广州楼市:再有钱也不要买这种楼层,聪明人一眼就懂

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，准备在越秀买3房的学区房自住+投资，周边大多是老旧小区，请问在这种情况下优先考虑哪些因素，地铁交通或离学校距离？楼龄较新的电梯房还是房改楼梯房呢？楼梯房实用面积较大，且现在也在加装电梯。请您不吝赐教，谢谢！

回答：你好，如果注重教育，越秀是优选，优先考虑近地铁、带花园电梯房，已在电梯也可以考虑。

提问：广叔你好，本人广州增城一套房，目前价格在18000左右，83平米，在海伦堡，感觉没好幼儿园，小学，小孩2.5岁，想换个各方面都好的小区，本人在开发区西区上班，月收入7000左右，老公收到1万左右，另在贵阳有套毛坯房，价值70元左右，本想把贵阳的卖了在广州换大的，但老公不同意，说把贵阳的卖了再在贵阳投资买房，望指导一、二谢谢！

回答：你好，增城的房子红本到手了吗？目前手上有多少资金呢？贵阳自住可以考虑，投资价值不大。

提问：广叔好，投资，看了惠百氏二期房子，拿地早，小开发商，但是位置好，地铁口，具体新塘TOD近，一楼全是底商，2.2.万左右，广叔感觉这盘咋样，适合入手吗？

回答：你好，惠百氏的最大优势是白江地铁口，其次是成熟的商业配套，周边最大的不利因素是楼下即环城路，以及靠近广深城际铁路，会有一些噪音。不过价格还是挺香的，自住+投资可以考虑，另外可看下品秀星图。

提问：你好广叔，昨天说到广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢您给了很中肯的评价！新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗？？新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？

回答：你好，新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城

提问：你广叔，请问广州南沙区的房子值得投资吗，我是外地人，这里限购吗，恳请回复！

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳 南沙取消限购了

提问：广叔你好，南山工作，总价600以内自住，小孩一岁，南山学位两房还是去宝安选三房？谢谢。

回答：你好，总价600w预算是按揭买还是全款抵押买？如果是按揭买，首选南山，两个原因：1南山教育资源好，2T名校学区两房也可以找到四百多万的；2毕竟豪宅线高，你还有机会避税。 如果是全款，选择宝安也可以，有机会做到全款避税。

提问：广叔你好，纯投资的话，新盘龙湖春江天玺值得入手吗？

回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。 周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。 未来潜力不看好。

提问：你好广叔，坐标东莞万江区，北大资源御湾有套房98平方大慨能卖250万左右，现在想卖掉用50万来还债务，还剩下200万，收入暂时不稳定(因为才换了个行业，自己做生意的)，扶养两孩子学费一年得8万。有孩子居无定所也不好，所以我又想供套房子，但又不想压力太大，我该怎么安排比较好？如果买房的话，我看过万江跟道滘镇的，这两地方哪个更好些？新房好还是二手的好呢？还是您有更好的建议？谢谢

回答：你好，1.你有2个孩子读书生活，工作收入暂时不稳定，建议子弹不要玩的太空，留足2年月供抵御风险。2.我一般不建议相同板块进行置换，这样买房成本无形在增加，一进一出利润被吃，置换最好向更高能级板块迁移，资产跃迁的打法，未来房子保值升值更好，东莞我比较看好临深板块，塘厦 凤岗 长安。

提问：想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

提问：你好广叔，我手上约有100万，可首付三成，本人暂时不居住在深圳，也不在深圳工作。人在海外。我是深户。 想投资一个小房子。希望在持有的三年内，升值空间尽可能大一些，三年后卖掉，再置换一个更大一些的房子。 看了很多资讯，不知道买在哪里。 我个人喜欢坂田华为附近的万科城，四五层楼高那种低密度房子。这个小区准备通地铁。 也有朋友推荐龙华的丰泽湖山庄。这里也准备通地铁。但是这里比万科城要贵很多。 我同学住在大芬地铁附近的桂芳园，那里的房子也是可负担范围内的。 我也可以买福田的一居室。反正都是投资房嘛。 我首付可多出一些，但因为我想留多一点钱做生意，故目前只是想拿一部分资金投入到楼市。

回答：你好，1.整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体涨幅不如西部。 万科城是大型社区，在建10号地铁口，容积率1.3，绿化率高，小区户型涵盖公寓、洋房、高层和小高层，内有2所幼儿园，物业管理较好，未来10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅。 但是从大方向来说，华为外迁导致购买力不足，坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。 2.民治的短板在片区环境。 上塘我觉得地铁口的几个小区非常宜居，不错的价格就能买到合适的3房2卫。 梅林片区太老了，自住体验一般。 3.布吉长期跑输大势，桂芳园不建议买。 首付100万，如果月供能力不错，建议适当增加首付和高评，入手总价500万左右的楼盘，新盘海岸城是个不错的选择。 二手房关注沙井 上塘 保税区

提问：你好广叔，您推荐的广州房子骏景花园虽离金融城很近，但楼龄已经将近20年，还能买吗？我看到一个小区天健上城，距离骏景花园五公里不到，次新楼，周边待开发，都是政府储备用地，更推荐哪一个？还有现在广州购房时机怎么样，需要在疫情结束前搞定吗？还是可以慢慢选，这一两年内搞定。

回答：你好，天健上城其实目前价格也不低的，天健上城的交通是硬伤，没地铁，且在广园快速以北，交通进出也颇不方便，价格一直上不去。另外广氮的地块要建一所九年一贯制学校，就在天健汇那里，下半年开工。 这对天健上城肯定不是好事。 天健2022年十有八九直升这个新学校，而不是直升奥林匹克学校。以生源来看，这个学校不会太好。天健上城不可能成为学位房。

骏景花园优势在于它的区位，只是在这个地段优势里面有一个稍微还好一点的学位，那个是加分项。 骏景花园现在为止还是不错的投资选择物。可能自住这方面差强人意。但金融城跟鱼珠之间还有琶洲的三角并和，这个目前来看还是广州的王牌。另外机场那边的最终的落实消息如果确凿，它的价格还是会往上飙的。楼龄相对这块来说还不是问题，有没有房子让你买才是问题。 广州今年买入时机很不错，深圳已领涨一波，广州早已按奈不住，建议尽早上车站位。

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