广州楼市:哪怕房价再便宜,这类房子也不要买

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-22 23:12

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提问：广叔您好！新人首问：本人在黄埔区工作，家庭年收入六十左右，两个小孩。出于投资加自住的目的，买了知识城龙湖双珑原著的联排中间位，花了七百多万。买完之后才陆续看了一些有关房产投资的资讯，现在有两个问题：一、龙湖这套联排有投资价值吗？是能卖的时候尽快出手还是长期持有等待升值？二、手里还有八十左右的子弹和一张房票，刚看了黄埔雅居乐创新中心的公寓，均价九千多一方，四十年的居住权，您认为有投资价值吗？如果不建议买的话持有现金还是投资其他地方？资金不多，投资的话可以看看哪些楼盘呢？

回答：你好。1、龙湖双珑原著近地铁，但知识城位置较偏，刚需通勤太远，因此短期就缺少了主力购买群体的支撑，片区发展起来需要很长时间，同时周围空地多，未来楼盘也会多，竞争大，有很大的不确定性。当然未来如果配套跟上，产业成熟、多企业进驻、周围环境改善了，价值还会攀升。如果做好了中长期投资打算可以持有。短期三五年的增长较慢。

2、公寓不要买！涨幅慢如蜗牛，转手税费高，流动性弱。建议想办法多凑点子弹，房票珍贵，不要浪费了。可看下天河：天河星作

提问：您好广叔，调广州工作好多年，一直没有买房，很是后悔！亡羊补牢，求助广叔！个人情况如下：广州集体户口，多年广州社保，应该是拥有广州房票。广州无房，韶关有碧桂园别墅一套，房贷刚还清。手上已凑够120W，家庭月入2.5W，如果韶关房子可出手预算在400-450，若无法出手预算在350左右。

小孩户口和我一起，在越秀上小学，马上毕业，预计也是在越秀区继续上初中，对房子学位没有迫切要求。以下问题向您求教：1.我的情况是否只能四成首付，如果可以办理三成首付，如何办理？2.未来打算在越秀区陪读，所以买的房子属性应该投资性居多，买了房可能要租出去，然后在越秀再租房住，所以应该买新房还是二手？3.身边有经验的人一直说要买买房要关注地段地段地段，所以350左右的番禺万博、黄埔科学城、东圃车陂、越秀老破小、天河员村单体楼，应该关注哪个板块？4.看了几个楼盘，烦请分析下：珠江花城（目前没有）、黄埔中央城、广地观澜、大壮名城、罗马家园二手（沥滘村改造而补涨）哪个性价比更好，升值空间更大？

回答：你好。买广州的房子就相当于买广州的股票，既然一直在广州工作，有条件了就要及时上车，刚需上车每一个今天都是最好的时机。韶关三四线城市，自住尚可，投资的话很弱，没有强产业支撑，也没有人口流入。别墅由于总价高，并非主流产品，流动性、增值也相对较弱。如不自住，可考虑出手。

1、如果在全国有过贷款记录，是需要4成的。资金量宽裕的话没有必要做3成，3成的操作是垫资全款买，后DY贷7成。或者你爱人没有贷款记录，有广州户口，LH也可以3成。2、以二手次新为主。3、首选黄埔科学城，次选番禺万博。4、珠江花城没地铁，配套和周围环境较一般；中央城楼盘较大；广地观澜虽然18号线在建，但离地铁口还是远，近执信中学；大壮名城，新盘，旁边就是万达，近地铁，华师实验小学初中高中；罗马家园被高速立交切割，价值一般。

建议首选考虑大壮名城，其次考虑中央城、珠江花城

提问：你好广叔，目前广州番禺唯一房产刚出手了，想换置一个大点的，有两孩子，大的马上上初中需要考虑初中学位，同时小的也需要考虑小学学位，孩子大了，想住宽裕点，有200W可支配首套自住，月供保守可以2W以内，在五羊附近上班，如何配置比较好？希望能给几个备选方案！还有想问一下，番禺的广州奥林匹克花园小复式和黄埔花园哪个更适合点？谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！可以买个600左右的房子。黄埔花园的地段价值更大一些，复式相对没有平层的流通性就好。建议选择黄埔花园。天河：美林湖畔花园、美林海岸花园、富力天禧花园、华景新城、中铁盛德国际，黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园

