广州楼市:这个板块被低估,丝毫不影响小区的价格涨幅,为何?

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提问：广叔你好，请教你几个问题：1.中海誉城离地铁2.7公里；2.万科金梦附近无地铁；3.万科东荟城，我这个价位没有房子。4.黄埔雅苑，重点考虑，但是不知道好不好出租，升值空间怎么样；5.金碧世纪花园离地铁1.6公里；6.金海岸离地铁1.9公里；7.东怡新区离地铁口1.2公里。8.东方花园离地铁口822米，重点考虑。那么东方花园和黄埔雅苑要怎么选才好？选房还需要注意什么？

回答：你好，如果注重通勤便利的话，选择地铁近一点的吧。黄埔雅苑还可以的，有一定的性价比，出租没问题。东方花园，地铁近，花园小区，配套还可以，带德兴学位，就是有一定的楼龄了。自住的看下哪个通勤距离更短吧，个人偏向于选黄埔雅苑，毕竟黄埔才是大风口，风大掉不下来，能吹得很高，吹上天去（天花板高）。

提问：你好广叔，我们在外地对广州当地的行情实在不了解，您看目前横沥岛近3万的价格会不会太高？目前横沥还是荒岛，没有人流 ，会不会将来砸在手里？您预计投资周期要多长时间才会有收益呢？如果您认为现在横沥房可以入手，那大概多大面积的比较好出手？单位团购马上结束，在催交首付，我们挺纠结的，麻烦您指点迷津

回答：你好。横沥还是有价值的，因现在多为投资客，都是短期抛盘，未来抛盘的时候会发生踩踏，只有等南沙建设起来了，就业人员多了，慢慢把投资客洗出去，渐渐有了刚需需求，才有价值。建一个新区没有那么容易的，一个天河区都用了十几二十年时间完成，更别说南沙了，我预计最少还需要5-8年，甚至更长时间。所以投资南沙需要做好中长期准备，短期不要抱太大期望

提问：您好广叔，新人首问，我刚卖掉了天河北的房子，预计1月可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，以及在小孩学校附近住，计划这3年租房住。如果用这600万来投资，你推荐投资哪些小区升值潜力大？家庭月收入4.5万左右，是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，是现在就入手还是等年底12月的好？

回答：你好。现在就要开始踩盘入手了。年底就没多少货了，多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w，4成，能买个1500左右的房子，看你需求是否有改善方面的需求，可考虑在珠江新城入一套，如嘉裕丹顿阳光、中海观园国际，这个方案偏向与自住改善+投资；另一个方案如你说的，偏注重投资，但黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体。或者考虑华景新城一套+黄埔一套。广州具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔，东晖花园，94方的东南户型，三房一卫，东面直望天府路和天河公园，两个房间向南，一个东向房间望天府路，装修相当漂亮，业主开价到单价65000，一是这么高位接盘日后空间相当有限，二是这种1999年小高层日后博拆迁有可能吗？另外，广叔有篇文章说过，“天河公园板块应该介于5-8中间，我算他6.5，那么熹园、东方新世界、锦逸3-4期就是6.5的一个上浮比例，另外华建小区、东晖花园就是6.5的一个下浮比例，比如下浮10-20%等等“，这个新装修，靠马路，可不可以出手，请广叔指导。谢谢。

回答：这个户型和产品是硬伤，天府路轰隆隆的车声终将是永远挥不去的阴影，真的很大、很大、很大。1、六万五的单价，坚决不做冤大头，这辈子都不可能；2、博拆迁，早点断了这个念头，不现实。

提问：您好广叔，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。

问题1：89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？因为我主要在广州荔湾工作，广佛交界处租房住。考虑未来几年无论结婚与否都依然在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合政策条件，可购置。问题2：您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。问题3：预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？问题4：目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w（学区黄岐第二小学，据说当地排位靠后），基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w（学区六联小学，据说当地比较不错的），有较大小区。值得入手吗？问题五：黄岐是否有其他楼盘建议？

