广州楼市:房产配置最重要,这几点要牢记

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提问：广叔你好！请教您房产配置问题。目前在广州已有2套房，一套别墅有400W贷款未结清，还有一套中海誉城170多平的四房住宅，贷款已结清，价值500W左右。考虑到投资目的，方案1、卖掉中海的房子，在天河保利天汇或者鱼珠五矿鹭山府购置一套100平左右的新房。方案2、继续持有中海的房子，等待科学城发展带来的增值 。广叔帮忙看看哪个方案更合适？或者对于投资天河东板块和金融城鱼珠板块有什么其他的建议？应该投资该板块的二手房还是新房？谢谢！

回答：你好。1、别墅自住还行，投资一般；中海誉城大面积流动性不好，特别是在这个刚需地段。方案1可以考虑，方案2：等是可以等，但产品不行。这个资金量应该配置在更好的地段。两个板块都不错，可以考虑

提问：【新人提问】广叔您好，我和太太均为广州户口，黄埔怡园小区有一套共有自住房，面积76方楼梯楼，正在加装电梯，月供2000，2022:年供完。在供一车，月供5000。家庭月入2W8左右，夫妻均为上班族，我在珠江新城（地铁通勤），太太在新塘（自驾车）。两个小孩，大的13岁，小得15个月大。想DY另购一套三房自住兼顾投资，预算450，考虑学位。请问：哪个楼盘适合？锦林山庄值得下手吗？

回答：你好。黄埔怡园生活方便，加装电梯可保留。锦林山庄，科学城近地铁、万达，可以考虑的。其他楼盘推荐参见内部分享！

提问：新人首问，广叔你好，总价600w内，到大学城车程30分钟内，有哪些新盘可以买？兼顾自住和投资

回答：你好。建议考虑二手次新盘，新盘交房时间较长，选择不多。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，本人在新西兰生活多年，准备两年后回国发展。我们夫妇俩有一个五岁的孩子。回国主要为了孩子能在国内接受教育。现在由于疫情暂时不方便回国。请问，假设疫情半年后结束，到时我们就可以回国买。我们有必要现在托朋友先定下一套吗？我主要在衡量这半年会不会大涨？最近朋友给我推介了两个盘，一个是金地壹阅府，说是剩下顶复，1500和1800万，毛胚。另一个是天麟府，户型选择还比较多，但我们也是倾向大户型。不知广叔对这两个盘如何评价？感谢。

回答：你好。金地壹阅府在万博CBD核心范围，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。已你这个价位，建议首先考虑天河。

提问：你好广叔，坐标广州，子弹65，打算贷到100，想要三房，那一平只能3万左右，目前在看金沙洲板块浔峰岗附近，深业江悦湾之类的，建议今年入手吗？还是有更好的楼盘推荐？

回答：你好，金沙洲狂热期时候，以南海的标准来说，涨幅持平偏上，以广州西部的标准来看，基本弱势。加上冷淡期来临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尴尬的地段。在金沙洲这个上广州经金沙洲大桥如此要塞之地，近地铁才是关键。深业江悦湾配套不够完善，周边有地铁6号线，但是距离有点远，学校有金沙小学、华侨中学，主要是价格比较便宜。单考虑浔峰岗附近的话周边楼盘还可以看看御金沙、保利西海岸等。

提问：您好广叔，总价预算450到500w，自住占比较大，在万博周边工作，最近刚开始看房，目前看到品秀星翰，想问下这个盘如何，说是22号线地铁上盖，而且最近卖得比一开始卖的几栋一平方加3k，从长远来看升值空间如何，了解到未来地铁比较热的有18号线，22号线和11号环线，这3条哪条沿线的房子长远来看更有利，因为自住估计至少8 9年，想更综合考虑，最后好像看到说建议现阶段买二手房多过一手，这个可以也科普下吗，新手小白所以问题比较多，非常谢谢

回答：你好，不是很建议你去买品秀星翰，板块没有重大的利好规划，另外也是太靠近佛山，显得性价比不高，购买力被虹吸过去， 你是持有至少8年的，建议就上番禺最好的板块万博，这个阶段你的预算可以看看锦绣香江，万科欧泊，雅居乐，又或者是剑桥郡佰利山之类的 未来地铁最热的3条其实是：11（市区环线）+18（南北大动脉）+13号2期（分流5号线，缓解珠江新城跟金融城的通勤） 一般来说投资的话建议上2手，会灵活很多，不像一手收楼，拿证，限售加起来都快5年了，2手的话还可以做杠杆，低首付不一定3成，买了就可以放租出去，肉眼可见的都是现成，新房更多是摊大饼，买入也饱含了新的溢价

提问：你好广叔，我是广州的投资客。手上有80万的资金。现在因为没有购住宅的资格，就订了一套沙井的小公寓。看到您一直不推荐公寓。我该怎么考虑？还能不能出手？

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。 公寓建议退掉。 首付80万，建议在广州选筹，现在是比较好的入场时机，关注黄埔和万博板块。

提问：你好广叔，本人在福田保税区有一套住房，由于买的时间比较久，所以近期还是涨了一些，现在手里有少量现金300万左右，想在福田投资一套小户型，已经看了皇御苑，和保税区的城市三米六。您觉得哪个小区更好？还有更好的推荐吗？这两个区域是不是都会受到深港合作的区和河套地区战略规划的影响，会有一定的发展呢？谢谢！

回答：你好，买皇御苑吧，比较受刚需的欢迎。城市三米六就一栋单体楼。会的，特别是皇御苑，最近皇岗村周围旧改推动较大，有一定的利好。

提问：你好广叔叔，我名下有套美丽365花园3房，我想再进一步问一下：未来10年，您是更看好高峰学校还是深外龙华？深外中考出成绩，他的学区房会不会涨一波？2022年我妹妹有个名额给我用。近3-4年，我们想考虑以投资为主，居住分离的话，您觉得我们应该怎么操作比较稳妥？是先买个书香门第的1房，2022年再借用我妹妹的名额买港铁天颂？还是按您说的直接买港天天颂？谢谢广叔的耐心解答！

回答：你好，单纯论学校的话，当然是深外龙华要好，属于龙华的第一梯队，高峰只能算第二梯队。可以先买个书香门第。如果你有读书的需要，首先考虑书香门第，不然还是买港铁天颂好。稳妥才是关键，博成绩这种心态不是很好。其他推荐参考内部分享！

提问：您好广叔，你好，预算1200万左右，三房或者4房，需要自住，家有两个孩子上学，大的4岁，想选择福田，南山。丹华公馆是不是可以打新，会不会不方便。目前在看梅林一村，广叔还有其他更好的推荐吗？

回答：你好，丹华公馆是值得打的新盘，但是以小户型居多。西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 生活半径在附近可以买，如果是纯投资+学位，有更好的选择。梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。

目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，铭筑荔苑，中熙君南山都是很不错的选择。

提问：您好广皮，我是深户，在龙岗区实验学校有个老小区房，小孩6岁，家庭年收入100万，想置换一个好点的初中的学区房，眼看房价涨得太快了，我想优化一下资产，请问该如何选择？

回答：你好，可以先说一下你这套房的详细信息。龙岗98年的老房子可以考虑出手，论教育水平，关内比关外更好。投资学区房有很多打法： 1、买没有学区的学区房（有暴击） 2、买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3、买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些附带的小区来进行选择。投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。

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