢！不强求上车。

回答：你好，金辉优步大道位于佛山北滘，可以买，距离广州近，产业也不错，有机会继续涨，毕竟地铁7号线延长线、广佛环线等利好摆在那里。另外可以看看千灯湖和陈村，参考楼盘：万科水晶城、星英半岛、太平洋国际花园

提问：广叔您好！我父母深圳只有一套房且在我父亲名下，父母都70多，少住深圳，每年回来住个把月；住这套房的基本是我姐姐（50岁即将退休）和姐姐女儿（刚入深圳职场），姐姐及她女儿都有房票且无贷款，两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期，估值为720万，现想置换达到两个目的：一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住，面积以100平3或4房为好，总价不超600万，二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房，好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样？毕竟只有一套房居住功能优先考虑，且不太需要市中心的位置，近地铁即可

回答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 次新建议去宝安的碧海 西乡 沙井板块淘一淘，参见星球内的往期推荐。 优先西部，龙岗并非首选。

提问：你好广叔：我和家人生活在东莞，目前在东莞市企石镇全款一套99方的房子。我工作和小孩上学都在松山湖（妻子在企石镇工作，目前我家的生活重心还是在企石），所以我们平时一般在松山湖租住人才房，周末回家居住。今年东莞房价一路飙升，最近一月南城区和松山湖（包括周边紧邻几镇）更是出现疯涨，真松山湖的二手房单价已全面超过4万/方（松山湖已没有新楼盘）。现手上有子弹110多（我和妻子每年稳定收入约35多，其它收入约30-50），打算再入手一套，想请教广叔：我应该先解决刚需在企石另外的楼盘华润公元九里购置一套125方的（单价约1.8万/方），再卖掉现在住这套然后去松山湖周边镇寻找洼地再入手一套？还是应该先在松山湖周边镇先上车一套投资（松山湖里面的楼价已经太高了），再去改善生活？急盼指点，谢谢!!原打算今周日就要去签约了的，但又怕错过这波行情（企石镇的房价一直走平）

回答：你好，东莞楼市现状：凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ：石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。企石房产可以考虑出手，换到松山湖。 投资回报率最大的盘，见知识星球内部分享。如果纯自住可以买华润公元九里，投资角度，其实租房住比较好，把子弹都投资到回报率更大的板块。

提问：您好广叔，我是兰州的，兰州的万达茂有必要投吗？首付30的有一票，首付50的有一票，目前兰州有6套房，两套全款顶账房，剩下全是按揭或贷款，目前手里有200子弹，月供没有压力！

回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧，前些年朋友在兰州搞商业地产，血本无归。对于城市的选择，不要盲目分析。

楼市动能和上涨潜力有四点：1.人口越多、动能越足。2.南方城市比北方城市动能足。3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大。4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应 子弹200，建议优先入手一线城市深圳。剩余子弹入手二线有确定涨幅的城市。6套兰州房产，主场仓位配置太重，房龄老没有潜力的资产建议出手裂变。

80000+8000是最好的配置。二线城市推荐 武汉 重庆 沈阳，其中重庆和沈阳二手不限购。

提问：你好广叔，非京籍但有北京社保，户口在天津，在滨海新区已有一套学区房，有贷款，手里有闲置资金180。投资目的，考虑在北京贷款入手一套小户型，买新还是旧？地段？小区？资金不多选择面不大，是今年入手还是在等等？还是放弃北京，在新二线城市诸如杭州入手？求指教!!!

回答：你好，北京现在可以开始进场，北京房产的价格都是充分交易后的结果，没有明显洼地。我们要做的是，目前配套很弱，但是有充分很大的板块。

资金180，重点关注东三环至东五环之间的2居上车老公房。另外天通苑150平以上的大户型，单价2W+也可以入手。天通苑是个非常不错的选择，大面积低单价，可以淘到单价3万内的小笋。地铁，学区等配套都在慢慢完善。北京以往的涨幅规律是，涨一年歇两年，上一轮涨幅50%，价格已夯实，我们都在等放水。水来了，北京市第一个吃到红利的城市。

提问：你好广叔，目前在西安工作，社保在上海，父母在大连高新，首付能凑50万，月供能接受6000左右，1、西安大连哪个推荐买呢 2、西安大连都限购，沈阳可考虑么？3、最近看了沈阳恒大时代新城，这个可以考虑吗？问题杂乱，新手小白，急等上车，谢谢广叔

回答：你好，1.更看好西安。大连一座少年得志的年轻城市，却在经历属于他的中年危机。面临着省内和省外的竞争困境：省内明显就是要做强省会沈阳。省外的话整个东三省经济比较疲软，也找不到比较好的经济增长突破口。由于大连的房价并不便宜，有个地方甚至超过了四万，结合这样的基本面，大连的房价增长潜力并不是二线城市里最大的。

2.沈阳投资可以考虑，是弱二线城市里，唯一房价没有过完，且重点发展的城市了。投资讲究的是低价入高价出，沈阳新盘重点关注地铁沿线或者学区盘，单价8000左右可入。二手房重点淘一环二环内次新，三环的2号线地铁沿线属于领涨区域。部分二手板块新盘和二手差价明显，存在套利空间。可以重点关注。

3.恒大时代新城在蒲河新城边缘了，开盘价也不便宜。相同价位雅居乐和吾悦华府区位更好，有地铁，利好兑现更快。

提问：广叔好，目前有5笔不上征信（显示为大额分期）的信用贷款，总额200万左右，实际利率应该在8%-12%之间，三年期，已经还了15个月左右。目前手里有一些钱，是把这笔钱提前结清（因为利率较高，但是还有剩余本金3%-5%的违约金）还是先留着，用手里的钱再去买房？

回答：你好，先从目标出来，倒退分析。 现在是要买房还是月供？（建议现在是建仓时机） 除开信用贷，现金有多少？ 是否足够买房的首付？ 月供能不能cover？ 信用贷如果对月供压力较大，可以先还清10%利率以上的。

提问：你好广叔，我在北京读硕士，无学区需求，想在朝阳区五环内买一套小户型住宅，1室2室都可以，总价在500w-600w左右，首套首贷，自住用，希望在地铁沿线，方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 广叔有没有什么推荐？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城??這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價个楼盘，不知道您怎么看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請广叔指點，300萬自備款該如何用，能自主並同時滿足一些投資需求。

回答：你好，1872户型不太好，不太适合居住，市场比较窄， 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不合适 富力、乐成都属于品质盘，8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质，看看常营 5万次新， 朝青5-7万次新； 双井7万次新

提问：你好广叔，想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

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