广州楼市:五年都不涨价的区域,别再拿钱打水漂了!

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提问：广叔您好，在白云区岭南新世界有两套房，一套大的自住，小的出租。小的目前值350左右无贷款，大的有100左右的贷款，目前手上有300左右的流动资金，想再投资一套房，该看哪个板块？是否要将小的那套卖掉去换一套更大的？考虑两套房再买一套会被限购，谢谢

回答：你好。岭南新世界的盘非常大，小的应该是2房，目前卖的话还不划算，行情刚来，可以晚一点，年底再看看。子弹300，不知道有几成名额？如果是缺名额，可以卖掉，再还掉大的100贷款，剩250+300，拿400五成付可以买到800左右的房子，手上留点资金备用。可以看下天河：美林湖畔花园、骏景花园、保利心语花园、华景新城信华花园

提问：广叔好，请问您推荐的这些天河金融城板块的房子跟凯云新世界的房子相比，哪个更有前景？因为有两个小孩，所以也考虑学位，天河带学位的地段好的有盘推荐吗，谢谢

回答：你好，金融城板块价值相对高一点。学位好一点可以考虑天河汇景新城：半山雍景苑、五山花园

提问：广叔您好！想请教您两个问题，谢谢！1、广州珠江新城的星汇国际住宅大单间45方左右的值得投资吗？2、如果自住，广州荔湾区的金域华府好吗？或者荔湾长寿路附近自住的话推荐买哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星汇国际，珠江新城西，2003年的房子，近地铁，自住+投资可以考虑，纯投资并非最优选。2、金域华府，龙津，近地铁长寿路站，靠近康王中路可能会有点噪音，自住可以考虑。荔湾应开发较早，整体次新房子比较少。还可以看看誉领轩。

提问：广叔你好！我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积，二套投资房，现在价值170，有租约。另有200计划做房产投资。方案一，用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二，保留英豪花园，用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适？两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢！

回答：你好。英豪花园在南洲，配套齐全，交通方便，但是片区发展成熟，缺少增量，且小户型一般家庭居住起来不是很舒适，自然失去了购房主力军的支撑，如不出租，建议出手置换。4成首付，考虑入个三房，可以看看金融城骏景，老黄埔的黄埔花园、金碧领秀，科学城的万科东荟城，海珠光大花园

提问：你好广叔，龙华中森华府这个楼盘怎么样，单价4.8了，值不值得上车？

回答：你好，不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 投资买涨得快地，稳定的。

提问：广叔你好，石岩嘉信云峰公馆怎么样？双地铁口，预算匹配的话，像这种紧凑户型是否适合纯投资？

回答：你好，石岩在深圳是很尴尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，长期会跑输大市的，这个盘靠近6号线官田站，距离差不多1公里吧，只能说适合石岩自住的中产家庭，投资谈不上多优秀的。 慎入

提问：广叔，你好！坐标东莞，有深圳房票，考虑买450万以下的深圳西部房，暂时锁定华强城和光明玺云著，华强城中签率10%，希望太小，玺云著应该希望挺大，且在华强城之前开盘，是光明中心区建设启动的第一个商品房，但是目前周边一片凌乱。现在自己也很矛盾，到底买玺云著，还是到东莞买万象府或万科汉邦半岛、松湖碧桂园三期？请指教！并告诉理由。谢谢！

回答：你好，对于广东投资来说，能买深圳就不要买东莞，能买广州就不要买佛山，一个是一线，一个是环一线，投资肯定优先上一线，天花板更高，确定性更大。建议重点放在华强城，主要看价格，价格和前面开盘一样，当然毫不犹豫买，这个价格有套利空间。福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。玺云著投资来说，位置地段 配套差了点……

有深圳房票没必要在东莞买，这一轮东莞有点透支了，东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论政策或者市场角度看都快到尽头了，接下来东莞要横盘几年了。深圳虽然也有调控，但我还是长期看涨，毕竟现在投资看的是一个长线。

提问：你好广叔，坐标上海，上海户口，年龄45,上海已有三套房，资产2000万，负债率百分之二十，有资金300,但已买信托近期不能取出，想再投资一套，手上无流动现金。1.可否通过抵押上海房产的方式抵押出300到400万购买2,买上海，深圳还是沈阳3,如果买深圳，皇岗可以吗，买200到300万的一房，还是400万的两房？跪谢

回答：你好，深圳热点板块价格已经上去了，比如前海.宝中.红山.现在350万在这几个区域只能买到一房了，不建议继续追高。 其实可以根据领涨 普涨 补涨的逻辑来选筹。现在应该在热点区域的第二梯队淘笋，例如福田的皇岗 宝安的西乡 沙井 碧海部分板块 龙岗大运 等地方寻找机会。别买1居室，溢价太多，2居起步。 如果可以开发北京房票，现在去北京淘笋也是不错的时机。 剩余子弹去沈阳好了。

提问：你好广叔，广州番禺置换时机。我18年高位买了番禺市桥老城区20年楼龄两房，目前挂在链家，卖出后想置换番禺广场附近三房，觉得东华花园不错，学区省一级，离地铁站1公里左右，环境也还不错的，物业八角。现在番禺二手市场行情不好，当时也是高位买来，现在同户型成交价比我买时低了20w左右，请问对置换时机和番禺广场附近3房有什么好建议吗？首付60w以内，3成，我对象还有名额。感谢~

回答：你好，广州最近在起势，深圳强管控后资金开始外溢广州寻找机会。如果目前你不着急的话，可以再等一段时间之前买的大概率就能解套，其实还有一种方法，用你对象的名额买一套小的，然后等后面高点将1-2套卖出，等行情转入下行的时候再换成三室。上行周期换三室容易踩不准节奏，低卖高买，毕竟交易需要一定的时间。

提问：广叔你好，我知道过去19年对于深圳楼市来说注定是不平凡的一年，始料未及的利好纷至沓来，深圳尤其是热点西部已然成为了全国投资的热土。另一方面房住不炒的调控犹言在耳。深圳房价不知天花板在哪里的情况下，大概觉以后都是迈入慢牛行情，像2019年这种行情都属于行情大年了。请问广叔，对于我们这种刚需来说，想入手投资现在该如何操作？

回答：你好，如果你足够了解深圳楼市，就会知道从来没有慢牛行情，只有横—蓄势—暴涨—再横，这种现象在深圳尤其明显。 深圳的特点首先是跌不动，其次淡季也有局部热点，复盘过去5年，前海的几个热点盘基本每年都在上涨，不存在横盘情况，15-16大盘涨完后，17年反而是深圳湾暴涨的的开始，所以，深圳买房不能计较一城一池的得失，选好筹码之后，随时都是买入时机。

提问：广叔你好，深圳房价，今年年初到现在已经涨了一波。很多深圳在房产一线的中介说，明年初还会有一波涨幅，要赶紧在年底上车，你怎么看？有必要急着上车吗？还是明年等房价稳定下来，甚至回调，再入手？

回答：你好，全国各地的中介都一样，要你赶紧上车，房价永远在涨。 但在深圳，还真的要信中介。 因为最近十年，深圳真的走出了独立行情，房价基本没有回调过，一直走的是横盘-涨-横盘-涨这样的螺旋上升曲线。 16年初调控后的两次回调，一次在16年的5-8月，一次在17年底，房价回调5个点左右，然后很快涨回原位。 你当然可以搏这次是否还有回调，你能否吃到这5个点，但对于普通人，赌输的概率会更高。

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