广州楼市:普通人以为买这些板块保值,内行人却绕开不碰!

提问：广叔您好！我在番禺广场上班，想买套房子既能住又能升值，不知道您有什么建议？我之前问了一些番禺广场附近的二手房，感觉选择有限还挺贵。我想了解（1）番禺广场上班是否只能在番禺买房？还是可以选择一些交通便利的区域比如有地铁的地方买，以便可以兼顾升值需要？（2）番禺的房价升值潜力如何，跟广州其他区相比？（3）如果要在番禺买，您推荐哪些房子选择比较多的楼盘？（4）如果番禺没有合适楼盘，在哪个区买比较好，推荐什么楼盘呢？（5）我目前在广州没有买房，在江门有一套房正在供，首付是几成呢？我的首付预算是150万以内。（6）我目前还不会开车，但将来可能学车，所以麻烦您给我推荐时候，可以推荐一些公共交通方便的，再推荐一些需要开车但性价比高升值潜力大的。先谢过！

回答：你好，1、番禺广场上班，当然选择近一点的。还可以选择桥南、万博。

2、番禺目前还是价格洼地，未来番禺板块走势，巩固新中心万博，拓展两翼。目前来看，番禺楼市东西两翼的发展势头更猛一些，东面，有亚运城板块和国际创新城板块，而西面，则是南站板块。

3、万博：万科欧泊、海印星玥

4、金融城的骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花园，佳信花园，逸景翠园之类的

5、可以3成

提问：广叔您好：上次您建议的东莞投资楼盘，万象府，保利，这两个抢房好难，我们打算去广州投资，如果从五年纯投资看（可以兼顾孩子初中学区房），首付400左右，您能否推荐一下？

回答：你好。可参考：老黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：广叔你好，还想问下广州不限购的区别增城中新镇好还是新塘好?

回答：你好，新塘好一点。13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。

提问：你好广叔，问一下东莞松山湖好还是广州增城好？投资，可以长线，子弹100。 无贷，单身。我还想咨询您！坐标州海珠区，工作天河区，子弹60w,老家有一套所以这是第二套房，孩子一岁多了，考虑将来教育的问题，想买小三房，您觉得买广州好还是买佛山好，有广州社保没有佛山社保。新房和次新房您可以推荐一下吗，买次新的话黄埔区您觉得怎么样？

回答：你好，广州肯定优于佛山，毕竟一线城市，佛山只是卫星城，可以考虑黄埔。广州发展向东向南，目前推荐的区域：芭洲和海珠东，番禺万博！黄埔：黄埔花园，万科城市花园，君和名城，优先广州，广州不限购区域增城新塘更佳，是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。

提问：广叔你好，你说首付到60万会有很多好的选择，在不GPGD的情况下，有哪些可以选择？

回答：你好，番禺广场，老黄埔还有科学城一带都可以选择 不gpgd也就200万，这样框得太死了 Gpgd不一定是坑，适量带点gpgd其实是好事，不然我们为什么要买2手房？另外就是其实多贷10万的话也就每个月还多 500块而已。 首付60，最佳选择依旧是我昨晚发的那条微文 金碧世纪花园

提问：广叔您好，目前家里深云村三房（有红本无房贷）89平，工作福田，老婆南山工作，有一个两岁孩子，如果置换南山同等水平商品房或者龙华、福田更大户型（学位、交通差不多情况下，是否有较好的选择；或者继续观望。

回答：你好，深云村是经济适用房，商业配套、学位都是问题。被高速和山割裂。 地处南山，但不是热门区域和小区，未来涨幅不太看好。 下一步改善置换需要综合片区发展 教育和自住，同等价位的商品房很难买到好点的位置，如果能适当增加负债，可以关注南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势/房龄新，面积大，居住体验好。不足/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势/房龄新，靠太子港，不足/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 福田的置换比较推荐香蜜湖： 合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

提问：广叔你好，原计划是今年拿到深户后就直接刚需先买套房，最近深圳715新政后直接失去购房资格了！今年可能要结婚用，现在深圳买不了，一下子不知道怎么办了，深圳要3年后才有购房资格！现在计划是：1，惠州临深买套房，不用太贵，也不用占手上太多资金，将来社保满三年后，还是买深圳（或者说买大亚湾，大亚湾将来有可能并入深圳吗？）2，就是去武汉不限购地方买套基本上用不上的，将来看能升值吗？在深圳工作，老家襄阳的一个小县城，这套房几乎就用不上。3，就是回老家小县城买套房，先住着，毕竟年轻人和父母住总会有点生活差异的问题。或许经验丰富的广叔有更好的方案推荐，也请你指导指导。问题补充：买非深圳的房不想用住房公积金，目前能用子弹50w左右，年收50w，请你开导下

