广州楼市:这几种房子最好不要投资,内行人却避开不碰

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-02 22:53

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提问：广叔你好，请问一下广州白云区金沙洲保利江岸花园英伦堡别墅对比黄埔保利林语山庄别墅，后期哪个会更好。谢谢

回答：你好。保利林语山庄别墅潜力要大一些。而保利江岸花园英伦堡景观更强，12号线在建，近里横路站。纯投资的话保利林语山庄会更大一些，但结合自住，我认为前者会更好一些，毕竟居住舒适也算一种价值。

提问：广叔您好！我在番禺广场上班，想买套房子既能住又能升值，不知道您有什么建议？我之前问了一些番禺广场附近的二手房，感觉选择有限还挺贵。我想了解（1）番禺广场上班是否只能在番禺买房？还是可以选择一些交通便利的区域比如有地铁的地方买，以便可以兼顾升值需要？（2）番禺的房价升值潜力如何，跟广州其他区相比？（3）如果要在番禺买，您推荐哪些房子选择比较多的楼盘？（4）如果番禺没有合适楼盘，在哪个区买比较好，推荐什么楼盘呢？（5）我目前在广州没有买房，在江门有一套房正在供，首付是几成呢？我的首付预算是150万以内。（6）我目前还不会开车，但将来可能学车，所以麻烦您给我推荐时候，可以推荐一些公共交通方便的，再推荐一些需要开车但性价比高升值潜力大的。先谢过！

回答：1、番禺广场上班，当然选择近一点的。还可以选择桥南、万博。

2、番禺目前还是价格洼地，未来番禺板块走势，巩固新中心万博，拓展两翼。目前来看，番禺楼市东西两翼的发展势头更猛一些，东面，有亚运城板块和国际创新城板块，而西面，则是南站板块。

3、万博：万科欧泊、海印星玥

4、金融城的骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花园，佳信花园，逸景翠园之类的

5、可以3成

提问：广叔你好，新人首问，本人在白云机场上班，老婆在东莞石龙，常住东莞，有广州房票，首付140万左右，想买400左右的房子投资+以后自住，请问有哪些楼盘推荐？

回答：你好。有广州房票首选广州上车，当前是上车最好的时机了。

400万总价，以后自住就要考虑到通勤距离，不能太远。可考虑

嘉禾望岗、黄边、江夏

楼盘参考：岭南新世界锦云峰、时代玫瑰园、云山诗意、白云尚城

提问：你好广叔，近期有置换房子的需求，之前去看了广兴源圣拿威还有屯了很多年的一手新房，180平左右的平层，看了户型比较喜欢，但是单证的没有楼层可选，只有很低楼层，双证的有一样的户型，也有高楼层可选，但是比较纠结双证以后会不会遇到什么问题，广叔能帮忙解答一下，谢谢！

回答：你好，深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。不过14年交楼的圣拿威不会有这个问题，碧海片区为数不多的几个品质楼盘之一，在遍地的十万房价下，六万的双拼性价比很高。

提问：你好广叔，我住在惠州，濒临深圳。第一套房买的惠州二手房，小区有上十年了。今年听信深圳扩容的谣传，还有中介的忽悠，赌定会涨，就敲定了第二套房，没有考虑是否好住这些，纯属投资。是惠阳铂锐府的楼盘，距离深惠高速路口很近。结果没好消息。买时就是标价，无折扣。因为正当热，利好炒的厉害。买时听说行情不好有时会降10%.没有折扣价相当于贵了十几万！我现在又后悔了，没等来好消息还买贵了十几万，冲动买单的。

首付已付了，就等银行贷款批下来，爽约应该不能了。我后续可以做什么来止损了。这房子以后会涨吗？值得吗？还有我早有想法搬到武汉去，到武汉买房，惠州和武汉的发展哪个更优？买房选哪个城市更好？

回答：你好，今年深圳调控升级，很多人开始炒惠州，并且说的很隐晦，那种感觉就好像是不能告诉你，但是你再不买就没机会了...（割韭菜套路）简单举几个例子......

