武汉楼市:2020年还能买哪里?这个区域被全武汉低估了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽的房姐，本人广州一套房、武汉一套房，短期都不想卖，现在子弹大概180，想在武汉再置一处房，目前有两个方案，一是光谷东购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解光谷东目前的价格和价值，总觉得光谷东现在产业也很空心化；二是江岸或者武昌的改善盘，问题是子弹有限、压力很大。请问房姐，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉广州住宅回汉一步到位可以吗？

回答：你好，武汉当下的楼市现状，每个板块的价值会被重塑 光谷东是武汉非常成功的新区，倒退3-5年，我们是不认可光谷东的价值，自住很少，全是炒家，空有概念，溢价太严重。

但是站在今天再看光谷东，华为 小米等头部企业入驻 加上光谷大量企业开始转移，自住需求占比已经超过投资客。虽然武汉横盘3年，但是三环内所有洼地板块在横盘期内 已经完成补涨，比如白沙洲 四新 后湖等刚需纯居住板块 价格已经到了1.6w以上，光谷东的性价比凸显。

不知道你现在武汉已有的物业是什么板块，如果是成熟区，未来纯投资 考虑长持，可以买光谷东。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

江岸和武昌的改善盘，未来涨幅大概率随大势，新区是博取更大的收益。前者更稳健，后者更进取。

广州仓位如果是我们星球内推荐的板块，没必要出手，一线城市作为底仓可以长持很久。

提问：我用了两天的时间，在贝壳APP上看了好几个城市老破小和次新的成交记录， 每个城市都至少选取5组老破小和次新进行涨幅的对比 我发现了下面的这种现象 过去5年，北上广深南京武汉 这些城市老破小的涨幅和同地段次新的涨幅是差不多的 但是过去5年，成都长沙沈阳，这三个城市老破小的涨幅远远输给同地段的次新房 这是为什么呢？成都和武汉是同级别的城市，这两个城市的次新房涨幅是差不多的，但是成都老破小的涨幅要远远低于武汉老破小的涨幅，这又是为什么呢？

回答：1. 实际情况应该没有你描述的差异这么大，很可能前面那些城市过去5年次新房的涨幅也会比老公房大一点，但没有大很多；后面那些城市，这个差距拉得更开一些，但也不至于是特别大的差距。比如，上海、南京，市区老公房的涨幅在过去5年确实是不如次新房的，当然，就像上面说的那样，差距不大。少数例外是一些热门的学区房。

2. 前面那些城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，所以老公房相对会更加保值一些。后面那些城市的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。

3. 武汉和成都，还是武汉能级更高一点。毕竟，一个是中部枢纽城市，一个是西部枢纽城市。九省通衢，何等的霸气。当然， 还是那句话，差距是有，但不会很大。

提问：房姐，你说的分流是什么意思呢？

回答：分流：从一线大仓位，搭配二线舢板。如果已经有两套以上的一线城市房产，如果现在还有剩余的资金，可以考虑开始分流。分流不是目的，分流是利润最大化的手段。对于一线城市来说，在这一轮的涨幅过后，短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓，但这并不重要，一线仍然会涨，并且可能是全世界涨幅最好的大城市。

重要的是，部分二线城市的崛起已经势不可挡，未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差，即套利空间，房价的成长速度，会超过一线城市。 归根结底，买房是一项家庭资产的投资行为，一切都要以结果（利润）最大化作为最重要的目标。

如果已经有多套一线城市，本轮买完后，剩余的资金可以考虑单价2万以下的强省会城市。如果还没有一线城市，首付又非常有限（例如不到50万），可以直接前往这些强省会城市进行建仓，1-2套。激进型的选手，追求翻倍的速度，批量10套起的建仓，基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。

