东莞楼市:东莞这些区域的板块不要碰,低价中隐藏陷阱

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提问：广叔好，人在东莞想投资东莞区域房子，房价500W以内新房或二手。因为房票问题在做LH，下面疑问望解答。1，南城CBD华润万象府多少单价接比较值（投资5年大概出），各种吵做什么内定。估计10月开盘价不低，价低抢不到?2，另看了沙田佳兆业碧海云天，价好，周边目前工业区+村庄。估计要长期投资。环/濒临松湖的万科松湖半岛，东城万科皇马丽宫，哪个优选？能排个次序吗？3，今天看了个二手 莞城光大帝王广场，一期223平。单价18000多点带车位。06年的楼，楼龄大且空中花园。户型还行。旁边丰华珑远翠珑湾到33000左右了。广叔怎么办？纠结...4，除以上，广叔有推荐合适的吗？多谢

回答：你好，1、华润万象府价格多少，其实不是单纯去猜的，而是看周边的新盘二手盘的价格均值是多少。目前看旁边的金域华府二手挂牌都到4.2去了，因此如果华润万象府在4.5左右都可以考虑。2、万科松湖半岛>万科皇马丽宫>佳兆业碧海云天3、光大地王广场在罗沙，小区有十几栋，自住可以考虑的，离地铁有一定距离。丰华珑远翠珑湾离地铁近很多，楼盘也新，价格自然也不便宜，当然也可以考虑。

预算500左右，可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾。南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景。长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：广叔你好，本人现在有150-200万，想投资一套二手房，打算二年后出售，今天看了大朗松湖朗悦要29000元一平方米，还看了寮步万科松湖传奇30000元，请问这两个楼盘打算过二年后出售，选择边个好一点，谢谢。

回答：你好。我的建议是选择万科松湖传奇，小区环境好一点，楼龄新一店，周欢环境也好一点。

提问：久仰广叔！现有可支配子弹120，东莞有同一小区两套小户型，一套父母，一套我家三口，小孩三年级，这两套已还清，有广州房票，月入两三万，考虑入手一套，自住需求不强，偏投资，1，东莞还是广州？2，投资房的朝向如何考量（比较偏重朝向是否是在投资房不太合适）？3，有没有必要考虑预留未来自住？4，纯投资请推荐楼盘？5，投资兼自住也推荐另外方案是什么？谢谢广叔

回答：你好。1、能入广州当然入广州。2、朝向其实也看地段的，核心地段，房子比较紧缺的情况下朝向不是特别重要的因素。主要是通风、采光、户型的进深、楼层。投资不自住，相对来说不是特别的重要。3、看个人情况和未来的打算。4、纯投资考虑黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。5、自住+投资：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。

提问：广叔您好，今天去南城看了一下，汇一城三期朝西两房去到270了，中介推荐一房的大概170，请问广叔这个一房的还有上车的必要吗，到时候出手的时候好出吗？还有就是南城的景湖那些老小区市中心繁华一些，大岭山金地格林上院挨着那几个盘周围都是厂房，地理位置反差太大了，广叔建议哪个？麻烦啦

回答：你好，感谢赞赏！现在你手上有多少资金呢？预算多少？一房如果资金有限可以考虑，不然还是买2房好一些，因为区位好，未来出租出手都不是问题。能买南城当然首选南城。

提问：你好广叔，我和女儿都是深户，女儿满了18岁也有名额可以用，我在深圳名下无房无贷，准备用现金200万启动，不知蛇口海上世界片区海滨花园、美景阁、海晖阁能不能投？用我的身份还是女儿的身份买房比较好？用我的身份买房会不会以后给女儿还需要税费等，谢了！

回答：你好，蛇口的定位就是港口区，太子湾国际邮轮母港、海上世界和招商集团区都是未来的标杆，但赤湾夹于大小南山之间，腹地很有限，兴海大道从中横穿，是个交通过道似的地段。 不过蛇口能买的只有育才太子湾的学区，生活半径在附近可以考虑，如果单纯投资，其实有更好的板块。 建议先把你自己的房票用掉，女儿的SFSD暂时保留，以后再继续加仓。 过户给女儿可以直接走买卖流程，但是一般不建议占年轻人的房票。

