广州楼市:南沙这个板块还能买吗?看完内行人分析后明白了

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提问：您好广叔！目前我们在广州有一套06年白云区的房子怡新花园，这两年没涨还跌了一点儿，今年初看到南沙猛涨，想把怡新花园卖掉置换到南沙的星河荣誉，但是又担心现在南沙不限购导致房价虚高同时错过后续轮动到怡新花园，造成低卖高买的窘境。此房本来也是投资性房产，您怎么看广州这套怡新花园房子后续操作，谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！怡新花园所在的片区属于外溢片区，离天河近，这两天广州横盘，当然没有涨了，只有领涨片区天河开始涨起来了，燕塘、梅花园这种才会跟涨。怡新花园离地铁近，很好出租，两年都熬过来了，好不容易看到一点曙光，我建议再等等。南沙适合有闲置资金，做中长期配置的。你的情况可以迟一点。

提问：新人首问，广叔您好，请问现在在南沙湾横沥岛购房投资升值空间大吗？单位团购，横沥岛6号，8号地块葛洲坝金融城项目，据说距离地铁横沥站200米左右，团购价2.86万元/平方左右，有372套房源，不受限购的限制，估计有一两百人会买，基本上都是做投资的，另外葛洲坝拿地的时候按合同有22600平方的房源，按3500元/平方卖给当地政府人才安置的，您看这个房产值得投资吗？

回答：你好。有潜力，南沙投资回报率高的板块，详见内部分享！有价值的，人才安置房占用了商品房供地。未来商品房供应越少，则价格越高。

提问：广叔你好，外地户口在广州天河区广州大道北冠庭园有一套6楼顶楼，升值意义不大，在佛山融创御府有一套，在中新知识城时代天韵有一套已全款未签约的一套，非常中意对面的万科幸福誉，但没有资格。现投资只有买时代印记（大概是22000一方）或其他的时代楼盘（五年签约缓冲期），请您建议，哪些可以出售，如何投资房产，目前手上有400个，没有其他的投资项目

回答：你好。冠庭园近天平架站，楼龄较老，楼梯房，还是顶楼，这种房子未来要跑输，现在的年轻人都不喜欢这样的房子，建议出手置换。

融创御府在大沥， 楼新，没有地铁，价值一般，可出手置换。时代天韵还不错，楼下就是地铁，景观好，安静，适合长期持有。时代印记靠近中新知识城，配套不是很好，已经有一套了，可以入一套黄埔科学城，科学城会比知识城发展更快更早，确定性要大一些。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，在珠江新城上班，预算400-500，2021婚后用房，另一半工作地点没定，周末逛了下番禺跟黄埔，藏珑府跟铂世湾如何，对比如何？黄埔的品秀星樾如何？另外，首套房刚需，番禺跟黄埔哪个合适，或者购房区域有什么好的建议，谢谢

回答：你好，藏珑府，碧桂园的盘我不太建议。大石这个地方，不属于万博区域，很难享受万博辐射。还有点杂，离地铁远。铂世湾万博板块，地段很好，是万博商圈所能辐射的最佳临江地段。这边商业配套肉眼可见的完善了。

品秀星樾产品不错，无论是横厅南向，还是南北向厅直出阳台。在成熟的科学城的中心区域，商业教育医疗配套都很成熟，学位有一定潜力。相比我更看好黄埔，品秀星樾可以考虑。广州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享 ！

提问：你好广叔，年底打算买房，刚需首套，400万预算，我在体育西上班，老婆在天河客运站附近上班，想要房龄10左右，有学位，双方通勤在30-40分钟的房子，请问广叔有什么推荐？感谢！

回答：你好，可以重点考虑几个区域板块： 1、可以天河北、天河科技街附近龙口西学位，单价5万左右，70-80平的两房单位 2、华景新城65-80平的小两房单位，华景小学学位 3、干脆直接在六运小区、育蕾小学找400万总价的小三房，体育西小学

提问：你好广叔，有一套广州的小户型在海珠区，今年有好消息广州的中大在小区的门口对面开辟了一个新的校门建设教职工宿舍公寓，这样一来 小区的大门和中大的校门相差不过百来米，中大的房价比起周边附近小区的房价大概高出两万左右。如果公寓落成的话，小区房价应该会提高，估计还需要两年多的时间才完工，那我是等到后年中大公寓完工的时候出售好还是明年就出售呢？现在小区的房价已经在微涨。

回答：你好，如果你现在就出手，手里没有更好的投资标建议继续持有，广州现在属于静淡市一动不如一静，等市场起来再说吃个大盘平均涨幅。

提问：你好广叔，目前手上现金200，首套刚需，南山科技园上班，想买两房，投资+自住。这个月已经看了不下20套房源，年后大多暴涨，陷入迷茫，纠结如何选择。目前看下来个人觉得这几个小区还可以，两房都在550左右，请帮忙给一下建议，南山：松坪村三期；碧海：中信湾上六座、幸福珺湾；西乡招商果岭；福田：皇御苑三期、君临天下；另外想问目前这种高价位刚需是否适合入手？有没有更好的盘推荐？谢谢！

回答：你好，眼光不错，你看的这几个盘可以考虑。 南山自住+投资首选松坪村。 碧海板块作为次选。 具体能不能入手，还是要看单价。

提问：你好广叔，坐标深圳福田，子弹160,求400-500w次新二房（首套），您建议在福田哪里投？您说的第二梯队皇岗，梅林，具体指的是哪个小区？皇岗的金地名津86三房590w您认为值得入手吗？福田皇岗口岸改造，深港河套开发，皇岗中学改造对金地名津片区影响怎样？是不是有大的增值可能？景田的擎天华庭小区二房和福田口岸的金地名津三房哪个更适合自住加投资需求入手？

回答：你好，现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。 这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。 皇岗中学是会有五个亿的投资来重建校区，但是传闻深中或者明德，就有点想多了。皇岗这一代学区非常巨大，生源也十分混杂，一个名校的分校利好也无法改变教育的基本面，带不动这么一大片楼盘。 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住过度，可以考虑皇御苑和花好园这类流动性好的楼盘。如果考虑学位，优先福外南的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾等。

提问：您好广叔，在龙华华盛观荟有房一套，欠200万，目前工作在罗湖，觉得上班太远了。现在手里还有子弹100左右，在长沙有套200万左右可售换子弹。小孩子今年3岁，我们也有二胎打算。现在想买个居家一点的最好带学位，离上班近的，请问怎么安排？有推荐的吗？谢谢。

回答：你好，观澜这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨得快的，稳定的，行情刚开始我就卖房换筹或者抵押，拿到钱开始第二笔投资时，反应慢的楼盘才刚开始。 华盛观荟可以考虑出手置换。 首付300+，建议入手福田或者罗湖的第一梯队的学位房，优先福田。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。

提问：您好广叔，龙岗360万的房子，90万贷款，想置换学位+保值的房子。考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错且房子偏旧，想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座，深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，请帮忙分析一下，如何选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？万分感谢！

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。 如果考虑孩子读书同时资金有限，可以买，但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比高。 但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。 这个看你自己权衡了。

提问：你好广叔，我之前定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高。但是今年又担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下10年的老盘了，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在，多本证拆成了一本证，户型相对比较奇葩。样板房在高楼层，视野很不错，算是罗湖少有的大花园社区。预计单价10万左右，卖深中学位。如果只买个学位的话，感觉性价比还可以。如果是投资，受罗湖大环境的影响，后期的升值潜力还是堪忧。

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