回答：你好，惠州从宏观来说，天量供应，万年洼地，不敢投；如果考虑自住，应该买适合惠州本地人住的地方，人气旺，交易活跃，可随时出手，而不是临深的天量供应大亚湾——服务行业都要人流来支撑，鬼城出门打不到的，点个外卖都没人，收个快递不上门。

另外给你几个建议：第一，确定你们是否真的适合买惠州：学历不高，家庭收入不多，职业发展前景有限。第二，不要寄希望于双城生活，太辛苦，龙岗去市区都有如长征，遑论惠州。第三，非龙岗坪山上班的话，把工作迁移到惠州的可能性。第四，不要听信中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难。子弹50，建议开发一张老人票 做接力贷入手武汉，保留你的sfsd，武汉的动力比惠州强不少。

提问：你好广叔，我目前的状况是，凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右，到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子？房子十年后什么地段的升值最多？还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处？第二个问题是，惠州楼盘较多，如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好，如何去预估交通状况？虽然地铁很便利，但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考， 预估和选择？第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房产的品质和质量？

回答：你好，1、如果是放长远投资，考虑10年后，主要还是交通。一个城市最大的福利，除了基础设施，就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化，像北京深圳等城市已经开始调整学区了， 10年变数太大，不好预料。医疗是面对整个城市的，同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通，就是城市发展规划方向，我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向，那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平，惠州现在主要承接深圳外溢的产业，所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集，这是房地产发展长远看最大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住，还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说，有几个选择：离站点近，最好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房，买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量，另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：你好广叔 目前本人有一套 宝安翻身45区两房 楼梯房 我老婆名下有一套布心的小两房 这两个房子都没怎么涨 目前想如下操作 第一 两房都卖了 去买蛇口老点的小区 例如招北啥的 第二 就是去龙华上塘看看 不过北站那交通换乘 还有龙华那农民房很多 广叔又如何选择

回答：你好，有两套房的你，是不会安心住在招北小区那种比咱们还老的房子里的，目前是将就了，住着住着就会嫌三嫌四了。还需要进一步了解你的负债，月供能力才能有大概方向。

提问：你好广叔，深圳有公租房，首期资金又只有90万。您是推荐我买东莞临深？还是加大杠杆买入深圳？我在深圳北站附近上班，谢谢！

回答：你好，不要让公租房阻拦了我们前进的脚步，在深圳能住上公租房的其实是“非富即贵”的，要么是大企业，要么是体制内，收入都不会低。勇敢的买入深圳，现今这个时间节点上，已经不适合买东莞了。一套房不是炒，是为了更美好的生活。公租房并不能保证孩子有学上，与其届时为孩子的教育焦头烂额，四处去奔走；不如未雨绸缪早早铺路。

提问：你好广叔，我的深户大概十二月份能批下来，首付考虑150-200万之间，没房贷，想以纯投资为主，不自住的这段时间大概看了一下：1、宝安中心区的凯旋城80方和西城上筑75方。2、南山区的前海片区，诺德假日花园60方。3、深圳湾的太古城南40方左右，总价都在500-700之间，想持有5年左右，主要都是考虑的二手房，想以租金顶部分月供，减轻压力，请问广叔像我这种情况，这三个区域该怎样排序呢？谢谢！

回答：你好，你关注的都是西部热点片区的热点楼盘，很有眼光，但是有个问题这些楼盘从去年到今年一直在涨，而且是急速上涨。举个例子我有个朋友去年底350万入了诺德假日的48平小两房，不到一年飙到了490万，业主还计划继续拉升到520万。 这些热盘靠着前海自贸区的概念，在周边无利好落地的情况下，已经透支了多少涨幅，恐怕不敢细算。而且这些涨得太快的区域租售比一定是跟不上的，我认为这一波之后，需要根据涨幅大小去重新规划选筹，而不是盲目去追热点。

提问：广叔你好，碧海作为主要投资关注对象。我自己在网上找了几个房源，富通城三期、圣拿威目前两房和小三房都要8.2万了，请问以后还有升值空间吗？这一块短板主要是学校一般，飞机声音大。

回答：你好，这富通城单价6-7万才考虑入手，不要看溢价盘，现在有部分降价房源抛售，可以捡漏。 圣拿威8W已经属于高位，这个价格就不建议入手了，如果能淘到单价7万的可以入手。 现在觉得贵的楼盘，未来只会更贵。 前海宝中碧海都有飞机噪音，没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块。

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