东莞楼市:别碰!这类房子即使降价,也不要买

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提问：你好广叔，麻烦帮忙分析一下，本人前两天去东莞常平东方银座兰乔公馆看了一套406平的双拼别墅，准备买来自住兼投资（希望5年内可增值300到500万），这套是否可行？本人工厂在东莞樟木头，手上有300多万可用于支付首付，月供没有压力，但目前在樟木头和塘厦巳各有一套房，在东莞巳没有购房名额，准备用我侄女的名额去购买，但侄女没有买东莞社保，银行流水也不够，请问可以怎么操作？另外如果广叔觉得东方银座没什么升值潜力的话，请帮忙推荐一些比较好的房源，谢谢你！

回答：你好。东方银座兰乔公馆自住是没问题的，但别墅的投资价值较弱，涨幅慢。而且双拼占用名额，现在名额宝贵，未来的流动性就更弱了。自住可以考虑，投资不是很建议，不如买住宅。只能看下跟开发商先签协议，后补交社保网签，或者找其他可靠的人代持。可以尝试打新，如万象府，或者松山湖的万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园

提问：广叔您好，请教一下，我想在东莞买房投资，请问投资哪个盘比较好？新盘和旧盘都可以,想买两套500万左右的

回答：你好，500左右的，考虑松山湖，南城CBD，参考：万科金域松湖花园、保利红珊瑚、星城翠珑湾、百悦尚城三期恒大御湖、金地格林小城

提问：你好广叔，今天下定了，东莞，龙光江南大境。万象府也去登记了。江南大境，投资三房还是四房好。三房3.8万到4万，四房去到4万到4.2万。黄埔想等社保买，全日制本科，8月才可以买社保。等不等？感谢指教！

回答：你好，江南大境条件允许的话买四房。黄埔可以先签协议，顺交完社保后再网签。黄埔科学城已经涨了一点了，如果要买的话需要尽快。中长期持有价值比较大。当然万象府打到也不错。先黄埔想办法，然后万象府打新，江南大境4房作为最后方案。

提问：广叔好，新人小白。打算买人生的第一套房。现居东莞。现在手中60万左右，向周围朋友借下应该可以有70万吧。目前月收入稳定5万左右，自由职业。想在东莞买一套自住房，2房或者3房都行，能增值的更好。也不急住，2年内能入住都可以。我儿子现在1岁半，希望是带学位的房。我目前是自己创业，对地点要求不是那么高。希望广叔能指导和推荐下。还有我目前的资金不算多，按照目前的收入到年底资金会多一些，是现在买还是说等到年底买好一些。现在是东莞户口，社保交了大概10个月左右。谢谢

回答：你好。能买个210左右的房子，可参考：

长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

建议到年底要好一点，因为年底都需要回笼资金，同时天寒地冻少人看房，自然笋盘也多一点。

提问：广叔你好，我们是首房，三成，主要看600-700万之间的房子。主要考虑升值，兼顾自住，学位不是最重要的。若在宝安，现在有以下几个考虑，1. 流塘附近的中粮锦云，流塘阳光， 还有宝安实验学位的德邻雅筑，2. 翻身地铁口附近的 ，还看了罗湖深中学位的新盘德弘天下。 有以下问题：1，流塘地铁站附近的房子涨幅会很快吗？12.15号线的交汇处。 2，这几个楼盘位置值得投资吗？原因是什么？优选选择哪呢？ 3，如果这几个不值得投资的话，有其它推荐吗？

回答：你好，中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的，属于板块第一梯队。 12号线开通肯定会有涨幅，后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。 流塘阳光地处老城，片区老旧，楼龄新，地铁在修，暂时上班不方便，长远看，不会太差。 茂业德弘天下，10年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。 纯投资，可以关注中粮锦云，流塘阳光，这2个盘是比较推荐的盘，剩下的2个盘纯投资不推荐。 此外还可以试试打新光明和沙井的网红盘。

提问：广叔你好，坐标广佛交界，夫妻都在广州上班，一个海珠区一个番禺区，房子在佛山顺德陈村万科缤纷四季，孩子准备上小学为学位烦恼，房子不大也准备一起置换。方案一是直接置换到广州的海珠区老破小，解决学位和通勤问题，但楼龄都已经20年，担心孩子读完书后无人接盘，老小区居住舒适度也很一般，买不下手。方案二是在广州海珠区买套一室的学位房，在原来的小区买一套四房，就是通勤费时，虽然现住的小区也准备通地铁了，但通勤时间和驾车差不多，孩子上学折腾，接送麻烦。方案三是在现住的小区换四房，孩子读私立学校，但想到小学初中高中都需要付费还是感到颇有压力。不胜烦恼，请广叔指教指教！

