东莞楼市:这些板块不要碰,别再拿钱打水漂

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提问：你好广叔，看了很多盘，松湖传奇3房300万和大朗碧桂园一楼带花园210万，哪个更适合3-5年纯投资，本人住万科金域松湖，想在周边淘一淘笋盘上车，实在不行以后自己住。另外我想问下挨着旁边的誉景名居上叠320万左右是否会涨，想7年后买来自住，看了两个多月了，很纠结了。这几个盘接下来一个月会不会出很多，暂时先稳住？帮忙分析。

回答：你好。优选考虑松湖传奇，一楼相对来适合自住，缺点是容易潮湿、有采光通风噪音等问题。誉景名居在东部产业园区常平，常平经济实力雄厚，规划也较强，目前新政下，行情会有一定的降温，不用太担心会暴涨。这几个月行情都很稳，可以慢慢挑，不用急。

提问：您好广叔，目前想在东莞买一套房，投资加自住，手上准备首付资金60万，可能少了点，因为总价越高还款压力越大。请问广叔买那里投资潜力大些，目前看中茶山新盘万润金轨广场，距茶山地铁700米，单价2万毛坯，是否可以入手，比较看中后期茶山双轨规划，谢谢

回答：你好。茶山目前还属于松山湖片区的价格洼地，有来自松山湖核心区的外溢，由于自身双TOD加持，而且距离东城近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。万润金轨广场可以考虑。

提问：广叔您好！1.对标东莞万科汉邦松湖半岛，纯投资，旁边众多人才房对其是挑战还是锦上添花？请帮助分析一下此楼盘的优势与劣势。纯投资，选此楼盘的哪种户型较好（75平3房有204套，89平3房824套，115有404套，143的4房56套）2.2018年全款约250万入手一套金域广场出入口出的一套低层商铺（投资败笔），刚交楼，招租中，是继续持有？还是卖掉投资商品房好？

回答：你好，1、万科汉邦松湖半岛，松山湖价值地段，紧邻华为，缺点是周围在施工，配套还有欠缺，但是未来会逐渐的完善。人才房短期看是利空，但长期来看是利好。因为人才房挤兑了住宅的供地，使得普通住宅的供应减少，买房的竞争激烈，推动普通住宅价格上涨。建议以刚需89平3房最佳，次选115平。2、商铺一直不建议，商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。

提问：广叔你好，请问投资深圳学区房，仅针对楼龄的问题，持有五年的话，顶级学区的楼龄多少以内可以入手？2T的楼龄又该如何选择？

回答：你好，知道2T，看来是关注深圳学区很久的朋友了。 深圳的学区，顶级名校（前10）不考虑楼龄了，因为制度规则和市场共识已经形成，很难没落；二梯队的学区，存在没落的可能性，近些年看到的如翠园、育才等等都是，整体片区没落、楼龄老化会导致中高端客群转移，因此需要谨慎判断。这种2T的学区房投资失利，未必是因为楼龄、而是背后的人群没落了。

提问：你好广叔，现在广州热起来了，请问现在有没有必要把手头的其中一套长隆附近房子卖掉，作为首期，再去贷款买房换到热点区域？

回答：你好，同城市的置换要慎之又慎，尤其万博和黄埔这种差距不大的，其实万博和天河差距也没有那么大。同城置换成本太高了，不是为了裂变，仅仅是为了博取小额的、自己认为有可能的差价完全没有必要。深圳东西部差距是有深刻原因的，万博在广州南，不至于差距有那么大。只有一种情况，现在持有的产品太差太差。

提问：你好广叔，我们一家四口生活在惠州市惠城区，住在上排润园小区，住房面积185平方。计划把现住的房子卖掉，买两套九十平方的房子。请问广叔现在买房和卖房的时机对吗？在惠城区什么地段买房居住和升值潜力最大？

回答：你好，惠城升值潜力不看好，惠州能买的也只有临深的板块。 比如星河丹堤和龙光城 如果考虑自住，建议入手一套生活半径附近的楼盘 考虑投资，建议去深圳 广州 东莞这些天花板更高，升值潜力更大的城市。

