广州楼市:这个板块很容易踩坑,内行人都在回避

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提问：你好广叔，想在广州投资一套总价500左右的房产，有房票，我看过凯德双桥8号，鱼珠的五矿招商鹭山府，南沙的灵山岛，黄埔科学城的一些盘，想听听您的意见，或者有没有什么推荐，非常感谢！

回答：你好。感谢赞赏！凯德双桥8号在荔湾大坦沙，鹅潭湾规划是一个圆圆的大饼，还不知道什么时候掉下来，遥遥无期，超级缓慢；招商鹭山府公开宣传说是双地铁，还是江景房，但两个地铁口也都不近。虽然从距离最近的鱼珠地铁站到楼盘入口，直线距离不到700米，实际上人走出地铁站，还要七拐八弯，穿过一排城中村建筑，再穿过几段高速立交桥，然后走过长长的一段绿地，才会到达售楼处门口。南沙灵山岛算南沙比较有价值的区域吧。黄埔科学城一直有推荐。总价500左右，可参考选筹：板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，请教你个问题：广钢新城的新房怎么样？带的学位公立华师附小，是OEM学校还是的确是华师附属？那边新房那么多，会不会最后也读不上华师附小？广钢新城的房子有什么缺点吗？将来若出手，会不会有问题？

回答：你好，华师附小是直属的，不是挂牌的。离得近不用担心这个问题，上不了的话其他楼盘也有这种情况，拼概率。广钢新城主要优点是性价比高，教育资源好，有开发规划利好。缺点是供应较多，同时区域缺少商业。

提问：广叔你好！手头上有100，本人没房没贷，月收入2万，中长期投资广州哪个板块哪个楼盘好呢？

回答：你好。340万左右中长期建议考虑：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我现在想买二套（5成首付），预算560万左右，4房（含）以上，金融城上班。目前比较意向品秀星樾，觉得科学城自然环境好，区位有发展前途，配套成熟，幼儿园中小学均有（预计生源也比较好）。但有几点疑问，忘赐教。 1、本人是天河区靠萝岗的村民（涉及到分红等情况），不太想把自己的和小孩的户口迁走（太太的可以迁），如果跨区买黄埔区，未来我这种情况是不是不能读黄埔的配套小学和中学了？如果要读，有其它办法吗？ 2、现在倾向于情景洋房顶层，这样的户型是否是哥好选择？所谓赠送的天台，不知能搭建成什么样？ 3、综合我这种情况，感觉可选择不多，您有推荐的吗？

回答：你好，天河区靠近萝岗的村民，那不就是大观路沿线，或者科丰路沿线了，呵呵 1、买了黄埔区的房子，可以把你太太的户口迁到新买的房子里去，这样子的情况之下， 你的小朋友是可以读黄埔的配套小学和中学，小朋友跟着目前的户口走没问题的 2、如果实在是喜欢科学城的环境，宽宽的大马路，以及崭新崭新的楼宇和小区，可以买萝岗的一手房，反正以自住+改善为主，不以投资为目的，新盘可以买 至于情景洋房，这个概念最初是万科在2000-2004年提出来的概念和产品，就是那种多层的洋房+电梯，比如万科四季花城，比如天健上城的洋房都属于这一类，居住的舒适度很好 3、我觉得你应该要不选择一手房，要不选择新福港鼎峰、保利香雪、万科东荟城的四房

提问：您好广叔，请问金融城，鱼珠，科学城哪个更值得投资？富颐华庭和品秀星樾哪个更值得投资？还有一套二手翠屏富通雅苑以上哪个更值得投资？

回答：你好，其实每个版块都有值得投资的标，从板块价值比较的话金融城价值最大，富颐华庭跟品秀星樾比，富颐华庭价值要更大一点，虽然说周边环境一般，而且北向高速火车线的噪音，然后地铁也不是很近，但是区位在那。鱼珠CBD未来还是有一定想象空间的，这个只是时间问题。翠屏富通雅苑离未来地铁朱村站近，楼下100米左右有个加油站，靠近护林中路也有噪音小区小，总的来说可考虑。

提问：您好广叔，我们在广州有一套06年白云区的房子怡新花园，这两年没涨反而跌了一点儿，今年初看到南沙猛涨，所以想把怡新花园卖掉置换到南沙的星河荣誉，又担心现在南沙不限购导致房价虚高同时错过后续轮动到怡新花园，造成低卖高买的窘境。本来也是投资性房产，您怎么看广州这套怡新花园房子后续操作，谢谢！

回答：你好，怡新花园所在的片区属于外溢片区，离天河近，这几年广州横盘，当然没有涨了，只有领涨片区天河开始涨起来了，燕塘、梅花园这种才会跟涨。怡新花园离地铁近很好出租，两年都熬过来了，好不容易看到一点曙光，我建议可以再等等。南沙适合有闲置资金，做中长期配置的。你的这个情况还可以迟一点。

提问：您好广叔，本人是首套房置业，想在我工作地点 海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，需求自住兼投资，自住方面希望所在的小区是城区里的容积率相对偏低一点的小区，这个比较重要，希望物业服务也有水平。投资方面希望以后成家有小孩后，可能10年时间左右 然后置换的时候房屋价值不掉很多价，希望涨幅能跟上平均水平。看中那边的保利花园，请问对于这个保利花园这楼盘，你是怎样看的？同时对于在那边的荔湾东，海珠西怎么样呢？还有什么更好的买房建议吗？在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区 好楼盘可以推荐一下吗？我目前的总价预算在450w左右。请问买三房的话，那边有什么好的次新房推荐吗？问题较多，望广叔不吝指点！感谢不尽~

回答：你好，保利花园位于海珠工业大道中，算是海珠一带的知名盘，盘还是很大的，有100多栋，接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑。建议的话还是以次新为主，20年多年的房子，你再住十年就成 老破房了，未来流动性会很差的。

提问：您好广叔，我刚参加工作两年不到，在番禺沙湾镇古坝村，想购买一套房纯投资，打算持有5年以上，暂时没有自住需求，首付120W，月供1w左右。看了市桥的雅居乐鸿禧华庭，打算先租 后住，离上班地点其实也远 住着不太方便，所以想麻烦广叔推荐一下买哪里的好呢？谢谢了

回答：你好，鸿禧华庭在市桥算是不错的盘，近地铁，然后配套也比较成熟，市桥未来主要还是靠番禺广场的外溢。

提问：广叔您好，我在东莞塘厦入手一套房产，人在观澜牛湖上班，房子距离单位10公里。现在开发商在卖车位，15万一个，请教下广叔，该不该买呢？

回答：你好，买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位，很多人都在纠结。根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买得迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要，15万都可以再买一套沈阳了。

提问：广叔好，深圳新政后，二手房成交量就没下降，是什么原因？

回答：1、新政后也有少部分网签滞后情况，不一定是新政后成交的，当然是极少部分；2、政策影响的大部分还是投资客户，这部分客户在市场并不是占主导位置；3、刚需客该买房子还是会有需求。

目前的数据不能完全反应市场目前所有的成交情况，但是能看出来80%的情况，再后面几个月的数据就会与实际发生基本匹配。深圳的需求是客观存在的，市场的需求是可以通过数据说话的。还有市场上挂盘少了，满五的房子涨价了。市场还在继续上涨。深圳价值高的板块，详见内部分享！

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