广州楼市:买房不要只看房价,关注这几点更重要!

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提问：广叔您好，个人之前在南沙万科南方公元买了一套两居小房子，现在想用女朋友名额再买一套结婚，手上资金有120万左右，希望咬咬牙买一套500万左右的，自住为主，投资为辅，想要好一点的学位，目前意向看华景新城、万科欧泊，还有什么更好推荐吗？女朋友在海珠上班，我自己在番禺上班。

回答：你好。华景新城、万科欧泊都可以考虑，华景新城地段价值大，保值升值没问题，就是有一定的楼龄；万科欧泊位于万博，楼龄新，离地铁不是很近。500w如果是2房的话选择就会多一点，但建议买个3房。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔！目前我们在广州有一套06年白云区的房子怡新花园，这两年没涨还跌了一点儿，今年初看到南沙猛涨，想把怡新花园卖掉置换到南沙的星河荣誉，但是又担心现在南沙不限购导致房价虚高同时错过后续轮动到怡新花园，造成低卖高买的窘境。此房本来也是投资性房产，您怎么看广州这套怡新花园房子后续操作，谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！怡新花园所在的片区属于外溢片区，离天河近，这两天广州横盘，当然没有涨了，只有领涨片区天河开始涨起来了，燕塘、梅花园这种才会跟涨。怡新花园离地铁近，很好出租，两年都熬过来了，好不容易看到一点曙光，我建议再等等。南沙适合有闲置资金，做中长期配置的。你的情况可以迟一点。

提问：你好广叔，请教一下深圳的坪山有发展潜力吗，投资的话，适合吗？我入户深圳买房的话，首付需要一半，如果现有不到170万的话，买小一点的房子投资哪更好呢？

回答：你好，在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，私以为东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+六馆一城+品牌社区+未来45分钟通勤圈快速地铁口的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳是绝无仅有的吧。 下面这个图就是来自被diss被遗忘的坪山沙湖片区，已经愈发现代化了，不管那些高楼林立的写字楼会不会空置，至少气势是上来了。

提问：你好广叔，1、手头有90万，我想花十几万在沈北建个小仓，然后剩余的子弹去广州黄埔再投资一套，这样的打算行不？2、沈北新区那边很多新盘都是22年底交房，到时候会不会出现很难出手的情况？

回答：你好，1.顺序反了，先去广州建仓，剩下的子弹再买沈阳，大单优先原则。2.沈北有人口基数，等新地块都卖得差不多了，二手就不难卖了

提问：您好广叔，坐标广东肇庆市三、四线城市，在高要区12年买了房和车位，没有贷款，现有资金28W，想在端州区供一套，不知道在西区买好，还是东区买好？西区是成熟社区，东区是这几年才开发的。

回答：你好，肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。

肇庆是一座典型的人口净流出城市，流动性差，容易被套牢，投资价值不大。我的建议是，你目前资金28偏少，投资可以把全款房做一笔抵押，然后向广州 佛山 珠海这些高能级城市投，投资看的就是回报率，这些城市未来价值会更大。如果非要买肇庆的话，考虑西区学区房，目前三四线城市学区房是比较抗跌保值的。

提问：广叔好，350万总价预算，首套首贷。请问在天河公园周边有什么笋盘可捡？

回答：你好，天河公园不要想了，至少不要想那些次新、带花园、物管还不错的小区了，丢掉幻想、立地成佛 只有非常有限的几个小区可以考虑：小户型的东方都会广场、理想青年荟，叠翠台某些不忍直视的小两房户型

提问：你好广叔，请问珠江新城买一房，看中的是58方粤海丽江的一房一厅，中怡我也看了，500万差不多可以买个带阳台的两房60方了，学位肯定是中怡好，但是楼龄和位置肯定是猪城胜出。天河北已经是过去式了，金融城才是未来，不知是否粤海丽江更胜一筹？完全不考虑自住，就是打算女儿十年后毕业到结婚这段时间自己住的。

回答：你好，其实买小面积的话，更倾向于买一个带学位房的房子，后续接盘的人多，华阳壳还是很多人喜欢的，很多人特地买一个中怡小面积的学位房然后在里面租一个大房来享受，珠城虽好但是学位一般的1房始终不是主流，500万更建议买个3房，3房始终是优选，要学位的话那就来个顶级学位房。

提问：您好广叔，我前几年在深圳银湖这边买了一栋别墅，房子好住，安静，品质不错，住起来非常舒服，但就是不明白为啥这么好的房子房价涨不上去呢？现在想卖掉也不好卖，猴哥能分析一下吗？我主要想置换到南山那边去，有好的推荐吗？感谢感谢。

回答：你好 。其实别墅在深圳并不是特别受欢迎。蟑螂多、蚊子多、甚至有老鼠和蛇，加上这种海洋性气候，潮湿闷热，从居住的层面来说，不如大平面住宅。虽然自住舒服，可是出行、购物、上学，烦恼就来了。在深圳，只能买市区中心位置豪宅跟别墅混搭的这种。越少越好，这个级别的别墅，核心价值就是社交和融资，还可以居住，因为极度稀缺性，还有投资价值，学位价值也有，圈层价值也有。每个城市的特点不一样，因此要用不同的视角去理解别墅背后的价值！深圳是最特别的城市，很多房子背后的价值才是核心关键点。

提问：您好广叔，首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩，一年级，3年级。 需求：能兼顾。学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

提问：您好广叔，我现有南山水木华庭的一套3房，总价850万，还有200多万贷款。年收入80万左右，小孩4岁了，准备考虑换套学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，不知道将来还有多少上涨空间？感觉好的学位房涨价幅度太大，现在换房补差价也较大，我想咨询一下是继续持有水木华庭，过段时间再换？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房的话，福田、南山的3房学位房大东有哪些推荐？我希望能兼顾投资和小孩上学，目标的价位1100万左右，感谢！

回答：你好，水木华庭对口的学校在西丽板块还行，在南山区属于第三梯队。投资+自住，可以关注诺德国际、鼎太风华、雷圳这些网红盘，多淘淘笋。1000万以上首选南山。福田关注CBD、香蜜湖板块。更多参考内部分享！

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