单价2万以下的强省会城市：沈阳武汉长沙重庆成都郑州。

提问：最近武汉看房，有一些疑惑百思不得其解，所以向老师请教一下。武汉汉口区核心地段的一个二手房，楼盘名字叫国贸新都，是2003年建的独栋大楼，就一栋楼，再三确定是50年产权的住宅性质，里面全是办公的开公司的，电梯拥挤环境混乱，没有小区环境，物业管理形同虚设 但是价格超便宜， 167平米的单价1万 128平米的单价1.1万 可以做到接近零首付，租金可以抵月供的一半。周边二零零几年建的次新房单价2.2万到2.5万，周边的老破小1.6万。它的价格只有周边次新房的4.5折 但是查看链家成交价，这个小区过去4年只涨了33%，但是过去4年武汉大盘涨了至少涨了70% 连老破小都能跟随大盘上涨，为什么这个独栋大楼涨幅远远跑输大盘呢？2016年初它是周边次新房的6折，而现在却只有周边次新房的4折，为什么它和周边次新房的价差是在不断扩大？难道不应该是房价越贵越不矫情导致价差缩小吗？这个独栋大楼值得购买吗？这个独栋大楼未来的涨幅会超过周边的次新房吗？

回答：1首先，“房价越贵越不矫情”并不是放之四海皆准的真理。是否矫情，那也要看你有没有矫情的资本。谁有矫情的资本？那当然是富人。谁没有？自然是穷人。

2. 城市整体能级提升后，穷人开始从挑剔，变得逐渐可以接受房龄较老、品相较旧的房子，而富人的预算充足，仍然能把稀缺的高品质豪宅捧到远超板块均价的水平。

3. 但如果因此就去买新房，可就错了。你买的时候是新房，品相很好，卖的时候可就没那么好了，休想卖到那时新房的价格，而买入时可是按照好品相好房子的溢价买的，所以不是赚的多，而是成本高。

4. 买房子，在房子本身品质这个维度，是个比烂的过程，比的就是五年十年二十年下来，谁变烂的更慢一点。新房显然在“变烂的速度”这一点上很不占优势，贬值速度比老旧的房子反倒是要快的。

5. 你举的这个案例，倒不是因为这个原因，而是另有蹊跷。

6. 绝大多数人完全不知道的是：“整栋楼/整个小区中，用作办公的比例”是对房价影响非常大的一个指标。同样的一个小区，土地、房屋性质相同，实际情况全是居住，和全是办公，价格相差50%也毫不稀奇。

7. 所以你说的这个小区，和周边差价落后幅度拉大的原因很简单，就是近年来办公比例增加了，变成几乎全是办公的了。（这是个加速陷落的过程，因为仅剩的那些自住的，见到越来越多的办公邻居，会逐渐受不了，于是抛售房子，搬离此处，由此导致更加猛烈的抛压，从而抑制房价）

8. 那么，分析这个价差会不会重新缩小，就是看办公比例会不会逐渐减少。

9. 事实上，既然演化成了都是办公的，通常意味着地段、周边配套结构、小区结构、户型的确更适合办公，那么指望自发重新恢复成居住为主就几乎不可能。除非有外力强制推动，如城管、工商等严格执法。

10. 坦白讲，这样的房子，放在武汉这个级别的城市，是不建议普通人去碰的。但在北上深这个级别的城市，如果地段、租金足够好，专业人士指导下，还可以试试。为什么要租金足够好，因为不能纯粹赌办公比例会减少。

提问：请问一下~在武汉有三套房 一学区房约360万 一套普通住宅约300万 一套小户型约150万。现金250万 年收入25万。如何配置 ? 现在想开始 投资房子 新手该从什么类型房子开始呢？

回答：你应该把武汉的房子换成北上深的才能和你的能力匹配。因为武汉的房子是给那些只有一两百万的人买的，你实际的资产大概是1000万，只有北上深的标的价格才能匹配你的资产量级。而且武汉300多万的房子，如果是单价3万的话，未来回报就没那么高了，换而言之，北上深的涨价空间更大。

如果说新手的买房建议，一般建议从老破小或者刚需的小两居小三居开始，地铁附近，次新是加分项。最后就是多看房，北上深的价格现在还是比较混乱的，加上各种骗子横行，多看才能了解市场，绕过一些常见的坑。

这几个城市，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐碰过法拍房么？能不能出一期关于法拍房的扫盲专题文章呢？

回答：法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好！请问本科英语专业毕业！是选择上海工作还是深圳工作，未来哪里发展前景更好？望指点迷津感谢

回答：很多时候都不是你应该去哪个城市，而是你的能力适合哪个城市，哪个城市才会选你、给你更多的奖励。你有什么技能，你是什么特质，你家族什么资源，决定你应该去哪个城市。

