东莞楼市:买房要想不掉坑,这类房子就别碰

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提问：广叔你好！坐标东莞，莞城聚福豪苑一套4房，万江欧景城一套也是4房，2套暂时都没出租，想着出手一套置换2套小户型的，有必要置换吗？如置换哪些项目教为适合？

回答：你好。聚福豪苑有一定楼龄了，看起来略老旧，离地铁不是很近，配套还可以；欧景城楼龄要新一点，小区环境好，学校也还可以，离未来的地铁不是很近，总体中上。第一套可以出手置换，第二套可以保留。看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，东莞黄江新楼盘铂璟湾（备案名东莞汇盈大厦）三房户型174.8万，93平方。均价19000值得入手吗？靠莞樟路，在黄江镇政府斜对面。地铁规划一号线支线黄江镇府站但是不知道什么时候落地。感谢。1万9的价格未来升值空间可期吗？黄江还有哪个楼盘可以推荐？

回答：你好，铂璟湾，近黄江广场，镇政府，生活配套还可以，户型不错，可以考虑。当然有空间，黄江好点的楼盘都已经两三万，其他推荐参见内部分享！

提问：广叔，您好。坐标东莞，有一套在南城300左右的江南世家的房子，已还清贷款。因为江南世家旁边有地铁口，但是这个小区比较旧了。目前上班和孩子上学都比较方便。有点纠结要不要卖了重新置换。手上有70，月供可以承受1W左右。

问题：您觉得这房子增值空间大吗？要卖了重新置换一套更新地段更好的？（买了现有的房子，会不会影响孩子正在读的小学学位？）还是直接再买一套大概200-300w的好呢？

回答：你好。江南世家，近地铁滨江体育馆，2006年左右的房子，还有潜力的，先持有，要卖最少都要等地铁开通后。可以DY贷出7成来配置二套房，买套300左右的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，看了广州车陂，东圃和黄埔这些板块，休息时间前后看了三天，暂时没有发现什么笋盘，这么几个情况。 1，之前看帖提到广州兰亭盛荟五万内可以入，小区比较新，噪音是最大缺陷，临近绕城高速的那几栋面向高速的中高层户型4.5-4.7可以入不？全屋另外加装隔音玻璃，白天和晚上分别用手机噪音分贝仪测试，关窗下室内大概四十到五十分贝。有新风系统，关窗空气也流通。位置相对好的单价5以上了。 2，还是选择附近的15年内4.2至4.8的老次新盘呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黄埔板块好点的单价也要去到4，差点的3.5，小区比较破，车位严重不足。知道这些板块好，但选起来确实不容易，请姐指教。

回答：你好，1.兰亭盛荟属于只适合投资，不适合自住的盘。 高速公路边盖的小区，这个不利因素会一直都在，面向高速的这几栋，不建议买。再淘淘其他低价盘吧。 2.这几个盘买最便宜的。 3.想淘便宜的，也可以看看中海康城、天朗明居，以及极个别盈彩美居。 入手价格控制在4.5以内最好。

提问：你好广叔。坐标顺德，想在容桂入手一套作为投资（有其它原因，只在顺德区域）。手上子弹预算大概50，现时在里水长信公馆有一套在供，在供还有26年，是现在供断后，再DY银行再投资多一套还是不动，（公司经营快贷还可以拿30）当时房 贷是85折。容桂看了几个二手盘，海伦堡，信徳上城，泓都名都，还有就天佑城附近的盘，想问哪个相对潜力较好，曾经也想过大良，但大良价格较高，到底是大良还是容桂较好，大良现时地铁已在建，容桂仍在规划中。谢谢

回答：你好，我更看好大良，规划和利好尽量买现成的，看得见的 才是摸得着的。而且对投资：最重要的一条原则是，努力挤进限购区，限购的才是最好的。佛山规划的发展动向，是以强中心，多组团，向广州靠拢为主。强中心是指中心城区禅城和千灯湖CBD板块结合起来的近广组团，多组团是以大良-容桂、狮山副中心发展为主，环广州的U形发展布局。

整个佛山是连带的，桂城千灯湖基本不超过广钢，而北溶不超过千灯湖，最终还是要看西部、南部的顶在哪里。未来万博是七，广钢约近八，佛山稳四奔五，是没有问题的。佛山投资回报率最高的板块，具体详见内部！买房只接受顺德之内的，容桂不建议了，目前就类似大良老马拉容桂车，相比更建议买大良。

提问：广叔好！坐标东莞，自住加投资，茶山值得买入吗？美丽湾畔，丽江豪园，金融街金悦府，时代荟，嘉华嘉誉湾，广源纳帕溪谷哪个盘好？找人代持需要注意什么？谢谢广叔。

回答：你好，在我的理解当中，茶山是东莞几乎最差的镇区了，除了麻涌、洪梅，当然了，如果你有自住的因素在里面，也无可厚非 在粤港澳大湾区的镇区买房，有一个重要的原则就是：坚决不买小开开发商的小区，你可以按照这个原则去筛选

提问：你好广叔，想请教一下关于之前咨询的万科城市花园的选筹问题，因为晚了一步房子被卖出去了，现在又看中了几套，有几个问题想请老师帮忙分析一下，因超出预算需要做GPGD，请问现在在广州做得了吗？能做的话风险是什么呢？如何才能规避风险呢？老师可以从投资以及未来出手的角度帮忙分析一下选筹吗？谢谢。

回答：你好，房价就是在你没有缓过神来的时候涨一波，比如涨个10%，等你缓过神来的时候，你已经慢慢的消化了这个事实，嘴里很自然的说出来：原来房价真的涨的，广州可以操作GPGD，找对渠道，业主配合就可以。广州市场已经热起来了，我们会员群里推荐的领涨盘价格已经小涨，不建议大家追高。对于广州接下来投资回报率最大的片区，可以参考我们会员课程里的内容分享！

提问：您好广叔，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域，

回答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转入深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去 馨园倒是符合要求，目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。 从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安潜力盘投资。

提问：您好广叔，对深圳不熟，有没有具体版块推荐？800-1000以投资为主。

回答：你好，800w以上总价，在深圳主流的观点是高端盘，首先选地段其次选功能然后选学区，深圳各区的一类地段福田中心区香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心大资金慎重。

提问：你好广叔，请问预算总价220万左右，注重投资，8号线盐田路站附近和14号线坪山沙湖或坪山围周边哪个会更好呢？金港盛世华庭和京基御景印象二期的一房一厅哪个更会好，同价位或稍微再加一点换周边地铁远一点的二房一厅会不会更好？

回答：你好，盐田港我个人认为值得投资的价位是刚需上车盘，总价低，性价比高于罗湖，可以产生地铁拉通之后的外溢效应。坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域更大。 所以单纯短期涨幅，两者相差不大，中长期来看京基略优。

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