提问：广叔你好！我是昨天问珠江新城买一房的，看中的是58方粤海丽江的一房一厅。您推荐的中怡，我也看了，500万差不多可以买个带阳台的两房60方了，学位肯定是中怡好，但楼龄和位置肯定是猪城胜出。天河北已经是过去式了，金融城才是未来，是否粤海丽江更胜一筹？完全不考虑自住，就是打算女儿十年后毕业到结婚这段时间自己住的。

回答：你好，其实买小面积的话，我倾向于买一个带学位房的房子，后续接盘的人多，华阳壳还是很多人喜欢的，很多人特地买一个中怡小面积的学位房，然后在里面租一个大房来享受 珠城虽好，学位一般的1房始终不是主流，前天VIP群哪个小伙伴就说自己的猪心一房不好卖了，毕竟是错配 500万更建议买个3房，3房始终是优选。 要学位的话那就来个顶级学位房

提问：你好广叔，请问广州南沙哪个区域的价值要好点呢？

回答：你好，南沙核心区是蕉门水道两侧的明珠湾、南沙湾两岸。最具有投资价值的毫无疑问是明珠湾的横沥、灵山两岛。这里集结的是国家队、现代金融服务业；拿到的是华南地表最强的配套资源，只可惜横沥没房；灵山岛尖的交通、产业稍弱于横沥；新房的周期也比较长，过3至4年再来最好；类似预备松山湖和深圳湾，会在新房售罄之际迎来大涨。

其次金州、蕉门板块依托于南山区，自成一个小城区。建设完成度和产住配置类似于龙岗中心城，缺高净值人群，但是安居乐业，单价低。有金蕉板块的单价压制，黄阁这个汽车城就别想起来了。南沙湾有最好的山海、港口资源，非常宜居，但目前单价最高；住宅的供应量也有不少，类似珠海，持中性看好。投资最差的是万顷沙，定位是交通枢纽和保税港加工业，加上无穷无尽的填海造陆。这里的实际价值就是1万出头而已。

提问：广叔你好，我是纯投资，预算900万左右，深圳有什么二手次新盘推荐呢？不买学区溢价，要求花园小区带电梯，改善型的3房或小4房，也希望有升值潜力。谢谢。

回答：你好，西部的宝中、碧海、前海南，南山中心区带学位；中部的红山、上塘板块。另外不要小看学位，深圳的学位房看似很高，但是依然很有潜力，选筹时带一个有潜力的学位依旧是很好的。

提问：你好广叔，请问你是怎么看临深的东莞长安的别墅的？比如莲湖山庄，万科紫台？

回答：你好，东莞微观上都不太熟悉，深圳楼市都已经够我喝一壶了，这一波深圳和东莞都出了新政，市场要冷淡一段时间了。个人建议：深圳值得买的别墅都不多，更别提东莞了。但是一定买东莞别墅的话，松山湖片区自住还是可以考虑的，逻辑类似于深圳湾；虹吸整个城市的高净值人群，其他区域的就不要考虑了。

提问：广叔你好，我自己的情况是：预算总价在650万左右，想买个小三房，在科技园上班，需要考虑到学区的因素，看了几个地方：南山区西丽，大学城板块，然后关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，考虑到飞机噪音因素就比较很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，广叔觉得这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房呢？谢谢。

回答：你好，西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但是现在的价格有点透支。这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果只是纯自住，那很方便，如果你是想兼顾投资，做好跑平大势的准备。前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音而折价的，逆势增长，领涨板块，投资角度首选宝安，次选龙华。

提问：你好广叔，请问宝安新安湖花园二期的房子是否值得继续持有，谢谢

回答：你好，投资角度，建议出手。新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民 投资要很清楚的一点是：你买入的价值，是已有的价值，还是未来的价值，这个价值是逐步增加，还是逐步衰减的。学位：衰减，传统宝安区政府的生源流失。片区：老化、旧改周期长。楼盘品质和地铁预期其实已经部分叠加在已有的价格里了。综上，跑平大市的选择

提问：你好广叔，我是刚需深圳首套，目前手上的首付不多，看过龙岗的恒裕珑城，坪山的恒大城，请问这两个盘怎么选最好？我要兼顾小孩读书。请广叔帮忙分析一下，或者广叔还有没有更好的建议啊？谢谢！

回答：你好，恒大城在坪山规划的中央居住区内。 目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。 自住入手恒大城还不错。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高。考虑保值和学位，建议在这几个学校中选择。

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