人生是椭圆，从圆心出发，方向不同，到达成功边界的距离差异巨大。先确定人生战略，再确定具体战术。如果你想成为A11，你只能待在北京 北京的房票和户口比深圳值钱，北京去深圳容易，深圳来北京很难。所以如果有北京房票先选择北京，北京户口的门槛和含金量是最高的。

几个城市未来的的幅度最后都不会差别太大，主要受职业规划影响。如果你的志向是成为A8，一个一千万的富豪，可以去深圳。成为A9，北京深圳差不多。但如果志向是成为A11，你只能待在北京，不可以去深圳。上海、深圳无法跟北京比，北京是超一线城市，绝对的S级；

上海深圳是一线，计较20%的差异不重要，北京最重要的是有钱，北京大概有十几万亿的现金，特别是PE/VC的圈子钱太多了。北京遍地黄金，只要有一个公司上市，就会托起一个望京或者西北旺这样一个板块。

提问：房姐导师您好！家庭情况：大三的儿子有一套全款常青花园恒大御景，我的名下首付首贷有一套琨瑜府。一家三口都是武汉户口，已经假离婚，老公有首付首套，目前可以一共花32600元买名额买广州黄埔中央城，精装36000元每平米，103户型，现在交5万定金锁定房号，3个月后交首付，社保6个月有名额后网签。手上现金110万左右，刚放弃了光谷瑞园，纠结买：1:黄埔中央城2:买武汉光谷新房3:买武汉光谷二手（等儿子一年多毕业后置换到深圳房姐导师您好！家庭情况：大三的儿子有一套全款常青花园恒大御景，我的名下首付首贷有一套琨瑜府。一家三口都是武汉户口，已经假离婚，老公有首付首套，目前可以一共花32600元买名额买广州黄埔中央城，精装36000元每平米，103户型，现在交5万定金锁定房号，3个月后交首付，社保6个月有名额后网签。手上现金110万左右，刚放弃了光谷瑞园，纠结买：1:黄埔中央城2:买武汉光谷新房3:买武汉光谷二手（等儿子一年多毕业后置换到深圳）

回答：你好，感谢大额付费！

关于科学城，或者萝岗：

1、如果纯粹考虑自住，那么在萝岗买房，喜欢新房的话，大家肯定是会看品秀星樾、大壮名城、中央城之类的，这个没问题 2、如果纯粹投资的话，，一手的劣势就很明显，交楼晚、办证拖沓、两年限售，4-5年的时间跨度是少不了的 3、科学城其实已经发展起来了，产业确实很不错，科学城也仅限于科学城产业园跟区府那几个地铁口一带，跑远了买坑大了，未来科学城的新盘会很多，一个中央城就有两万多户，火村的改造项目，天量供应，买家选择会很丰富，所以能在鱼珠就尽量不去科学城，相对而言。

你们在武汉的仓位已经足够了，目前持有的都是有确定收益的神盘，子弹110，建议优先考虑广州。但是选筹上建议重新规划。

提问：大神你好，您现在如何看待非常低估的沈阳+长沙两个城市？

回答：东北如果处于衰落，就需要一个最后的集中营；如果复兴，也需要一个核心发动机；怎么看都是沈阳占据了这个位置。

长沙很多优点，最大的缺点是生在了湖南，湖南有大量人口去了广东湖北江浙上海，加上地理位置分布因素，本省凝聚力不强，导致长沙人口比武汉少很多。如果有人口填入，就很值得长持。

提问：房姐好！新人首问！1、南京、武汉哪个城市更有投资价值？具体哪个区？哪个楼盘？子弹200-300 2、武汉百步亭长顺园一套房，可不可出手？多少钱出手合适？谢谢

回答：南京楼市一直很强，和武汉不一样，不是这一波涨起来的，而是慢慢涨上来的，和上海很像。现在，南京被市场教育的跟上海差不多了。但是南京杭州武汉成都无论从什么维度上，都是同等量级，房价差距长期来看注定磨平。

