广州楼市:手握多套房的,是时候考虑重新进行资产配置了!

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提问:你好广叔,本人50岁了,南沙一套3房新房约250W,东圃旭景家园一套小三房约350W,他人名义番禺广场附近一套次新小四房约350W,手上无名额了,番禺公寓一套出租。想出手其中二套房,在琶洲或者万博附近新购一套4房自住,手上暂只有100W,月供约2W左右可以接受,请问房叔有什么好建议?如何解决,或者干脆保持现状

回答:你好。南沙中长期可继续持有;旭景家园,隔条马路对面就是东圃商业圈,楼龄也偏老,地铁也不近,整体看没有太大亮点,可以出手置换;番禺广场还是不错的,我比较看好;公寓一直不建议,可出手置换成住宅;看你手上的资金量吧,琶洲和万博都是不错的区域,有增量。首选琶洲,次选万博。

提问:广叔您好,新人首问,我是广州户口,广州目前2套房,有一套属于黄埔开发区东区宏康三期的楼梯房98方3房3楼,需自住 这套有一点欠款可以随时还清,另外一套是妹妹名下,是新塘新世界花园95平3房14层,不供8000多。目前因为孩子2023年要上初中,夫妻手上可挪用的子弹有80,年收入60到80万,现在纠结是卖掉这套老房子,再换一套学区加自住加投资,还是都可以留着,再只单纯买一套学区房,解决学区兼投资。目前的困惑,不卖掉换黄埔吃力,并且一家人要住这套房,工作也在这附近 换增城就咬紧牙可买,2套都不卖可以买,增城有凤凰城云顶和香江天赋,拜托广叔给建议!

回答:你好。宏康三期为2000年的楼梯房,离地铁也不近,在立交夹角内,所在板块也较为成熟,未来增量有限,可出手置换,能卖190左右。新塘新世界花园还可以。凤凰城云顶和香江天赋都不是很好,凤凰城盘大,地铁远。香江天赋也是,没有地铁,配套一般。建议出手老旧楼梯房,入手一套自住+投资。

提问:广叔好,1张房票,万科城市之光140平米(以下简称万科)和亚运城天逸162平米(以下简称亚运城),选哪个好?我在科学城工作,广州初次置业,有房票1张,四口,俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科,房子当然宽敞些,景观好,教育配套好,房价低30%;主要是交通,项目距海傍地铁站步行2公里,距上班地方远的多。纠结无比,特请教您。另外,关于我的现状,在楼盘方面有没有更好的选择?谢谢!

回答:你好。亚运城之前就有分析过,不算一个好的投资选择,在区域上与其他板块联系少,自然没有充分的外溢需求;未来土地供应大(亚运大道沿线茫茫一大片),竞品多;距离CBD不近,如到番禺广场,到万博;3号线东延线有利好,但其实会把人流往番禺广场导。如果是自住,注重学位和居住环境是可以考虑的,投资不如其他地方。所以如果选,建议你考虑万科城光。科学城上班,建议看下:具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

提问:广叔你好,目前现金?贷款最多600万,想在深圳投资,但是本人不在深圳发展,可以分散资金买两套吗?一套罗湖区名仕阁的老旧小一室一厅200多万和一套光明区的光明乐府新楼盘,或者您有更具体的更好的建议嘛?

回答:你好,罗湖片区较小,同时由于发展较早,开发比较充分,房价和整体感官类似,所以罗湖整体分析,不再细分片区; 罗湖从供应上看,楼龄较老,品质较差;虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。 但从需求看来,由于罗湖产业较弱,小白领、金领因为太破太远看不上,甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃,就只剩下罗湖本地的改善需求,但改善需求不如刚需旺盛,且留下罗湖生活的人往往经济实力有限,有钱人又都去了华侨城或香蜜湖,小老板们也都转移到了关外,因此罗湖需求不足,并不断衰退,中长期看跑输大势; 组合方式:光明1N博暴击,福田保税区1N求稳和高租金。

