广州楼市:这个板块已开始横盘,注意别再踩坑了

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提问：你好广叔，现况说明一下：广州欧泊小三房及东莞小三房已挂，预计出手后可筹资金530W。广州还有一套汽车小镇，有贷款（40）。后续月供可到2.5W。工作地化龙。

1、首选学位+改善，看了华景新城、雅郡，楼龄旧，居住密度有点大，不是太满意。牛奶厂华润天合，学校不确定，不敢定。2、如果不考虑学位，改善+投资，换万科欧泊四房750可以吗？万博商圈，适合改善投资的盘优选那些？或者琶州或天河北、黄埔有没有适合推荐？

现在两个小三房都挂出，好像很容易成交。但是，四房还没看好，所以很急。希望广叔指点？挂出小三房发现，小三房流通性还蛮强的。如果，实在没有好的置换方案，是否东莞小三房出手后，再买个新盘？

回答：你好。1、华景新城、雅郡确实是有点老，但地段价值大，配套成熟，生活便捷。华润天合以双名校做宣传，如今名校落空，已被业主多次维权。2、欧泊小三房还有可以的，近万达CBD，生活安静。换欧泊四房是可以，但这个片区大户型改善未来流通性没有这么好，这片区主要需求就是300-500之间。

我的建议欧泊小三房先保留，上涨行情置换建议先买后卖，或者做加按，把资金套出来买，否则容易踏空，即把房子卖了，没有房子买或者涨价了够不着。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：新人首问，广叔您好，请问现在在南沙湾横沥岛购房投资升值空间大吗？单位团购，横沥岛6号，8号地块葛洲坝金融城项目，据说距离地铁横沥站200米左右，团购价2.86万元/平方左右，有372套房源，不受限购的限制，估计有一两百人会买，基本上都是做投资的，另外葛洲坝拿地的时候按合同有22600平方的房源，按3500元/平方卖给当地政府人才安置的，您看这个房产值得投资吗？

回答：你好。有潜力，南沙投资回报率高的板块，详见内部分享！有价值的，人才安置房占用了商品房供地。未来商品房供应越少，则价格越高。

提问：你好广叔，我有弹药大概180W，收入大概50W一年。有一套房，还在还贷，每月5500。现在想买一套房，纯投资，好卖好租即可。7成首付的话，可以接受大概250W的房子。不知道有什么推荐没有？我住花都，感觉花都的房子涨价太慢，所以不想再买花都了

回答：你好。花都、从化坑多肉少，因其供应大，通勤距离远，刚需根本看不上。250w左右参见：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗？楼龄有点旧是92年的，单价在4万多带学位，称得上是老破小了。目前担心的是房子还没供完就变成危房了怎么办？如果拆迁还好，万一不拆迁会不会就砸在手里了呢？投资房产需要注意什么？

回答：你好，买房投资不要赌，每笔都是上百万的资金，既然知道这种老破小风险高，就不要往坑里跳。一般来说，现在投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地；而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。但根据风险与收益对称的原理，在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢。房产投资成本比较高，投资收益要经过较长时间的检验，不应草率行事。

提问：广叔你好，天河华师附近自住需求，如果卖天朗两房置换三房，希望未来涨幅与天朗持平或高于天朗的，有推荐楼盘吗？

回答：你好，未来涨幅持平或者高于天朗，我觉得挺难的，因为华师附近，天河科技街，以及天河北，整个IP已经过去的时候，在高点了，往后只能是IP往下减 所以，如果买天河华师的话，就只能退而求其次的满足自住功能，我觉得天祥花园就不错，价格不高，而且有小区，挺不错，或者港式设计的鸿翔大厦，资金预算多的话，可以考虑金海、金田花园之类的，再往上走，可以考虑希尔顿阳光、伊顿18、芳草园、瑞安创逸

提问：您好广叔，发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的太少了，关键还很贵。即使是同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，不知南哥怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子，而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你好，你说的这个“我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%”这段话大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的。个人看法买房子第一就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛这个是必须的，而流动性高的房子大概率一定是好房子。

提问：你好广叔，最近在看宝安老城房子，请帮分析下，考虑学位＋潜在空间。 1，宝安弘雅花园 带建安小学 文汇中学 2，宝安丽景城带天骄小学和文汇中学 3，宝安桃源居三区 中澳实验学校小学和中学。 以上3个区位哪个合适些，今年下半年小孩读小学。

回答：你好，这三个选项，劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这三个盘，如果总价接近，我会建议选丽景城。 弘雅花园是89年的老式楼梯房，这类资产已经被主流购房人群抛弃；桃源居的主要问题是社区太大导致抛盘众多，价格易横难涨。 综合来说，丽景城是一个相对均衡的选择。

提问：广叔好，父亲深户，惠州十里银滩一套有贷 母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权 大姐深户，无法无贷，收入相当 二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙 本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。 方案1. 300分散给姐弟，利用 本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40+平，总价270，可租5500 大姐想购入其它房产，合计子弹150. 方案2 母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值扛通胀 方案3 母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？ 请问广叔怎么利用这些资金？

回答：你好，倾向方案1 深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。 以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。

1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。 若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户+投资，父母年纪未满65周岁，可以做接力贷。

2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。

3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖 可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算300-400万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：你好广叔，我现在大概有320万左右，属于二套，老婆没有按揭记录。我们准备买个600万左右的房子，我们夫妻的收入每个月大概3W左右。请问我们是应该首期5成还是操作用我老婆的名义首期3成呢？首期5成的话每个月还1.6W左右，我们的工资还支撑得了，首期3成的话每个月还2.7W左右，以我们的工资还贷的话压力非常大，现在手上还剩100W，虽然可以支撑3年的房贷，但是3年后房贷压力会非常的大，收入也没有多大的增长空间。请问哪种操作方式比较好呢？谢谢老师的回复。感谢。

回答：你好。我的建议是操作成三成。在深圳这么神奇的城市，浪费一个首套首贷名额简直是暴殄天物。300多万资金很够用了，留足三年房贷已足够安全，而且三年后，你们夫妻的月收入是不止3万的，你买入的第二套也会重新估价！

提问：您好广叔，我在宝安区深宝花园有一套两房我老婆名下，10年我在布吉国展苑有一套小户型在我名下卖掉了，家庭年收入30工薪阶层，贷款还有60多没有还清，这几年家里事多存款也就50，今年工作调动到坪山，我想在公司附近龙岗大运新城置换，因为今年二胎出生大的又要上小学，父母和我们一起住房间太小挤不下了，但是觉得宝安地理位置好，深圳又限购有些犹豫，想让您给指导一下

回答：你好，感谢赞赏！ 翻身全盘城市更新的概率非常非常小。并非关键位置，必要性不足。 所以翻身的定位不是博旧改，而是还不错的位置和价格的折中选择，另外深圳对于老破房子的歧视何时能减轻是个未知数，所以翻身只能找居住舒适，老房未来大概率跑平大势。 深宝花园可以保留，做抵押融资，入手一套大运的盘自住。

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