回答：1、你的预算是多少？陈村房子名下、贷款还有你们各自的购房资格是如何？

2、你也还是考虑过住投分离的，但我一般不建议没解决真正的学位、教育问题前去做住投分离的事情，或者可以这样说，刚需的买家特别是有小孩的不要单纯考虑住投分离。

3、若限于学位房的预算，最佳的办法其实就是买一个小学位房，也附近直接租个大的房子住下来，同时也保留自己在陈村的房子，初步不建议你卖掉。

4、走私立的方式，除非是名校，要不然还是公立师资力量好，支持力度高。

提问：广叔你好，我和老公现在想在深圳买套房。1.首付问题：我和我老公年目前收入总和到手70w -90w 。但是我们才上一年班，现在只能拿出80w 现金，我老公他们公司可以按照4.35%给他提供50w 的贷款。请问广叔觉得我们是先贷款买个老破小上车还是再等一年，买个稍微更大一点的。2.凑首付是用我老公他们公司贷款划算还是把家里有绵阳一套房抵押了划算，不过那套房市场价只值50w ，还是得贷款20w 。（我每月还有4000的房贷在成都）2.我在南山桃园地铁站附近上班，现在房子看在西乡，灵芝二手房。请问广叔有没有推介的地段。

回答：1.流水还不错，建议直接用公司的低息贷款买套大点的，2.绵阳抵押利率比较高且抵押不出来多少钱，还是直接用公司的低息贷款吧，3.宝安的西乡 碧海 沙井，龙华的上塘板块都还不错。

提问：你好广叔，请问高层中低 4楼的房子能买吗？它的楼下就是空中花园。现在报价比中层低百分之5。想买来作为投资，请问值得入手吗？

回答：你好，近几年深圳楼盘普遍40层以上，楼层越高反而越贵，因为视野更好，在深圳，所有的恐高症患者都被治好了。 不过，在深圳买高层还是挑楼层的，顶层和6层以下普遍会有折价，4层便宜5个点属合理折价，可以买，但出手时也要折损几个点。

提问：你好广叔，目前持有龙岗的汇龙天下小3房，红本在手，这套房也是掉在坑里了，啥都不靠的。现在想卖也卖不出去。我有俩孩子，大的学位搞定了，明年上初中；小的今年4岁，学位还无着落。我想投资一套龙岗城龙花园的小2房，350万以内；学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？还有没有更好的策略？谢谢！

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初、龙岗外国语、和龙城初级。其中龙城初级的性价比最高，3-5万都有的选。如果考虑孩子读书同时又资金有限，城龙花园的小2房当然可以买；但是如果资金量够，我建议买更新、更优质的房子，或者直接买入深中龙初的四盘。99年的城龙花园单靠一个龙岗第三，涨幅还是有限的。你的第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

提问：你好广叔，刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录有深户，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，然后再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园，哪个盘更适合持有方便以后出售？或者还有别的楼盘推荐呢？目前住蛇口，未来也希望住蛇口不变，暂不考虑学位，名额只有一个希望能投资2套，还有什么方式操作？谢谢！

回答：你好，栖游花园周边配套较差，学校也很一般，单价已经涨得太高，不建议继续买入。花好园相对好一些，可以关注碧海，西乡、沙井和上塘板块，溢价相对少一些，你是深户的话，可以考虑把父母的户口迁到深圳做接力贷买入。

提问：广叔你好，目前我手里持有布吉百鸽笼万科红三期公寓二房没有贷款，是红本在手，请问我现在是卖掉这套房子呢？还是等对面的百合公园小镇建起来再卖？目前不急钱用。广叔有何建议？

回答：你好，公寓要涨只能等风来，可是风来了，公寓还是跑不过住宅，布吉那个地方已经不是能够简单靠一个公园就能拯救得了的，它的长板是交通优势，短板是基建，拥堵，配套，可是长板会被龙岗坪山迎头赶上，短板会继续短下去，所以有房票资金有更好的去处就卖掉，没有就按兵不动。

提问：广叔你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下广叔有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

回答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

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