东莞楼市:这个板块再便宜都不建议碰,别再闭着眼睛乱买房了

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提问：你好广叔，东莞麻涌珠江万科城约2万/平，万江十里溪境3.3万/平，哪个盘更值得投资？十里溪境已付订定3万，但觉得珠江万科城规划和价格很吸引，投资成本低，由于资金问题，只能二选一，哪个更投资价值更高

回答：你好，麻涌珠江万科城所在区块被高架立交、铁路线、高速切割，发展受阻。整个水乡片区交通是一大硬伤。详见内部分享。

提问：广叔，你好，谢谢上次的指点，想投资买小别墅，东莞沙田的碧海云天的别墅和碧桂园的狮子洋的别墅哪个更好？厚街附近有合适的别墅吗

回答：你好。两个盘区位很近，理论上有相同比例的涨幅，看下更喜欢哪个。具体参见内部分享！

提问：你好广叔，本人座标东莞长安金沙花有一套3房无贷自住，现想增添一套143以内的四房改善条件，总额约600万左右，本人一直在南城工作，但太太久居长安所以比较倾向长安附近，意向最强的就是臻山府，从去年就开始关注了，迟迟不见动静，就是怕到时候又抢不到房，不知如何选择，所以去了麻涌的雍华府看了143的小别墅，价格还能接受，但是我在空气中闻到了异味，四周都是化工厂，纸厂，还有直线两公里有热能发电厂，经过打听才知道旁边的万科已交楼的业主有过激烈的维权，现在还有请律师诉讼，但没有下文，毕竟对岸是望牛墩的地盘，一到下雨天就会是酸雨的味道……请广叔您分析一下可以入手吗？如果自住不合适，请问长安附近有什么地方可以推荐的吗？谢谢您了！

回答：你好。臻山府不错的，旁边是高尔夫球场，有山有水，景观一流，宜居，安静。雍华府位于麻涌大道边上，整个水乡片区可以说是东莞经济最弱的片区，房价也相对便宜，长时间被水道阻隔，交通的也成为片区发展的“硬伤”，麻涌与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了其并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。总的来说麻涌价值一般。雍华府500米左右有橡胶厂房、铝材厂房，异味是有可能的。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，东莞有两套房，一套还清，一套贷款，有100万现金，想在惠州纯投资一套，现在惠州仲恺很多广告说是第二个松山湖，是否值得投资，还是选择是大亚湾？仲恺和大亚湾有什么推荐的楼盘？

回答：你好。大亚湾不要买！投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，福田学位房，那个深高的那个学区啊，和那个实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际呢被打造成了那个办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，怎么看呢？ 因为毕竟是总价最低的，可是问题呢，就是虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，那个从历史的申请来看呢，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道你怎么看这个问题呢，谢谢。

回答：你好，如果只是普通住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质何如，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。

提问：您好广叔，去年五月初在龙岗中心城远洋新天地水岸入手四房，WELL精装修，学位普通，使用了在读的大学生深圳户口购买资格。发现但凡提到龙岗，高比例会提到大运和坪山，一直想知道，龙岗中心城在深圳的格局中，居什么地位呢？买这个楼盘，目标是长持5年以上解除限购后届时再做打算。刚需加投资。上车时机和价位，广叔怎么看？会不会浪费了孩子的购房资格？感谢答复！

回答：你好，浪费房票，你的担心有点过虑了。龙岗中心城处于深圳的东部，环境好，配套全，价格低，喜欢花园大社区的刚需上车福地，却又因无产业，远离市中心而倍受争议。我们常说的大运是未来的东部副中心，区政府重金打造的门面。虽然大运是投资热点，但是整个区域的房价是扁平化的，并不会只有大运这一枝独秀才值得投资。新天地花园漂亮，位置不好不坏，定价中等，而你选的四房，我觉得都还是不错的。在所有的远郊大面积里，我最看好的是龙岗的新大好。

随着中心城大量房子的老去，本地会有很多内生置换需求，老的换新的，小的换大的，孬地段换好地段的，和别的出了小区就分分钟想逃离的远郊不同的是，龙岗是一个能让人很有归属感的地方，它自成一城，良好的绿化，完善的市政及其商业配套，日益优质的教育，这些都会使得人们在二次改善的时候，依然选择龙岗的可能性很大，既而产生大量的次新大户型需求。我明白这两年东部房价常常被人拿来当笑柄，可是风水是会轮流转的，价值总有回归时。人生是一场马拉松，不在一时输赢，房价又何尝不是如此。如果不是专业的投资客，不会玩区域轮动，那就守着我们的一方天地，做时间的朋友，静候花开，足矣。

提问：您好广叔，最近在看海珠的学位房，一套是杏坛小区顶楼70方，单价3.7，2000年的楼，电梯加装已公示。一套怡安花园8楼，楼梯65方单价3.5，未来几年可能加装电梯，1997年的楼。前面是江南二小，后面是海珠实验小新校区。目前在犹豫这两个，广叔帮忙看看

回答：你好，后者为好，前者的价格其实已经包含了“加装电梯”的预期在里面，价格上已经反映了，后者的目前为楼梯楼，后面有加装电梯的可能性，也是一个增量

提问：您好广叔，请问预算250万左右，想买15年之内的两房，自住+保值，老黄埔、金沙洲是不是比较合适，有什么推荐的盘吗？谢谢！

回答：你好，主要还是看你对通勤是否有要求，250万左右优先选择老黄埔，金沙洲这几年因为实业不太好做，再加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，还是往东来做选择为好。

提问：你好广叔，目前住在番禺市桥，有一套120方自住，贷款已还清，一套在增城朱村120方，已买4年，还有11年还清贷款，月供7800。现手头有100w，另外理财70w明年8月到期，年收入30w，请问我这个情况应该如何配置房产？

回答：你好，目前来看你的这个资产不是很优，可以进行优化配置，根据你的资产分配和资金收入情况，后期可以通过置换加开发房票，比如老人票在广州重新入2套。增城朱村没必要长持，不限购区价值不大，能买市区就不要买增城，价格已经透支，第一步就是出手朱村这套，后期出手重新再置换一套。另外结合你手里的100+理财的70，如果是明年到期可以先找人周转，也可以先暂时买入一套，今年在广州买入时机很好，深圳加东莞调控升级更利好广州。

提问：您好广叔，请教一下300万左右的花样年和西城品阁哪个更值得入手？感觉花样年什么都挺好就是28平实在太小了吧，感觉缺少了居住的属性？另外，深圳新政后，我名下在外地有房有贷，我老公名下无房无贷，请问现在还可以用我老公的名字做三成首期吗？您还有其他好的建议吗？

回答：你好，先说买房名额的问题，您先生是深户加3年社保，如果是，那么无房无贷，就可以做三成，你名下的外地记录可以隔离；其次是花样年28和西城品阁35的对比，这两者总价差了30万，单价差了3万，但如果预算够的话，我们都是建议优先选择花样年的，逻辑如下：1、花样年28是宝中、前海片区最低总价；2、海韵成绩优秀，有上升的潜力；

西城品阁也有地铁规划的利好，和宝安中上的学区，所以一样可以跑赢宝安，只是没有花样年这样难以被替代，前海是一辆狂奔的车，先上车比较重要

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