东莞楼市:这几类房产最容易贬值,抓紧时间抛售

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提问：你好广叔。要在东莞买房，总价500万左右，投资为主，可以长期持有。请推荐具体的楼盘，具体哪一期，按优先推荐的先后顺序排序，麻烦做深度讲解。 同时帮分析南城的新盘万象府，和真松山湖的万科金域松湖 、保利红珊瑚的二手房。这三个楼盘如何选择

回答：你好。你列举的盘也是我想要推荐的。新盘万象府，区位优势是比较明显的，位于东莞主城区的CBD内，未来周边的发展潜力，比较有想象空间，缺点是相关的学校+商业配套还未完善，需要一点时间。万科金域松湖，就如你说的，真松山湖，华为基地旁，R3线，大花园社区。保利红珊瑚，也是在华为基地旁，还有月荷湖，花园社区，居住较安静。我的看法：万象府>保利红珊瑚>万科金域松湖

提问：广叔你好，本人东莞户口，只有一套自住房。1，想在樟木头保利生态城买一套别墅改善住房，请问现在出手是否合适？现在的价格比4月份看的时候贵了20%东莞限购政策出来，到目前为止，二手业主都没降价。2，想投资一套房产，请问东莞哪个楼盘潜力最大？能不能推荐几个？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲恺、潼湖、大亚湾买房，请问是否值得投资？4，我看你一直推荐长安花园，我看了一下是个老小区，推荐的理由能分享一下吗？最后问一句，你觉得东莞的楼市还有多少空间？多谢广叔解惑！

回答：你好。1、现在可以买。降价的概率不大，调控只是暂时的限制了购买力。一年后大家都有名额之后还是会继续涨的。2、不知道预算多少呢？可考虑松山湖、南城、临近深圳的长安区域3、惠州适合有闲钱，做中长期投资的，短期由于供应量大，多是投资客，过了限售期，大家一起抛盘，价格很难起来。4、长安花园也不算老，2010年的房子，大花园社区，整体还可以。投资这个盘主要是它临近深圳沙井，随着沙井的发展，未来会有一部分外溢需求流向长安这边。

提问：广叔，我想卖东莞南城鼎峰原著的联排别墅，换套松山湖锦绣山河的独栋，原著大约市场价2200万，锦绣山河独栋临湖大约4000万，需要加价1800万，这个配置有没有问题，这两个区域以后的潜力谁更大？

回答：你好。鼎峰原著，一边是高架，一边是高速，可以出手置换。锦绣山河可以买，景观强，圈层纯粹。当然是松山湖价值大一些。

提问：你好广叔，深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龙岗的一二手房# 二手:目前只看了3号大芬附近: 1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。 2）鸿荣源?尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。 【二手的只看了以上两个】 一手:看了（京基？御景半山） …旁边的还有一个盘我就不说了。 整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。 噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地?悦山湖）没进去看。望先生给予建议

回答：你好。布吉在深圳是跑输的，但石芽岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 鸿荣源尚峰，项目最大的利好就是在建14号线石芽站。 适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。 关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。 这几个盘，如果单纯考虑同情和自住，优先尚峰。 但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。

提问：广叔，我是中山人，今年在中山刚上车(毛坯房) ... 每月还月供和首付基本没钱..工资还首付基本还要一年半左右...想在中山置业第二套(首付四层)或广州第二套(首付七层)，请问广叔如何看待中山和广州市场...倘若置业，如何在有月供的前提下，能够快速还完第一套首付和积累够第二套首付呢...

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万 以上的人口净流入城市。在谈谈广州适合投资的城市:第一梯队是深圳广州，第二梯队是东莞佛山，第三梯队是中山惠州珠海等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。中山最近的投资节点是16年深中通道开建是，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。自住可以，不适合长期持有，建议置换到广深或者其他二线省会城市。快速攒首付没有捷径，信用卡每月1-2张的频率申请，增加副业收入扩充和现金流。

提问：广叔，可以说一下你心目中小高层和高层，楼层的优劣顺序吗？

回答：你好，小高层一般是：11层以下的电梯洋房，高层是12以上的电梯洋房，此处不用纠结洋房这个概念 小高层：最好的楼层是6-8层 高层：最好的永远是次顶楼

提问：广叔好，家庭首套是老公婚前购买，婚内付清贷款，婚内入手二套，产证贷款都是老公，我的征信无房无贷均不体现，问题1.再入手一套以我的名字，直接离婚协议放弃份额就可以了吧，还需要析产吗？2.离婚两三年以后才能首付三成吗？还是有其他方法操作成三成？3.婚前房子拆迁后重新办证是在婚姻内，这房子有我一半还是跟我没关系？

回答：你好，1.去拉个征信和房查报告确认下，你名下是否体现这套房。若不体现，可以直接离婚。若体现，需要析产，房产证去名后再离婚。 2.武汉离婚后名下无房无贷可以直接首付3成买入，没有时间限制。 3.婚后属于你们的共同财产，还是看你的房查报告上是否体现。