回答：你好，1.中山婚房自住可以买一套，投资价值一般。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州 中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。2.黄岐虽不是投资最优选项，但问题你的预算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考虑的。3.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是最好。如果你的还贷能力不错，我建议你可以适当gpgd，降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然你这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。4.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，所以我更建议你想办法拉高首付，或者gpgd，最好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，坐标广州预算900万，首付4成，不知道该广州哪个片区现在比较适合入？珠江新城，琶洲和天河北，投资自住兼顾，也可以接受投住分离，应该怎么选呢？

回答：你好，建议在天河公园找，毕竟那边学位，环境，交通地段综合能力强。珠城这个预算的标输天河公园，天河北的话其实有衰退的趋势，琶洲的话货太少了，也可以去万胜围一带看看。

提问：广叔好，请问佛山的万科天空之城值得投资吗？

回答：你好，事实上18年后广佛大部分房子都是在横盘期，不涨很正常，不跌已经是好盘了，大湾区本轮行以深圳为首，紧接着东莞，现在是广州，估计明年就有佛山的戏份 投资角度建议优先广州。如果一定要买在佛山，推荐以下2个板块：临近广州的千灯湖片区（高新金融区）南海的陈村北滘镇（广州7号线沿线）

提问：你好广叔，请问深圳宝安区福永那边有个政永楼，单价3.8万，86平三房，总价335万。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来看，是否值得考虑入手呢？

回答：你好，这类房子是典型的自住刚需低价盘，面积大，住起来比较舒服，周边配套不高端但齐全，但想兼顾升值快就想多了。 楼盘周边是福永工业物流园区，离地铁站很远，20号线目前已停工，复工时间不确定，站点很有可能调整，不要被中介忽悠。 楼盘很小，无小区环境，区位，品质都很弱的楼盘，注定是没有热度的，大势起时跟着涨一些，仅此而已。

提问：你好广叔，首付120万上车能在深圳买小两房吗？最近在纠结是宝安西乡福永那边的还是福田那边的。前期考虑投资多些，后期考虑自住。我选择地段好点的，但价格偏高，不知道后期涨幅怎么样？麻烦广叔给我一些建议，谢谢。

回答：你好，子弹120，可以在深圳买小2房 有三种思路： 1.求稳一点福田 上梅林 保税区 2.博暴击沙井 光明 或者福永 3.还有就是罗湖老房子吃租金 如果在深圳是第一套，考虑租售比，建议优先考虑福田南山这类成熟区域，租金高，稳步上涨。

提问：您好广叔，我自住在大新地铁站附近一套旧房子，红本在手。第二套房在南油地铁站旁的雅仕荔景苑有一套旧房97平米的三房两厅两卫，月供2万。 现在两个投资方案纠结中：1、卖掉南油地铁站旁的雅仕荔景苑的旧三房，能卖800万，还清银行贷款，到手400万现金，拿这个钱去买光明中心区的新房，比如华发金融街，如果还有余钱在沙井买个小公寓。2、花几万元把雅仕荔景苑的旧房装修，然后出租，装修之后租金大概9千到1万，然后等周边的恒大天璟、来福士的商业变旺，等两年到2022年12号线通车后，9号线南油地铁站也变成12号线的中转站，等周边的龙城花园旧改成功…至少等两年再卖。 就是不知道两三年内，光明中心区新房的涨幅和南山南油的涨幅哪个更高。 我家经济条件：我是家庭主妇，老公月收入两至三万，家里有个5岁的娃，近两年有怀二胎的打算。 谢谢！

回答：你好， 升值的潜力要看的是未来的增量和供需关系。雅仕荔属于后海边缘地带，相对成熟的区域，未来涨幅比较稳，但是暴击的可能性不大。 光明板块主要是博暴击，但是不确定性比较大。 我的建议是先把雅仕荔挂出来，寻找买家，打新和二手淘笋同时进行，如果碰到性价比高的，可以买卖同时进行，以防踏空。 如果没有抢到性价比高的盘，建议维持现状。 公寓不在我们的推荐范围内。

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