东莞楼市:这几种房产最好不要投资,太容易贬值!

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提问：你好广叔，麻烦帮忙分析一下，本人前两天去东莞常平东方银座兰乔公馆看了一套406平的双拼别墅，准备买来自住兼投资（希望5年内可增值300到500万），这套是否可行？本人工厂在东莞樟木头，手上有300多万可用于支付首付，月供没有压力，但目前在樟木头和塘厦巳各有一套房，在东莞巳没有购房名额，准备用我侄女的名额去购买，但侄女没有买东莞社保，银行流水也不够，请问可以怎么操作？另外如果广叔觉得东方银座没什么升值潜力的话，请帮忙推荐一些比较好的房源，谢谢你！

回答：你好。东方银座兰乔公馆自住是没问题的，但别墅的投资价值较弱，涨幅慢。而且双拼占用名额，现在名额宝贵，未来的流动性就更弱了。自住可以考虑，投资不是很建议，不如买住宅。只能看下跟开发商先签协议，后补交社保网签，或者找其他可靠的人代持。可以尝试打新，如万象府，或者松山湖的万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园

提问：广叔，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，该如何取舍？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好？？ 未来哪个地块会更有价值？？ 投资该如何选择？

回答：你好。既然长期持有的，当然买入真松山湖，虽然短期可能会横，但中长期看肯定是不会差的。

提问：你好广叔，我是首次购房，首付资金100万左右，东莞地区可购房，广州我只能够在不限购的地方购买！这几天有去看了几个楼盘，麻烦你帮我分析一下那个地方买来自住加投资比较有增值快的?

1.东莞沙田:佳兆业 碧海云天的110平方精装，总价300万左右

2.增城新塘:（合生 湖山国际）120平方精装，总价262万左右，（誉山国际）125平方精装，总价245万左右

3.增城朱村地铁线:（1）荔富湖畔，毛坯房118平方 250万左右

（2）时代名著 106平方 精装 215万左右

（3）创基天峰 115平方 精装 240万左右

或者你有没有什么好地方建议给我的?谢谢。

回答：你好。

1、滨海新区的沙田还属于价格洼地，但配套相比虎门和厚街等镇差距明显，投资在具有发展潜力的区域并没有什么问题，但沙田的话需要持有较长时间。中长期碧海云天值得考虑。

2、湖山国际位置偏了点，没有地铁，不建议买。誉山国际在永和，也不建议，这个板块没有地铁，誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘与朱村碾压着。

3、朱村在21号线增城段的中间段，朱村目前还有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，随着近期的朱村万达广场。这个板块的地铁通勤广州地铁公布出来的数据，快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深的捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面就没法与新塘比，能买新塘就不要买朱村。荔富湖畔在广汕路边，靠近高速，会有噪音；时代名著在城中村里，民房多，潜力有限；创基天峰还可以。

不如看下新塘品秀星图，而且你好像挺喜欢买精装房，精装一般含了装修的溢价，一般精装修溢价偏高，不如买二手次新。

提问：你好广叔，深圳户口，深圳无房，现预计首付350-400，在深圳买一套。广州有几套，有多套贷款记录，但贷款都已结清。您的建议是买哪里？以投资为主。几年后才会考虑自住。

提答：你好，首套非首贷五成首付，总预算700-800万，这个资金量，纯投资还是一路向西。 前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买三房略嫌捉襟见肘，需要精细化选筹。

提问：广叔你好，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：你好广叔，我想请问一个问题，以天河公园为例，有的盘10万，有的7到8万，假如这些盘涨，跟广州市区低价区5万， 6万比，1.会不会天河公园和珠江新城10万多房价的涨幅没有这么高呢？那会不会这些便宜点的地区会更加适合投资和收获更加好的涨幅呢？2.中海千灯1号跟滨江1号，千灯湖1号离南海实验小学近些，有什么不一样导致价格有差距呢？还是中海这个品牌有溢价呢？

回答：你好，1、按照往昔16年一波，包括珠江新城、天河公园的涨幅都完成了基本的翻倍行情。市区范围内基本如此，除了个别的楼盘还因为持续的利好而继续上涨之外，可以说不差了。其他便宜的地方，比如你说的5w6w ，我们当然会认为它的潜力还尚待开发的你要看哪个涨幅厉害，必须要配合杠杆去考量，普通的三倍杠杆还是五倍杠杆，同样的涨幅上是有不同的收益。从这一点，很大部分珠江新城、天河公园的就因为杠杆不足的问题，会在同样涨幅的时候，让你有收益不足的误解。但实际上，我们更关心收益绝对值的问题。因为涨幅一样的前提是大水泛滥，各区均等，而且投入的时间不长，高杠杆成本并没有给时间侵蚀。不能简单认为便宜的房会有更好的涨幅或者回报。