提问：广叔你好，我们是山西太原人，有计划去广州发展，之前在网上做过一些功课，上周去广州看了一圈，看了荔湾的广钢新城，看了黄埔萝岗，香雪的香雪山，科城山庄，新福港鼎峰，万科东荟城，品秀星越，中央城，本来还想在黄埔和南沙之间进行选择，结果一去南沙就被南沙征服了。越秀天城，保利半岛，保利城，恒大阳光半岛都看了，最终还是被星河山海湾的小洋房俘虏了，内心感觉过了这村就没这店了，狠心咬牙也交了定金，买到了小区中心唯一一套房。就我们来说，坚信大湾区有未来，所以也觉得南沙很有未来，黄埔反而可能因为时间短吧，理解不了它为什么在广州各个区里面被大家更多的看好。不知道广叔怎么看我们这次激情消费，给点建议或者鼓励吧？

回答：你好，过去几年南沙房价其实也是一路上扬的，概念很多，从独立建区，地理几何中心，第二机场，自贸区，大湾区，有的概念成真了，有的概念被辟谣了。但是无论如何南沙还是存在距离的问题，以及缺少实质性的支撑，距离每一个中心都近，也意味着距离每一个中心都远，南沙要想崛起，南沙必须是南沙，而不能是广州南沙。

总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。

提问：你好广叔，请问一下颐安都会 中央5期76平2+1户型怎么样？自住，89平，现在比较纠结的是朝向问题！只有东北和西北的朝向，请问是不是这样的朝向很不好，居住体验差？将来二手房也难以流通啊？

回答：你好，可以放心买入，颐安是大运的龙头股，基本无短板，以后长线看涨。 89平是颐安的主流户型，但76平的2+1也没问题，小面积低总价涨幅一样不弱。 至于朝向，更不是在深圳买房应该纠结的点。

提问：你好广叔，一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，预计全卖了资金大概500W，总收入月均5万+，考虑房子综合教育、投资潜力、二胎三房等，目前考虑了几个地方1、碧海区域800万内有能力购置，考虑玉湖湾或者御龙湾，月供在可接受范围内，其他资金可考虑其他投资，但教育资源一般配套也还没起来 2、宝中区域最大可接受900+，月供压力会比较大，资金也全投了，比较激进也怕自己高位上盘，目前幸福海岸、丽景城、深业新岸线、凯旋城都900万多，这几个房源你推荐哪个呢？3、后海城市印象、保利城、海印长城900+，跟宝中比哪个更值得投资呢？感谢！

回答：你好，1、碧海是非常推荐的投资板块，想入手碧海有个前提，就是未来5年内你们还需要再入手一套能挂学位的小户型。2、宝中教育是亮点，但是上一轮领涨中这些盘溢价太多，你关注的这几个盘，还需要花精力淘笋。3、后海板块整体还行略微跑赢大势，可以重点关注，前海南带学位的两房也可以关注。

提问：你好广叔，我上个月刚买了一套龙岗的公寓，现在手上还有一个买住宅的名额，想买房，但又担心银行不放款，请问该怎么操作？

回答：你好，不知道你什么时候开始关注的，我一向不推荐买公寓。金地公寓的包租都跑路了，可能连你当包租婆的梦想都会破灭！如果可以退就算有损失也要退了。担心银行不放款是因为负债还是征信的问题？如果是的话，建议你把夫妻双方的征信打印出来，发我看看，我们再详聊！

提问：你好广叔，家庭年收入65万，一家三口 现有资金300，欠款730，1、润恒尚园130平米，自住，女儿名下（刚满18岁，读大学、我们担保贷款390万）二、光明玖龙台，103平米我名下，未交房，交房后有一点租金收入，现欠款340万。三、罗湖军产房50平米租金5000.四、玮鹏花园105平米，红本，老公名下，市值1100左右，没有贷款记录，月租金9000。想请教老高广叔，玮鹏花园未来走势怎样？怎样优化物业？我的想法一 、是卖掉玮鹏分裂2套，用老公的名额买光明金融街和用父亲的名字买沙井海岸城用来投资，投资选多大的面积和户型性价比高.二、先卖掉玮鹏的，等待前海的电健和龙光地产的限价楼.三、继续持着玮鹏，听说深圳外国语有可能划入四、怎样优化我的物业比较妥当.我们48岁，上班不受居住点限制，现以投资为主。目前月供4万了，已经有压力了。

回答：你好，市区房产维稳，郊区房产博暴击 这几套房里最应该出手的是罗湖军产房。 时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。所以华强北的衰落不可逆。但是玮鹏花园有学位优势，短期内能维持溢价，可以考虑抵押融资，继续加仓。 金融街和海岸城都值得买。

提问：你好广叔，外地有一笔贷款记录，手头350w，有京户但在深圳坂田工作，但是南方人不喜欢北京的气候，特别钟爱深圳，老婆深户，家庭年收入大概80w，我们是先在深圳买还是北京买呢？未来这两个城市房价增幅更看好哪个？如果在深圳买，考虑上学问题想买个小三居，有哪些小区可建议的没？谢谢！

回答：你好，既然在深圳工作生活，优先买深圳，解决自住和小孩上学的问题，另外深圳相比北京更市场化、对房价的容忍度也更高，加上近几年大量人口用脚投票，后期深圳的房产的投资属性会比帝都更好。 外地有贷款记录是你个人有，还是你太太也有？如果她也有过记录，350w首付五成买总价六七百万的，在坂田也好，在南山也好，买个学区的小三居选择还是很多的。 在坂田的话，深实验坂田最近刚刚划了大学区，房价有所回调，正是刚需自用入手的时机。

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