广州楼市:抛盘多的小区不要买!自住一定不舒服

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提问：广叔你好。本人已入广州户口，预计到今年年底手上有子弹40万，年入25-30万。计划今年在广州寻找上车盘，外借40万，凑足80万首付。购买此房有两个目的：①考虑到明年可能到深圳工作，因此想先在广州购买一房，如果三年或者五年后定居深圳，那么卖掉广州房子，凑首付深圳购买，所以是广州计划是上车盘，在三年能升值的情况，可以置换到深圳或者广州其他区域 ②如果三年以后回广州发展，那么自住，首要考虑点是交通方便。

老婆工作在白云区江高镇，预计短期内不会跟随到深圳，购买的房子三年内不考虑自住目前的想法是①在江高中铁诺德阅泷购买三房，或者旁边的龙光等 ②如不选择江高，是否有其他满足需求的新楼盘推荐（三年内可以升值5000元以上为佳） ③是否有其他合适的二手房值得推荐（还是重点考虑升值空间）

回答：你好。1、中铁诺德阅泷不建议，这边工业厂房较多，配套欠缺，也没地铁。2、新盘较少，可参考二手淘笋：广州投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好，新人首问。首付75左右，工作地点在长洲岛（地铁在建7号延长线的长洲站附近），准备买首套自住的小三房，一二手均可。在考虑新塘地铁盘（品秀星图、锦绣天伦），黄埔的实地常春藤，南沙的金洲、蕉门附近的地铁盘（南沙保利城、龙光棕榈水岸），一直在上述3个地方纠结，想广叔给个参考意见！就我考虑的这几个盘排序。

回答：你好。有广州房票的话，当然是买限购区域。实地常春藤营销做得挺好，纯学位噱头，周边环境很差，不是很建议。具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：多智的广叔，刚入的广州户口，之前在外地购的第一套房贷款已结清，第二套和第三套还款中，这样在广州还有贷款资格吗？广洲没有购房记录和贷款利率。

回答：你好。贷款记录是根据征信上的体现，如果在全国有贷款记录未结清的，在广州无房，则都需要7成。而有贷款记录，均已结清，在广州无房，则可以4成。你的情况，还贷款未结清，需要7成，可以操作全款DY。

提问：广叔好！个人比较青睐新房，万科城市之光不一定能选到房，今天也了解到新塘保利335的盘，看起来很高大上但是不知道自主+投资怎么样，如果山畔和保利选择怎么选呢？本人从事互联网行业目前在天河金融城上班，要考虑通勤和以后换工作。谢谢！

回答：你好。有房票，建议买山畔。新塘通勤也远，价值远没有科学城大。

提问：你好广叔，我现在在犹豫，究竟是买广州天河车陂的富力天朗明居（4号线车陂站附近，2002年电梯房，2梯8户），还是海珠工业大道（广佛线石溪地铁口）的金碧第一或者第三花园（2006-2008年房）的小两房（60几平那种，好像是3梯8户），天朗总价贵20万元左右（单价贵几千块，都是四万多），据说租金都可以到四千出头（天朗随便，金碧要装修好不少的那种）。在差20万左右的情况下，金碧的房子朝南，通透性好，楼层高，装修好，可以马上出租；天朗的房子朝向不好，且有暗厨暗卫，要稍微翻修后才能出租。请问，从投资而非自住的角度，您觉得哪里更好？或者番禺的尚东尙筑。首付都是四成左右…我好犹豫，期待广叔给予指导，谢谢了！

回答：你好，金碧第一，自住可以，投资就比较一般般，毕竟所属的工业大道南板块以及周边增量比较有限，言外之意就是有更好的选择。 这几个盘投资优先天朗明居，价格尽量往下压点

提问：广叔你好，我有2套投资的房子，自己都用不上的。一套天河北天诚广场(还有欠款40万) ， 一套广州大道时代花生北向低楼层1+1的2房(还有欠款57万)。我想卖掉整合成一套三居的未来可能保值更好些。你觉得有必要吗。

我目前还贷能力大概能负担150万左右贷款，可长持。花生那套从2017年到现在不涨反跌，估计卖不了好价。天河北那套倒是涨了60%几。天河北那套你觉得还有空间吗？现在公民同摇号， 感觉有插班生家长需求，热度和价格又起来了点。我也想过天河北那套还有上涨空间的话，先卖掉时代花生那套，做个流水贷多一些入一套3居，过几年再卖掉天河北那套提前还款减轻压力。求总体思路上点评一下

回答：你好，目前按照现在的行情来说，天河核心区还有黄埔，还有海珠核心区，都还是起来了。目前你卖掉容易卖的天诚，是相对很容易的，如果说你这一套花生你跌了之后还是有赚头的话呢，我建议也是可以把它卖掉的。

你的问题主要是小学位房面积太小了，而且另外一套两房也没什么看头。卖房子肯定是容易卖的才好卖，不容易卖的你就很难折腾的。所以在买进的时候就决定了我们后面好好不好卖了，不好卖，你就只能吃那个涨幅，涨幅也不行了，那就等它有涨幅。广州投资价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：广叔你好，60万现金，再朋友借贷40万左右，3成首付经营贷(家庭第二套房，首套在供)，400万左右撬动盈彩小3房，最好年度买入，年后过户，此方案可行不？或者往东看，车陂、金融城和鱼珠有没有其他三房标的推荐。

回答：你好，可以的，家庭第二套要7成了，如果买的话，走经营贷好啊，只是要精算一下全款再抵押的时间问题和成本问题： 1、成本是两个，一个是垫资的成本，因为要全款吗，所以垫资的时间跨度是过户前—经营贷放款这一个完整的时间，一个是经营贷的贷款成本，都要精算 2、在买入之前，公司准备、流水准备、评估价落实、交易条件和时间铺排都得七七八八，心里明明白白的

提问：你好广叔，之前看你推荐中海康城，美林誉府和盈彩美居的三房，如果是投资兼自助的话哪个更优？

回答：你好，如果是自住康城跟盈彩是不如美林誉府，而且誉府比较新，投资的话康城跟盈彩都是网红盘，潜力大。只是目前杠杆一般般，特别是盈彩，放盘价很坚挺。誉府就不建议了，太贵了啊。

提问：你好广叔，这几天抽空去看黄花，然后一套19楼的西北向三房两卫91方四万五卖了，你前天给我推荐中鼎的99方450万也卖了，这块单价已经不低了还能追吗？

回答：你好，当然不能了，很明显已经太贵了。中鼎还有黄花这半年涨得妈都不认识了，都快到金融城的单价了，如果有广州限购区房票的话，还是优选天河，海珠，万博这些。

提问，您好广叔，深圳坪山的碧湖春天值得购买么？首付150以内，上车刚需为主，保值投资为辅。

回答：你好。坪山碧湖春天自带商业，周边旧改多，没有地铁，配套欠缺，学校很一般，没有什么亮点，附近工作自住可以买，纯投资不建议。是3成首付吗？3成的话总价500w买哪不好，跑到这个偏僻的地方买，容易跑输的。如果一定要买坪山，坪山中心实属坪山较有价值的区域。

提问：你好广叔首房首贷，首付40万，总价130万，选择深圳的小一居还是惠州龙光城的两居或小三居，暂时在北京，打算以后去深圳发展，考虑自住加投资。

回答：你好，我很想说买深圳小一居，40万的首付无从选筹。想说自住就买龙光城，惠州房价眼看离深圳越来越远，第一套买在惠州，第二套再置换深圳就很难了。如果坚持要上车，月供能力也OK，试试低首付，尽量撬起总价更高一点的深圳房子。

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