投资还是看价格，武汉容积率高的房子非常多，但是价格也便宜！南京杭州房子少，但是价格很贵。所以南京现在的人口流入完全比不上武汉。前几年武汉满城挖，地铁，道路，高架桥，隧道，新区气壮山河。

bbc专门做了个纪录片采访武汉市，并表达了对该市债务的担忧。

然而呢？几年后的今天，武汉市民获得了前所未有的基础设施和商业距离活跃度，武汉地铁里程越发扩大，一改原来大县城的落后形象，成为了全国闻名的大城市。一切对前几年武汉脏乱差，到处工地，司机不文明的指责，在大气磅礴，绿地606，地铁上天入地的城市景观面前，都成了渣渣。

这一切武汉的成就，与其大规模负债拉动地方发展密不可分。没有资金，你如何建设全国最大的市民中心呢？可是，任何事情，都不可能白拿好处，不肯付出，只想享受的白左病要不得。城市发展这么好，都是真金白银堆出来的，税收还债就不要想了，还是卖地实在点。

所以，让武汉市民大家一起买房，涨价去库存，城市好了，房价高了，大家一起发展，其乐融融，多好？！

子弹200以上，买武汉其实有点浪费了，建议优先考虑一线城市，北上广深是首选。武汉可以作为强二线城市中的最优选。入手2套以上低价潜力盘，涨幅可观。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

百步亭长顺园单价1.5左右出手裂变。

提问：房姐，想问一下现在武汉画饼子画的这么大，你觉得真正能实现的有哪里呢，我一直在关注阳逻、光谷花山、光谷东，感觉这三个比较靠谱，十年内发展会比较好，不知道对不对

回答：判断一个新区能否成功，可以参考以下几点: 1.不看区级新区，起步市府推动新区和省府推动新区，谨慎对待庞大的国家级新区。

2.市府省府相关办公迁入的新区，利好更快实现。

3.以文旅为主题的新区，发展不起来，特别是在非旅游城市。

4.先卖房后建配套的都是伪新区。

5. 产业定位和城市严重不符的新区是天方夜谭。

光谷东满足以上几点。

提问：房姐你好，本人宜昌新入职gwy，武汉一套房JLS月供6000。明年想在老家入一自住，预计月供4000，请问体制内现在如何正确养LS？读研时办了张武汉工行卡1w3年不涨，现工作后是否应该注销了重申？再请问小城市的申卡顺序？

回答：1.体制内养流水可以淘宝买租赁合同，租金写高，加上奖金收入。

2.详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。详见知识星球内部分享《干货！如果养出银行无法识破的流水》

3.工行菜卡可以注销，gwy一般都是5万起批。

4.正确申卡顺序《办卡的正确顺序——玩转信用卡年赚百万》

提问：美丽的房姐你好！有个问题咨询您，我住武汉复地东湖国际，家门口的万达马上就要开盘43-98平米的公寓。有两种购买方式：一种是单价23000不带装修，由万达合作的某酒店品牌签订十年期包租协议，年收益5个点；一种是单价27000带装修，直接交给业主本人经营。请问房姐，1，汉街地段的万达公寓可不可以买？2，如果买的话这个价格值不值？3，哪种购买方式比较好，包租还是自己出租？谢谢！

回答：你好，感谢付费！

怎么理解返租？

商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。本质就是”你赚他息，他赚你本”。开发商每年给你返5%，连续返10年，10年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？

因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？很简单，这是因为公寓不好卖，每年5%的高额返租钱是从哪来的呢？

这种公寓呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。

提问：房姐好！不知不觉已是星球老人，还是想问点职业规划的事。A11太远，A10倒是目标，我现在是体制内gwy ，纠结要不要去遴选去中央部委拿到北京户口然后以北京为根据地做大做强CF事业，不求当官只求财务自由，你说gwy的赛道窄，但要成为A10北京最理想，去部委是我想到目前与北京相关的最优解，但部委待遇一般压力大，另外我未婚，家庭收入80+，30岁，不知如何选择，谢谢房姐指点

回答：你好， 在一个正确的时间进入一个正确的城市，未来发展一线城市中北京和深圳是更好的城市，也是中国最赚钱的城市，只是赚钱模式不同罢了，北京更多的是靠权力。

财富的数量级 每一种赚钱模式，都有收益的上限：

上班起步A5，终结于A8；

买房起步A8，终结于A10；

PE起步A10，终结于A12。

模式决定了人的最终高度。建议去北京。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

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