买房人请警惕!别为了便宜就掉进这种房子的坑

无论是现在还是未来，只要是核心城市的好地段，房子都是靠抢的，购房门槛也只会越来越高。这点，简一老师相信是很多购房者的共识。

目前，一线城市的房价显然已经超过普通人的承受能力，想扎根一线的人必须付出更大的努力才有希望留下来，这种希望已经让很多人失望。所以，很多人开始寻找其他扎根城市的捷径，其中之一就有法拍房。

法拍房总是容易让人联想到"捡漏"，它通常按照评估价的六到七成起拍，100万的房子能便宜20-30万，谁看了不动心？价格，就是法拍房最大的优势。

但法拍房为什么能这么便宜？到底是"真便宜"还是"假便宜"？想买法拍房的朋友请一定要警惕！价格便宜不是没道理的，水也不是一般的深。

15条瑕疵 依旧还有想不到的

活生生的例子就在我们面前。

据红星新闻报道，去年7月，广州的杨女士通过司法拍卖，买下了广州市越秀区文德路金德大厦的一处房产，成交价为93.9万元。金德大厦处于越秀区的传统商圈文德路文化街上，主要以商铺和写字楼为主，租金在80元/㎡/月左右，这个租金用来作投资确实是个不错的选择。

可惜的是，当杨女士去收房时，却遭到了自称是原业主的苏某多次阻拦。争执中，杨女士强行破门入住，苏某为阻拦杨女士也跟着入住，并派人24小时轮流占房。

杨女士与苏某等人在房屋里僵持 图片来源：红星新闻

杨女士在收房前已收到执行法院出具的执行裁定书，明确了其作为房屋所有人的合法权益，而苏某亲口承认自己并非房屋所有人。但在事件中，她的法律文书却始终未被认可，一再陷入自救僵局。

杨女士回头质疑法院未完成交付与清场，但法院却告知：该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离时，法院就已完成了交吉工作，苏某的出现与占房行为均属后续事件。

简一老师在浏览变卖公告时发现，公告明确表示标的物按现状变卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。

同时，法院也明确披露了瑕疵，多达15条。简一老师随手给你们列几个：

暂无法核实清楚涉案楼盘金德大厦是否欠缴土地出让金、违约金、利息与专项维修资金；

涉案商铺与写字楼并没有具体确权，也没有正式办理产权证照；

实际楼房编号与房产部门登记备案编号不一致……

虽然杨女士早已仔细阅读过公告内容，也知道这些问题，但很显然，她没有预料到这些隐藏问题到底有多麻烦。

法拍房到底有多棘手？

法拍房的风险远比我们想象中的更多，在简一老师看来，有三个非常棘手的点：

一是拍前尽调。

就像上文中的杨女士，她只知道有租户占用房屋，但没调查清楚租户是怎么占用房屋的。如果拍前调查到苏某的事情，这样的风险就可以避免。

不要完全相信法院能把所有风险都告知给你，这是不现实的。法院面临人手不足的情况不是一两天了，他们也只是列举一些他们能看到的。所以拍前的尽调是重中之重，然而即使有尽调也不见得能把所有风险都提前探明。

二是税费问题。

与二手房不同，有些税费是你预想不到的。

2018年，一位深圳男子通过法拍的方式，在交纳了25万的保证金后，买一套市价550万的学区房。原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，在计算税费后，反而变成了超611万的烫手山芋。

为什么有这么高的税？原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来，赔死了。

法拍房本身的税费和二手房差不多，契税、个人所得税、增值税等等，这些只需要看房子的年限，以及被执行人自身情况即可。

但这个例子里的土地增值税就属于超出预期的税费，但竞买成功后再想退，可以是可以，但25万的保证金没了。如果是你，你该怎么办？

三是腾退问题。

这个问题几乎让很多法拍房成为了"老大难"，只要是有人住的法拍房，都是难啃的骨头。

今年1月份，哈尔滨一女子在网上买下了一套位于上城区的法拍房，结果房子里住着两个都是残疾人的夫妻，你说能硬赶吗？

而且，房子早在去年租期就到了，从去年开始就没人来收过房租，他们也知道房子被拍卖。但就这么以找不到合适房子为由一直拖着，又碰上疫情，直到现在也没搬出去。

女子购买的法拍房

后面女子也去找了法院，要求法官把房子腾空，但因为对方残疾人的情况法院又不敢强制腾空，结果就是自己的房子被别人占着。

其实上述这种还是能解决的，最臭名昭著的就是房屋在执行前被人签了长期租约的，一次签个10年、20年。因为依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。

这就是典型的老赖骗局，利用法律漏洞钻空子，碰到了真是想死的心都有。

法拍房是不是完全不能碰？

所以法拍房的风险从来都不在拍卖层面，而是在执行层面。无数的坑等着你跳，一个不留神，钱就砸里面了，房子还拿不到。

那法拍房就完全不能碰吗？那倒也不是。毕竟法拍房既然能存在，就有它存在的价值，既能解决债务人的债务问题，也能释放一定的购买力，让房子物尽其用。

所以，简一老师给到几个实用建议，最好全部用上，才能把风险降到最低：

一是，一定要找专业人员做尽调，现在做法拍尽调的咨询公司很多，花点钱就是为了降低风险。如果自己有时间，多实地跑一跑，多问物业和邻居。遇到特别便宜的房子，最好别碰，毕竟盯上法拍的都不傻。

二是，尽量不碰外地的法拍房，除非你有时间实地考察。每个城市的情况都不一样，想理清法拍房背后错综复杂的关系有利于你规避风险，本地的法拍房你有更多渠道去了解它。

三，法拍房已经是个专业市场，预期别太高。这几年房价高位运行，法拍房这个漏很多人都盯上了，专业人士不在少数，明显便宜的东西大多有问题，预期低一些，最后到手能比二手房低一点就很不错了。

来源：买房参谋

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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