广州楼市:普涨不存在了,别再闭着眼睛乱买房了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-05 01:32

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提问：广叔，您好！我想在广州投资一套总价500左右的房产，有房票，我看过凯德双桥8号，鱼珠的五矿招商鹭山府，南沙的灵山岛，黄埔科学城的一些盘，想听听您的意见，或者有没有什么推荐，非常感谢！

回答：你好。感谢赞赏！凯德双桥8号在荔湾大坦沙，鹅潭湾规划是一个圆圆的大饼，还不知道什么时候掉下来，遥遥无期，超级缓慢；招商鹭山府公开宣传说是双地铁，还是江景房，但两个地铁口也都不近。虽然从距离最近的鱼珠地铁站到楼盘入口，直线距离不到700米，实际上人走出地铁站，还要七拐八弯，穿过一排城中村建筑，再穿过几段高速立交桥，然后走过长长的一段绿地，才会到达售楼处门口。南沙灵山岛算南沙比较有价值的区域吧。黄埔科学城一直有推荐。

总价500左右，可参考选筹：板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔你好，江苏人想在广州南沙买房投资、自住，现在广州没有买房资格，想在南沙区买房子，有没有什么办法，要是可以买有什么适合的小区推荐。要是实在没有办法，周边有推荐的吗，珠三角的限购政策不是很了解。资金100左右，可接受8千至1万的月供。

回答：你好。南沙有本科学历或者中级职称证就可以买了，让中介帮你搞定吧。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，我的问题如下：1.中海誉城离地铁2.7公里；2.万科金梦附近无地铁；3.万科东荟城，我这个价位没有房子。4.黄埔雅苑，重点考虑，但是不知道好不好出租，升值空间怎么样；5.金碧世纪花园离地铁1.6公里；6.金海岸离地铁1.9公里；7.东怡新区离地铁口1.2公里。8.东方花园离地铁口822米，重点考虑。那么东方花园和黄埔雅苑要怎么选才好？选房还需要注意什么？

回答：你好，如果注重通勤便利的话，选择地铁近一点的吧。黄埔雅苑还可以的，有一定的性价比，出租没问题。东方花园，地铁近，花园小区，配套还可以，带德兴学位，就是有一定的楼龄了。自住的看下哪个通勤距离更短吧，个人偏向于选黄埔雅苑，毕竟黄埔才是大风口，风大掉不下来，能吹得很高，吹上天去（天花板高）。

提问：广叔你好，今年8月31日卖掉了2016年六月入手的亚运城的房子，有子弹400w。只在广州家庭名下还有另外一套房子出租，没有任何欠款和抵押担保。广州户籍。应该还有第二个广州购房名额。因为公司工作在海珠区中山大学这边，两个孩子也在中大附近这里读书，所以，想在年底前买回房子。女儿明年小升初，儿子小学三年级。有学位最好。目前预算600w左右，看了很多中大周边的房子，包括富力千禧、银禧，嘉仕花园、金雅苑等，感觉都不太如意。后来去看了荔湾区的广钢新城，比较满意保利碧桂园公园大道（海郡花园）的2栋110方的户型，2022年通地铁11号线，鹤洞东站好像比较近。关注广叔很久，但好像从未说及到广钢新城，这个楼盘未来前景如何？希望得到你的指导。另外一个，如果保利碧桂园可以，东南向的（临街）说可以望到一点江比正南向的望学校贵近30万，选哪个好？谢谢！

回答：你好。近期荔湾的楼市也有所回暖，日渐成熟的广钢新城我还是比较看好的，优质教育资源和超高性价比，能吸纳不少购买力进场。保利碧桂园公园大道次新小区，带华师附小，缺点就是离地铁不是很近，总体看可以考虑。当然是望江好。

提问：你好广叔，我在广州天河区冠庭园有一套6楼顶楼，目前来看感觉升值意义不大，在佛山融创御府有一套，中新知识城时代天韵有一套已全款未签约的一套，很喜欢对面的万科幸福誉，没有广州名额，没办法买。现想投资时代印记或其他的时代楼盘，五年签约缓冲期，请问哪些可以出售，如何投资房产，手上有400。

回答：你好，冠庭园近天平架站，楼龄较比老，楼梯房又是顶楼，像这种房子未来要跑输，现在年轻人都不喜欢这样的房子，建议可以出手置换。融创御府在大沥，楼新没有地铁，价值很一般，可出手置换。时代天韵还不错，楼下就是地铁，景观好安静，比较适合长期持有。时代印记靠近中新知识城，配套不是很好，已经有一套，可以入一套黄埔科学城，科学城会比知识城发展更快更早，确定性要大一些。