提问：广叔好，请问您如果深圳东扩，惠阳的投资价值如何？从其目前的新房存量和深圳刚需外溢看，惠州二手房在东扩的前提下几年后会有出手机会？

回答：你好，深圳东扩十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？惠州中介要卖房子。 如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区 深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。 你现在知道的： 后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。 未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。 惠州投资一定要回避，房比人多，二手出货打骨折。

提问：你好广叔，我18年的时候在罗湖云景豪园买了个小两房，月供是12000，贷款220万左右，家庭年收入是60万左右，现在手上有资金115万，想要再投资一套小两房或者是一房，三五年之后卖掉，因为月供压力 想选个比较好出售的地方，现在看了宝安南山这波涨这么厉害，自己都不知道该怎么去选择了。

回答：你好，110万要买第二套操作成三成，要看你选的地段还是比较激进。龙华沙井光明龙华有投资价值的红山河上塘片区价格已经比较高了，这边是不用考虑的，如果是真要投资沙井一定要选择海岸城的附近。其他的就算了，光明这边的话要买新盘，而且要做好长线的打算。买龙华沙井光明租金回报率是相当低的，两者不可兼得。而且深圳租金回报率最高的是罗湖三成首付，买的房子租金差不多就能够抵掉一半的月供，其实以你这种情况也可以更多考虑大运这边，而且他要比沙井更稳一些。

提问：你好广叔，我有三套房：1.天鹅堡二期（自住），2.莲花三村、3.掬月半山（出租），两套按揭。自己做生意，月收入10万左右。请教：如果置换， 这3套房哪套更适合出手？（短期不考虑学位），卖掉一套买润玺可行吗？另外听说莲花村片区棚改，有必要加购一套用来投资吗？已付费咨询，谢谢！

回答：你好，1、天鹅堡，目前适合自住，未来可能受益于白石洲旧改。过去涨幅你看得到，未来短期内将延续这个趋势，除非有大的改变，短线爆发力有限，中长线还是值得投资的。因为：整个深圳水位在明显提升。莲花三村除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。2、掬月半山定位大户型豪宅，外立面设计比较新潮。但配套太差，总价过高，导致流动性比较差，因为同价位可选择性太强了。从你说的这几个来看，未来潜力对比：掬月半山>天鹅堡>莲花三村，建议出手莲花三村，等待的时间机会成本太大！

提问：你好广叔，我是刚需，请问宝安区白金假日公寓和金港华庭哪个更适合我，我自己也是怕高位站岗，您觉得西部还有哪些洼地值得投资，有没有新盘可以买呢？

回答：你好，你说的这两个都不是西部刚需的不能再刚需的上车盘，哪里有好房买哪里。上车盘的一个特点就是随大市、天花板低。西部无洼地，谈得上洼地的就可以算是沙井了。大空港新城地处大湾区核心节点，连接着深圳前海和广州南沙，这必然是深圳比较重要的一个战略重点。

提问：广叔您好，1. 我现看中太古城北双拼和阳光海滨双拼。同等价格4房约1850-1900万，由于孩子要上学计划住10年，请问今后哪个升值空间更大？阳光海滨现看中的房子景观不错，透过翡翠海岸楼间看海，据说翡翠海岸前以后要建房子，会挡住海景。太古城看中的房子景观差一点，但是楼盘建筑质量比阳光海滨要好。 2. 目前预算内能买的双拼4房是阳光海滨，太古城北，绿海湾。绿海湾总价最贵。请问这3个盘，从自住的品质，周边配套和今后升值空间来看，哪个楼盘更值得购买？

回答：你好，太古城和阳光海滨，2个都是不错的盘。 阳光海滨在过去的三年涨幅还是非常不错的，但是夹缝看海和一线看海的差距会比较大，不算优势。 长远看更建议入手太古城北。 关于双证 双证的买入还是要相对谨慎，朋友2016年初买的阳光海滨花园，111平1300万，除去每年的持有成本5-6%，四年算下来利润不如单证。 半岛城邦二期的双证表现也不佳。 诸如君汇新天、绿海湾等深圳湾的双拼多是如此。最终是否决定入手，还是要看单价，多淘淘笋。

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