提问：你好广叔，手上有一套布吉信义假日名城的三房450万左右，福田一套三房，想卖掉布吉的置换一套，现金凑齐450万，主要考虑投资兼未来自住一套，最好带中、小学位，中等学校即可，总价买个500万左右，推荐哪个区？有哪些好盘？另想结余资金想买个农民房或中山买一套是否合适？有何推荐？

回答：你好，感谢赞赏！总价500左右，投资为主，建议关注新盘，有确定收益 2020值得推荐的一手刚需盘：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；合正观澜汇二期（区域标杆、地铁口）。华强城中海寰宇时代农民房和中山都是投资禁区，不建议碰的，如果子弹还剩100左右，去广州入手一套上车盘吧。

提问：你好广叔，我们一家四口生活在惠州市惠城区，住在上排润园小区，住房面积185平方。计划把现住的房子卖掉，买两套九十平方的房子。请问广叔现在买房和卖房的时机对吗？在惠城区什么地段买房居住和升值潜力最大？

回答：你好，惠城升值潜力不看好，惠州能买的也只有临深的板块。比如星河丹堤和龙光城如果考虑自住，建议入手一套生活半径附近的楼盘考虑投资，建议去深圳广州东莞这些天花板更高，升值潜力更大的城市。

提问：广叔对楼龄怎么看？如果后续鱼珠港发展起来了，那边的接盘人群还是以年轻白领为主，他们会对盈彩这种相对较老的盘产生抵触，反而会更容易接受美林誉府的次新逼格溢价吗？

回答：你好，只要楼龄不超过15年，就问题不大，想想看天河北的帝景苑、猪心的南国、星汇园，东山口那一堆堆带小区的电梯洋房照样天价，问题不大

提问：你好广叔，最近去看黄花一套19楼的西北向三房两卫91方四万五，然后前天朋友给我推荐的中鼎99方450万，这块已经站上了4.5万了，还能追吗？

回答：你好，不能，很明显太贵。中鼎还有黄花这半年涨得太快，都到了金融成的单价，如果有广州限购区房票的话，建议还是优选天河，海珠，万博这些。

提问：您好广叔，请问你一下，坪山一套公寓，14号地铁口，46平一房一厅，50年产权商住两用公寓，产权已经去掉11年了，楼龄应该有9年，现在让价卖掉合适不？还是等14号线快开通后再卖，谢谢指导！

回答：你好，坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山第一站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。人们买入地铁盘常规有一个心理误区，认为地铁开通之日就是楼盘大涨之时。实际差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万？趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也难出手了。

提问：你好广叔，现在东莞，老公的公司，盈余60左右，东莞虎门一套，15年购，总贷70，武汉北辰蔚蓝一套140，贷款120，想将来养老住。我想一个人孩子（大的5岁，小的3岁）带回武汉读书，老公就在东莞，是为了收房后转老公户口去武汉，到时再买一套江岸区的学区房，又怕现在努力回去武汉，不如再多努力广州深圳？今年我也会开始做生意，做电商，哪里都行就是老公的生意不好挪。想问广叔，哪个方向对呢？有更好建议吗？（我们都38岁了），1，回武汉主要为教育，2，呆东莞，自己努力广深（我亲弟在广州安的家），孩子读一般学校，非常感谢！

回答：你好，其实不是你选择城市，而是城市选择你。选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键，而不是你有多么渴望拥有他。深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英。以前在星球内分享过教育主要依赖家学，不要依赖学校。我的建议是再拼一拼，留广深。

提问：广叔您好。我是广州的投资客。手上有80万的资金。现在因为没有购住宅的资格，就订了一套沙井的小公寓。看到您一直不推荐公寓。我该怎么考虑？还能不能出手？

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。公寓建议退掉。首付80万，建议在广州选筹，现在是比较好的入场时机，关注黄埔和万博板块。

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