提问：广叔你好，腾了名额出来，sfsd，700万左右都可以考虑，请问应该买奶厂还是鼎峰？奶厂就是税费还多了几十万，首付款刚好买鼎峰，奶厂多出的税费还需要其他办法借到。奶厂的交通实在让人犹豫，鼎峰又在黄埔，请问我应该怎么选？

回答：你好，看你自己的需求，如果从成长型来看，两个地方差不多，一个是天河，一个是萝岗，一个处于萝岗区府的核心地位，一个处于天河略微边缘的区域再综合了其他的因素，学位、交通、配套等维度，甚至价格，两者差不多如果让广叔选，依据你的情况来看，我会选鼎峰

提问：你好广叔，请问250万左右总价电梯2房，纯投资打算长持10年左右，鱼珠金碧世纪和番禺广场尚东尚筑哪个更好一点呢？

回答：你好，如果是纯投资那肯定选金碧2房，不用10年，下一波行情来你就可以换掉，投资趋向于把手中的稍微差点的货不断置换到更好的标去。鱼珠的潜力可能会超金融城，鱼珠这边速度很快，番禺广场的爆发力是输鱼珠很多的，只有交通枢纽的利好。

提问：您好广叔，坐标广州，计划购买改善型住房。看了海珠区华发江南府、星汇海珠湾、金融街融御。如从自住加投资角度分析的话，哪个盘更合适呢？感谢指点解答。

回答：你好，其实你这个问题不在”华发江南府、星汇海珠湾、金融街融御“这些关键词上而在于，买这套房的真正目的有时候我们想当然的认为买房就是为了自住，就是为了那一抹的新楼盘带来的愉悦，有时候真的不是，那么为什么会有这种观点，就是因为”时间“这个变量在作怪另外买房分为投资、自住，有的人经常来我这里提问，我既要自住，还要投资，甚至还列出了比例：自住30%+投资70%，非常严谨、非常打破砂锅问到底。

你们700-800万的预算，可能的几个选项大概如下在越秀区，比如农林下，东山口、环市东、中山三等附近，选择一个小三房起的带学位的电梯楼，既满足学位的需求，也满足通勤的考虑，但可能就满足不了对于小区新、户型靓的要求还有一种思路是在白云新城附近考虑，700万买一个4房，这个可行性也是有的，也是没问题的剩下的就是所谓荔湾区的一手楼盘，至于金融街融御，已经去到了工业大道南，其实已经远离了你们的工作地和通勤要求，可能你只是看到了她的新，而已星汇海珠湾自住没问题的，广纸这个板块是“加强版、升级版”的革新路光大花园片区。

提问：你好广叔，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。问题1：89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？因为我主要在广州荔湾工作，广佛交界处租房住。考虑未来几年无论结婚与否都依然在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合政策条件，可购置。问题二：您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。问题三：预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？问题四：目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w（学区黄岐第二小学，据说当地排位靠后），基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w（学区六联小学，据说当地比较不错的），有较大小区。值得入手吗？问题五：黄岐是否有其他楼盘建议？

回答：你好，1.中山婚房自住可以买一套，投资价值一般。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

2.黄岐虽不是投资最优选项，但问题你的预算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考虑的。黄岐、盐步这大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用ZF太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此ZF也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于ZF大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是ZF落力的地方。我们要追逐ZF投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。所以资金充足就买千灯湖，预算有限可以考虑买黄岐。

3.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是最好。如果你的还贷能力不错，我建议你可以适当gpgd，降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然你这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。

4.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，所以我更建议你想办法拉高首付，或者gpgd，最好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔您好，长期目标是想在南山蛇口招商片区入手二房，但目前手上资金不足。想短期投资用首付100左右买南山南油B区学位房或沙井区新房，这两个方向哪个更好呢？目前在南山蛇口租住，小孩一个，学位已解决。谢谢！

回答：你好，1、南山：最近小户型上涨幅度较大，科苑居。推荐三个学区： 1）南外大冲：如科苑居、硅谷公寓 2）南山实验南海中学：如瑞景华庭、心语家园、心语家园、心语雅园 3）南二外学府：如深蓝季节、友邻公寓学位价值：南外大冲》南实南海》南二外学府 2、福田建议主要看保税区的福外南校区，福外南中学+福苑小学有不少选择，如自由港湾公寓、福源花园一期。 3、罗湖罗湖是传统教育老区，也是正在没落的区域，教育资源不错，但整体片区没落导致中高端客群转移，不建议选择。如果一定要看看，那就选螺岭小学或翠园东晓学区吧。

提问：你好广叔，我打算投资一套总价400万左右的学位房，首付五成，持有3-5年，有合适的楼盘推荐吗？感谢！

回答：你好，400万以内的预算，建议两个方案：1-南山、福田的学位30-40平的1-2房。关注瑞景华庭、深华园南山区、城市主场、旭飞花园、八卦岭宿舍。2-沙井、光明、龙华的60-70平的2房。详见内部分享。

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