提问:您好广叔,坐标佛山平洲,千灯湖板块跟不上了,佛山新城板块普遍不怎么被看好,而平洲板块有个南海新交通年底通行加成的话,平洲内的楼盘广叔有没有推荐?一二手皆可,考虑新一点儿的

回答:你好,平洲作为南海桂城老城区,积淀深厚,配套成熟,可谓洼地中的洼地。在佛山今年的多起规划中,平洲均处于极为重要的战略位置。19年平洲某个楼盘就高喊着:离广钢新城5公里,价格只需一半。

是的,平洲离广州芳村很近,只有一桥之隔,从西塱地铁站出发有几条公交线路通达平洲和三山新城。配套和生活气息都还可以,有医院(南海区第二人民医院),映月湖公园和平洲公园,大商场怡丰城(最近被中海接手了,相信物业水平会有提升)。20年年初的时候还推出映月湖新城的概念(围湖炒城开始了),有可能会加速平洲的发展。

提问:你好广叔,首套自住,首付50万,月供不高于1万,天河上班,首先考虑通勤及小朋友读幼儿园的便利性,应该从什么地方着手呢?

回答:你好,首付50万,首套房,那么总价倒推150万,考虑天河的通勤,建议几个地方: 1、沿着5号线或者13号线老黄埔的小区,看看小两房,总价150-200万之间,估计是楼梯楼居多 2、沿着3号线去到番禺的市桥或者番禺广场,150-200万的,尤其是想怡乐园、北丽园那些2-3房的楼梯楼,带北城小学还不错,幼儿园也有的 3、或者像员村、科韵路一带的楼梯楼,读员村小学,以及幼儿园,比如程介村、员村四横路一带 但是,上面3个方向,都是要用一定的杠杆的,所以可选的标的物还真的不多,希望有用

提问:您好广叔,广州万博的万科现在4万多了还有机会吗?东圃好多房子有点旧,看不准。广州住宅一套有贷款手上小几十万子弹有办法买房吗?

回答:你好,万博和东圃鱼珠板块为什么值得投资:1、双方定位一个是番禺区级的定位,一个是广州市级的定位。2、价格梯度:鱼珠目前成交大致3.7-4.5之间,平均来看,万博的成交大致在3.2-3.8之间,鱼珠略高。3、站在现有时点:未来这两个地方的确定性来看,肯定都没有问题,只是番禺万博会稍快,鱼珠这么大一个工程,后续的时间应该是比较久,但确定性也是毋庸置疑的。4、鱼珠的通勤和居住属性高于番禺万博,万博的杠杆和投资属性略好于鱼珠,子弹不同打法也不同,尽量把子弹扩充到100左右,选筹范围更大。

提问:你好广叔,近期打算在广州购置首套房,首付200-230万,房子总价600万-700万,工作地在海珠,主要是想看海珠片区或者不远的房子,关注了光大花园,金碧花园,雅郡花园,东湖畔想请问对以上楼盘的看法。或者是有没有其他性价比更好的楼盘的推荐,主要是自住,投资第二。

回答:你好,600-700万预算在海珠区选择,尽量选择工业大道、革新路一带的次新花园社区,往东的赤岗、磨碟沙、珠江帝景、万盛围这边其实没什么选择,总价限制的问题,另外给你提一个思路,除了自己的首付预算之外,自己还要再考虑清楚楼龄要求、学位需求、地铁配套、小区大小等,这样子梳理一轮你就会更加的清晰。

提问:您好广叔,近期有置换房子的需求,之前去看了广兴源圣拿威还有屯了很多年的一手新房,180平左右的平层,看了户型比较喜欢,但是单证的没有楼层可选,只有很低楼层,双证的有一样的户型,也有高楼层可选,但是比较纠结双证以后会不会遇到什么问题,帮忙解答一下,谢谢!

回答:你好,深圳限购未来数年都看不到放开的可能,所以双拼房会有下家难寻的问题,再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑,就容易被视如敝帚,因为双拼房多半为大户型,没钱人住不起,有钱人看不上。不过14年交楼的圣拿威不会有这个问题,碧海片区为数不多的几个品质房子之一,在遍地的十万房价下,七万的双拼性价比很高。

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