广州楼市:手握多套房的,是时候考虑重新进行资产配置了!

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提问：你好广叔，本人50岁了，南沙一套3房新房约250W，东圃旭景家园一套小三房约350W，他人名义番禺广场附近一套次新小四房约350W，手上无名额了，番禺公寓一套出租。想出手其中二套房，在琶洲或者万博附近新购一套4房自住，手上暂只有100W，月供约2W左右可以接受，请问房叔有什么好建议？如何解决，或者干脆保持现状

回答：你好。南沙中长期可继续持有；旭景家园，隔条马路对面就是东圃商业圈，楼龄也偏老，地铁也不近，整体看没有太大亮点，可以出手置换；番禺广场还是不错的，我比较看好；公寓一直不建议，可出手置换成住宅；看你手上的资金量吧，琶洲和万博都是不错的区域，有增量。首选琶洲，次选万博。

提问：广叔您好，新人首问，我是广州户口，广州目前2套房，有一套属于黄埔开发区东区宏康三期的楼梯房98方3房3楼，需自住 这套有一点欠款可以随时还清，另外一套是妹妹名下，是新塘新世界花园95平3房14层，不供8000多。目前因为孩子2023年要上初中，夫妻手上可挪用的子弹有80，年收入60到80万，现在纠结是卖掉这套老房子，再换一套学区加自住加投资，还是都可以留着，再只单纯买一套学区房，解决学区兼投资。目前的困惑，不卖掉换黄埔吃力，并且一家人要住这套房，工作也在这附近 换增城就咬紧牙可买，2套都不卖可以买，增城有凤凰城云顶和香江天赋，拜托广叔给建议！

回答：你好。宏康三期为2000年的楼梯房，离地铁也不近，在立交夹角内，所在板块也较为成熟，未来增量有限，可出手置换，能卖190左右。新塘新世界花园还可以。凤凰城云顶和香江天赋都不是很好，凤凰城盘大，地铁远。香江天赋也是，没有地铁，配套一般。建议出手老旧楼梯房，入手一套自住+投资。

提问：广叔好，1张房票，万科城市之光140平米（以下简称万科）和亚运城天逸162平米（以下简称亚运城），选哪个好？我在科学城工作，广州初次置业，有房票1张，四口，俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科，房子当然宽敞些，景观好，教育配套好，房价低30%；主要是交通，项目距海傍地铁站步行2公里，距上班地方远的多。纠结无比，特请教您。另外，关于我的现状，在楼盘方面有没有更好的选择？谢谢！

回答：你好。亚运城之前就有分析过，不算一个好的投资选择，在区域上与其他板块联系少，自然没有充分的外溢需求；未来土地供应大（亚运大道沿线茫茫一大片），竞品多；距离CBD不近，如到番禺广场，到万博；3号线东延线有利好，但其实会把人流往番禺广场导。如果是自住，注重学位和居住环境是可以考虑的，投资不如其他地方。所以如果选，建议你考虑万科城光。科学城上班，建议看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，目前现金？贷款最多600万，想在深圳投资，但是本人不在深圳发展，可以分散资金买两套吗？一套罗湖区名仕阁的老旧小一室一厅200多万和一套光明区的光明乐府新楼盘，或者您有更具体的更好的建议嘛？

回答：你好，罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区； 罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。 但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势； 组合方式：光明1N博暴击，福田保税区1N求稳和高租金。

提问：您好广叔，坐标佛山平洲，千灯湖板块跟不上了，佛山新城板块普遍不怎么被看好，而平洲板块有个南海新交通年底通行加成的话，平洲内的楼盘广叔有没有推荐？一二手皆可，考虑新一点儿的

回答：你好，平洲作为南海桂城老城区，积淀深厚，配套成熟，可谓洼地中的洼地。在佛山今年的多起规划中，平洲均处于极为重要的战略位置。19年平洲某个楼盘就高喊着：离广钢新城5公里，价格只需一半。

是的，平洲离广州芳村很近，只有一桥之隔，从西塱地铁站出发有几条公交线路通达平洲和三山新城。配套和生活气息都还可以，有医院（南海区第二人民医院），映月湖公园和平洲公园，大商场怡丰城（最近被中海接手了，相信物业水平会有提升）。20年年初的时候还推出映月湖新城的概念（围湖炒城开始了），有可能会加速平洲的发展。

提问：你好广叔，首套自住，首付50万，月供不高于1万，天河上班，首先考虑通勤及小朋友读幼儿园的便利性，应该从什么地方着手呢？

回答：你好，首付50万，首套房，那么总价倒推150万，考虑天河的通勤，建议几个地方： 1、沿着5号线或者13号线老黄埔的小区，看看小两房，总价150-200万之间，估计是楼梯楼居多 2、沿着3号线去到番禺的市桥或者番禺广场，150-200万的，尤其是想怡乐园、北丽园那些2-3房的楼梯楼，带北城小学还不错，幼儿园也有的 3、或者像员村、科韵路一带的楼梯楼，读员村小学，以及幼儿园，比如程介村、员村四横路一带 但是，上面3个方向，都是要用一定的杠杆的，所以可选的标的物还真的不多，希望有用

提问：您好广叔，广州万博的万科现在4万多了还有机会吗？东圃好多房子有点旧，看不准。广州住宅一套有贷款手上小几十万子弹有办法买房吗？

回答：你好，万博和东圃鱼珠板块为什么值得投资：1、双方定位一个是番禺区级的定位，一个是广州市级的定位。2、价格梯度：鱼珠目前成交大致3.7-4.5之间，平均来看，万博的成交大致在3.2-3.8之间，鱼珠略高。3、站在现有时点：未来这两个地方的确定性来看，肯定都没有问题，只是番禺万博会稍快，鱼珠这么大一个工程，后续的时间应该是比较久，但确定性也是毋庸置疑的。4、鱼珠的通勤和居住属性高于番禺万博，万博的杠杆和投资属性略好于鱼珠，子弹不同打法也不同，尽量把子弹扩充到100左右，选筹范围更大。

提问：你好广叔，近期打算在广州购置首套房，首付200-230万，房子总价600万-700万，工作地在海珠，主要是想看海珠片区或者不远的房子，关注了光大花园，金碧花园，雅郡花园，东湖畔想请问对以上楼盘的看法。或者是有没有其他性价比更好的楼盘的推荐，主要是自住，投资第二。

回答：你好，600-700万预算在海珠区选择，尽量选择工业大道、革新路一带的次新花园社区，往东的赤岗、磨碟沙、珠江帝景、万盛围这边其实没什么选择，总价限制的问题，另外给你提一个思路，除了自己的首付预算之外，自己还要再考虑清楚楼龄要求、学位需求、地铁配套、小区大小等，这样子梳理一轮你就会更加的清晰。

提问：您好广叔，近期有置换房子的需求，之前去看了广兴源圣拿威还有屯了很多年的一手新房，180平左右的平层，看了户型比较喜欢，但是单证的没有楼层可选，只有很低楼层，双证的有一样的户型，也有高楼层可选，但是比较纠结双证以后会不会遇到什么问题，帮忙解答一下，谢谢！

回答：你好，深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。不过14年交楼的圣拿威不会有这个问题，碧海片区为数不多的几个品质房子之一，在遍地的十万房价下，七万的双拼性价比很高。

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