2、中海千灯湖一号是溢价极高的房子， 14年开盘的定位就已经冠绝佛山，豪宅定位，但基本只有1、2栋才能看到不错的千灯湖湖景，400平方的面积，按照过千万的总价，基本上在广州也能买到很不错的房子，这在佛山是完全独立的楼盘来的，不能和滨江1号之类刚需刚改楼盘相提并论

提问：您好广叔，工作在州海珠广场。目前住佛山，想工作距离近一些， 去看过保利花海湾小户型的4.1均价，大户型3.6均价。也考虑过海珠广场周围楼龄二十年左右均价3万以内的老房子。请教未来涨幅那种更好一些？ 有更好的建议吗？谢谢！

回答：你好，对于一个城市的发展来说，这类老房以后的接受程度会越来越低，严重影响流动性，考虑升值潜力不建议碰。如果决定以后一辈子就生活在这里，可以买入纯自住。保利自住可入，但是投资还是建议东部新区淘淘低价盘。

提问：你好广叔，我现在有苏州和深圳资格，手里有170万左右现金，有过房贷记录已结清，目前看好苏州吴江的太湖新城也就是苏州湾，还有深圳龙岗中心城好似也可以，可长持3到5年，请教一下：1、从投资角度出发，这两个地方买哪里升值潜力大？2、如果您推荐苏州或龙岗，我选的这两个地方是否该区域最值得投资的？还有比苏州湾或者龙岗中心城更适合我的地方吗？谢谢~期待您的解答~

回答：你好，苏州已暴涨过一波，主城新城都跟风大涨，目前还在高位，不是最佳入手时机。另外你长期关注就应该知道，全国概念性普涨之后，我们建议回归主城远离新城，新城周期太漫长，烂尾风险大，适合炒作而不适合长持，我会建议你买深圳而不是去搏新城的暴击。170万五成首期，总房款350左右，买入龙岗中心城三房次新，也许短期没有暴击，但却是稳妥长期的价值投资。

提问：你好广叔，我打算入手一套房子，长期持有，投资+自住。可以帮忙分析一下侨城馨苑62平的1房1厅，价格420万。还有金地上塘道的65平的2房，价格430万。现在纠结这两个盘不知该如何选，感谢广叔~

回答：你好，侨城馨苑和深湾，假日湾形成了一个铁三角，把白石改包围起来。上车一流，未来保底刚需至中产。小区居住主要群体为白领以上的高素质上班族，租住比例较高，达到了7:3。小区是独栋，没有地面花园。作为住家盘，并非是一个好的选择。投资优先侨城馨苑，自住优先金地上塘道。

提问：广叔你好，深圳有公租房，首期资金又只有90万，我是应该买东莞临深还是加大杠杆买入深圳呢？目前在深圳北站附近上班，谢谢！

回答：你好，不要让公租房阻拦了前进的脚步，在深圳能住上公租房的其实非富即贵的，要么是大企业要么是体制内，收入都不会低，勇敢的买入深圳，现今这个时间节点上，已经不适合买东莞了。一套房不是炒是为了更美好的生活，公租房不能保证孩子有学上，与其届时为孩子教育焦头烂额四处奔走，还不如未雨绸缪早点铺路。

提问：你好广叔，我目前在罗湖大剧院地铁站附近上班，预算600万左右，想在福田买，主要以地铁通勤为主，学校一般，自住，三房，有什么推荐吗？

回答：你好。600万在福田能买到的三房，或塔楼独栋，或20+楼龄楼梯房，且不带好学位；福田真正有投资价值的是学位房。若非死磕福田，或者有更好的选择给到你，兼顾投资和居家舒适度；若死磕福田，可以看看保税区和景田一带！

提问：你好广叔，我想给父母在地铁14号线沙田站附近的惠州，买一个养老房。离沙田站较近的地方，到时候方便照顾。请大师推荐楼盘。谢谢，投资+自住养老。

回答：你好，惠州其实分析过很多次： 1.经济弱，没有产业支撑，本地购买力羸弱； 2.地太多，天量供应，一年卖出十几万套，投资客大多想玩击鼓传花的游戏； 3.惠州紧邻坪山，坪山是深圳的弱区，坪山区开发力度弱，界面很差，自顾尚且不暇，哪有力量去辐射惠州，目前深圳的资金和发展都在西移，坪山崛起遥遥无期； 东莞也比惠州好很多，更好的方式是租房住，资金投到更有价值的地方。 实在要买惠州，龙光城和星河荣域关注下。

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