第一、说惠州限购。一个完全靠房地产活的城市，我相信不会真的限购，真的限购就是惠州自己作死。假如真的限购，最后冲进去死的最惨，不知道要站岗到什么时候。第二、说扩容深圳。市zf都没有了，还有个什么，最强购买力之一的公务员都跑到深圳去了，变成了深圳十八线郊区的一个街道办。

所以我不认为惠州能有多大发展，相比武汉更有价值。可以考虑趁这一点热度能卖赶紧卖，或者让中介能帮你转手赶紧转。

提问：你好广叔，我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样，带的学校是坂田实验学校，新开的。就是这个区位未来房价走势怎么样。还有学校怎么样，小孩准备将来在这里上学

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。自住还行，投资一般般了，短期站岗龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖福田或者龙华。

提问：你好广叔，上次问过您，您的建议我入广州增城新塘倚板块? 我看过增城新塘板块:首房从1万到2万左右!出租比较难，子弹目前可以筹到60左右，如果只考虑广州，好出租，可以回血，这样是要买广州市区老破小，还是买增城新塘这块!换做是广叔您!会在广州哪个区域买入，或者广叔你建议在广州入还是别的区域入

回答：你好，自住就买生活半径附近的老破小，其次是番禺的次新，换作我，可能会把子弹扩充到100左右，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔这个区域。

提问：你好广叔，早几年在喜悦里入了一套89的4房，一直在放租，计划持有久一点，至少到14号线、东部过境高速通车。最近看到和昌的旧改启动了，占地26万平，规划有小学、初中。所以在想：未来喜悦里有可能跟和昌代建的学校同一个学区么？目前南联在教育资源上比较欠缺，喜悦里、海航城的学校是龙岗中心小学（宝龙街道，刚升级为九年一贯制），在双龙了，离喜悦里有点远。新干线对应的是南联学校。和昌代建学校起来后，根据你之前的经验，学区有重新划分的可能么？如能把海航城、喜悦里、新干线这几个盘划分到新的大学区里，近很多，生源也相对纯粹。

回答：你好，喜悦里离中心小学是这几个小区里最近的，而且中心小学远没有其他学校饱和，积分86分就可以上学，划出去的概率不大。不过不用沮丧，半斤和八两差别不大。现在新盘动辄引入一个所谓外地名头的名校，只是开发商用来卖房的幌子，能够沉淀成名校的几率小，到了二手市场，都是一地鸡毛，比如某大观。

提问：广叔你好，200万以内的总预算，我考虑投资，请问在深圳和大湾区，哪个地方买房投资的收益会确定以及高一些？3-5年的持有周期，谢谢！

回答：你好，200万…深圳能买到啥…三年内有机会的除了深圳的学区房、广州东、南；其他的没有看到特别确定性的城市&板块机会。比如东莞，涨完一轮之后调控了，不过依然还有价值；比如中山，深中通道要23年才通车；比如珠海，短期内没有看到利好兑现，一直在等深珠通道的消息；另外的惠州、江门、肇庆这些地方就更没有讨论的价值了。

提问：广叔你好，现在目前在东莞生活工作，三年后打算去深圳生活，因为三年后小孩要上初中，现有资金500万，我自己想了两种方案，1、买一套宝中的海纳公馆二期小四房。2、同时买两套，一套光明玖龙台小4房和龙岗大运都会中央投资一套2房，从自住和投资角度你觉得哪种选择会更好？可否建议更好的购房方案？感谢！

回答：你好，500w资金实际你的现金流情况也应该是不错，海纳不算是个上上选，九龙台和颐安都会就更长周期了，也不能满足你小孩的教育诉求，购房方案还需要花时间进行多次沟通和详细制定。

提问：你好广叔，有现金550左右，计划购入总价900万左右的房子，考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间，有关注以下片区：1、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。2、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。3、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。4、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。这几个片区大师兄觉得哪个好一点？

回答：你好，总价900万，综合考虑，有以下2种选筹方案：长持：买前海网红盘，目前单价10w+，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘要么涨只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。.：追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道上河坊都还行。园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。

提问：广叔你好，我在深圳有一套自住房，现在手头有少量的闲置资金100万左右，想再投资一套一房，请问一下罗湖，沙井，宝安该如何排序？持有时间中等。

回答：你好，小标的选筹，第一看学位，第二，看位置，第三看品质，所以排除学位因素，肯定宝安好于罗湖优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广，以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远，位置+品质的一房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓。

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